מתחדשים בעוד תכנית
מתחדשים בעוד תכנית
תכנית הדיור הממשלתית החדשה מביאה עמה מספר בשורות שעשויות להסיר חסמים המונעים מפרויקטים של התחדשות עירונית לצאת לפועל. בענף ההתחדשות מטילים ספק בהצלחת התכנית אך מסכימים כי כמה מהמהלכים המוצעים בה יסייעו בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. במקביל, לאנשי הענף ברור כי רק צעדים רגולטורים נוספים יוכלו להוציא לפועל היקף גדול של פרויקטים אשר יסייעו לפתרון בעיית הדיור ובנטרול הסכנות הקיימות בבניינים ישנים. לרגל פורום בכירי ענף ההתחדשות העירונית של Duns 100 לבכירי הענף על כמה מהשאלות המרכזיות המלוות את תחום ההתחדשות העירונית בעת הזאת
ככל שעובר הזמן מתחדדת התובנה כי ענף ההתחדשות העירונית הינו כלי משמעותי במאבק להורדת מחירי הדיור, תוך העלאת ההיצע הדל באזורי הביקוש הסובלים ממחסור חמור בקרקעות. מעבר לכך, פרויקטים הקשורים לתכנית תמ"א 38 ופרויקטים של מתחמי פינוי בינוי תורמים לא רק לשיפור איכות הדירה של הדייר, שיפור אפשרי של תשתיות, והכנסת כסף לחברות הנדל"ן שבונות את הארץ, הם גם יכולות להציל חיים. לפי הערכות שונות מאות אלפי אנשים בישראל גרים בבניינים הנמצאים בסכנת קריסה מיידית או בבניינים שתוך שנים ספורות יכנסו לקטגוריה של בניין בסיכון. ישנם לא מעט גורמים בענף אשר אומרים בחדרי חדרים כי 'רק קריסת בניינים שכאלו, בעקבות בלאי, אסון טבע, או מתקפת טילים, יגרמו ל'התעוררות' בקרב מקבלי ההחלטות בישראל, ואז אלו יזמו תהליך מקוצר לתכנון וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית'. בינתיים, הממשלה החדשה לא מחכה ש'יהיה טוב', והיא מוציאה לפועל תכנית דיור חדשה עם אלמנטים מסוימים שעשויים לגרום לשטח להתעורר ולביצוע של יותר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. בתכנית הדיור החדשה מנסה הממשלה לסלול נתיב חדש לזירוז וביצוע פרויקטים הכרחיים אלה.
עיקרי התכנית החדשה וההחלטות שעברו במסגרת חוק ההסדרים, בדגש על פרויקטים של 'פנוי בינוי', לא מתמקדים דווקא בתמורות ישירות לדיירים, אלא בהסרת חסמים שמנעו קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. ההחלטות נקבעו מתוך תקווה שיזמים יוכלו לקדם פרויקטים אלו בפחות זמן, עם כדאיות כלכלית וודאות גדולה יותר, ומול סף רוב נמוך יחסית, מבחינת כמות הדיירים שצריכים להסכים לביצוע הפרויקט ומבחינת כמות הדירות הנדרשות להנעת פרויקטים של התחדשות עירונית.
לפיכך, האם תכנית הדיור הממשלתית החדשה אכן תקדם פרויקטים פוטנציאליים חדשים ותסייע בחילוץ פרויקטים תקועים?
לרגל פורום בכירי ענף ההתחדשות העירונית של Duns 100 התראיינו בכירי עולם ההתחדשות העירונית וענו על כמה מהשאלות המרכזיות הנמצאות על שולחן מקבלי ההחלטות בענף. לאחר שנים של אי ודאות ו'רכבת הרים' לאור התפשטות מגפת הקורונה והשלכותיה הרבות, ולאחר שנים ללא תכנית דיור מסודרת ומעודכנת, מקווים המנהלים הבכירים של כמה מהחברות הגדולות והמצליחות בשוק כי התכנית החדשה אכן תסייע לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.
במקביל הם טוענים שיש לאשר עוד שינויים מבניים בתהליך התכנון ואישור הפרויקטים בכדי שהם יצליחו לספק דירות חדשות, בטוחות, וגם לתת מענה לדרישות של הרשויות השונות, ולמצוקת הדיור הקיימת באזורי הביקוש במרכז הארץ. מנהלי החברות טוענים כי ניתן לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה ומחוץ לאזורי הביקוש, אך לשם כך דרושים צעדים נוספים מצד המדינה והרשויות שייצרו כדאיות כלכלית.
לכתבה התראיינו אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, חמי שאול מנכ"ל קרסו נדל"ן בעיר ומנהל חטיבת מגורי בוטיק, רון חן מנכ"ל אנשי העיר, משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אזורים, עומר גוגנהיים משנה למנכ"ל, אשדר חברה לבנייה.
האם תכנית הדיור החדשה של הממשלה צפויה להגדיל משמעותית את התחלות הבניה או שמא מדובר בכרוניקה של כישלון ידוע מראש?
חמי שאול: "נראה כי להבדיל מהשנים האחרונות, יש יוזמה של הממשלה למצוא דרכים להגדיל את היצע הדירות, לצערנו ועל אף היעדים המרשימים שבתכנית, חסרה בה צלע המשמעותית ביותר והיא הרשויות המקומיות. הממשלה שוכחת כל פעם שהליכי הרישוי, קביעת הזכויות והיתרי הבנייה נמצאים בידי הרשויות המקומית, הכוח אצלם! ועד שלנושא הזה לא יינתן פתרון נמשיך לראות יוזמות טובות שאורכות שנים רבות".
אסף סימון: "אי אפשר רק לבקר, אמנם תמיד יש מקום לשיפור, אך חשוב לציין שמאז כינונה של הממשלה החדשה היא הביאה איתה רוח חדשה. כמות המפגשים שנערכים עם שר השיכון ושרת הפנים עם יזמים, היא חריגה ביחס לכל מה שהורגלנו אליו בשנים האחרונות. קיימת נכונות אמיתית ללמוד, להשתפר ולנסות כל דרך אפשרית להתמודדות עם משבר הדיור. ברור לכולם שהמצב הנוכחי של שוק הדיור אינו בריא לאף אחד מהשחקנים – היזמים, הרשויות והאזרחים – עליה של 10% מדי שנה זה לא מצב סביר באף תחום. על בסיס הבנה זו, צריך לבחון את הכלים שעומדים לרשות הממשלה כדי לפתור את הנושא.
נתחיל מצד ההיצע. המדינה היא מונופול בתחום הקרקעות ואי אפשר להתעלם מכך. השנה צפויים כ-אלף שיווקים של קרקעות, אך המבחן האמיתי הוא כמות העסקאות, כמה מכרזים יסגרו בפועל. הנתון צפוי להיות גבוה משנים קודמות אך עדיין נמוך ביחס לביקוש. צריך לזכור שההבדל בין שיווק קרקע להיתר בניה הוא במקרה הטוב שלוש שנים ובמקרה הרע 5-6 שנים, לתחילת בניה. כאן מצויה הבעיה המרכזית כיום בשוק, הלו"ז הממוצע להיתר בניה במדינת ישראל בהנחה של תב"ע בתוקף, הוא מעל 3 שנים – מצב שאסור שיימשך. בנוסף, הביקוש הטבעי במדינת ישראל עומד על כ-60 אלף דירות בשנה. כאשר מבחינת אחוזים אנחנו מובילים מבין מדינות ה-OECD. לכך נצרף מחסור של שנים בדירות בשוק, ונקבל את רמת הביקוש האדירה שקיימת כיום. בעקבות המחירים הגבוהים, זוגות צעירים אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ומוצאים פתרון בשכירות. לסיכום, הפעולות בהן נוקטת המדינה הן מבורכות ומפוכחות, כדברי שר האוצר עליה של כ5-6% במחירי הדיור השנה תחשב כהצלחה. מחזורי הביצוע בענף הם ארוכים מאד ולכן ההשפעה תורגש רק בטווח הארוך. עם זאת, הפעולות המידיות הנדרשות לריסון עליית המחירים הן יותר תודעתיות – תיאום ציפיות, הבהרה חד משמעית שייעשה טיפול שורשי בבעיה, והצפת המדינה בדירות".
רון חן: "לצערי, כל עוד הדרך והשיטה לקבלת היתרי בניה לא ישתנו בצורה מהותית הדרך לא יצליחו להגדיל את ההיצע. היתר בנייה צריך להיות במקסימום 6 חודשים ותב"ע לא יותר משנה".
משה קורן: "הרפורמה בהתחדשות עירונית שעברה אך לאחרונה בחוק ההסדרים מייצרת סדר וודאות ביחסים שבין היזם, הדיירים והרשויות. סעיפים רבים טומנים בחובם בשורה של הסרת חסמים בירוקרטיים וקיצור זמנים משמעותי – הפחתת הרוב הנדרש להסכמה, הסדרת שיעורי היטל ההשבחה, הגדרת לוחות זמנים בחוזים ועוד. תהליכים אלו יביאו לזירוז התחלות הבנייה בפרויקטי פינוי-בינוי. יחד עם זאת, נדרשת התייחסות נוספת בצד הרשויות המקומיות ופתרונות בזירוז הוצאת ההיתרים".
עומר גוגנהיים: "על פי הסטטיסטיקות האחרונות שפורסמו, משך הבניה בארץ התארך, והדבר נכון גם לגבי משך הזמן לקבלת היתרי בניה. אני לא צופה שהדבר ישתנה בצורה מהותית, בטח לא בטווח הזמן הקרוב".
מה לדעתך יכול למתן את מחירי הדיור בשנת 2022, לאחר השתוללות המחירים שחווינו בשנה החולפת?
רון חן: "מה שיגרום למיתון עלויות במחירי הדיור זה השפעות של הכלכלה העולמית – בין אם בחזרתם של גלי הקורונה לעולם, או אפקט גלובלי אחר".
עומר גוגנהיים: "יש צורך לחזק את כושר היצור ולייעל את לוחות הזמנים לסיום פרויקט. צריך לשווק יותר קרקעות זמינות לבניה מיידית ולחזק מאד את תחום ההתחדשות העירונית באמצעות תמריצים לרשויות המקומיות שיגדילו את הצפיפות ויעודדו מגורים במרכזי ערים. רק אז נראה שינוי, הכל מתחיל ונגמר בנקודת החיתוך בין ההיצע לביקוש".
משה קורן: "מה שיכול למתן את מחירי הדיור זה הרחבה של היצע הדירות בדרך של זירוז היתרים ואישור של פרויקטים חדשים בהתחדשות עירונית. זאת בדרך של מתן תמריצים לרשויות המקומיות אשר יאשרו את ההיתרים והתוכניות".
אסף סימון: "ישנם כמה משתנים שיכולים למתן את עליית המחירים, כאשר שני הסיגמנטים העיקריים הם הסרת העיכובים בתחום היתרי הבניה ותיאום ציפיות. באשר להסרת העיכובים בתחום היתרי הבניה, אסור לנו, כמדינה, להשלים עם ממוצע של 3 שנים לקבלת היתר בניה. בוא ניקח את לונדון כדוגמה, שם היתר בנייה מתקבל תוך שלושה חודשים! אם הם יכולים, אז גם אנחנו. הבירוקרטיה של 35 תחנות להיתר בניה לעומת 16 במדינות ה-OECD היא לא הגיונית. בנוסף, יש לטפל בנושא הציפיות בענף. מחירי המכרזים כיום לא משאירים ספק, היזמים הזוכים מתמחרים עלייה של כ-20% במחירי הדיור בשנים הבאות. הפתרון כאן הוא חד משמעי, שיווק מאסיבי ביותר של קרקעות. חייבים לייצר תפיסה בשוק לפיה המחירים יתייצבו בשנים הבאות".
חמי שאול: "אין מכשיר שיוכל להביא לפתרון פלא, יחד עם זאת, אם תקום יוזמה חדשה לקיצור הליכי הרישוי, לדוג' רישוי עצמי, וכן יוגדרו ויאכפו סטנדרטים אחידים להליכי הרישוי ברשויות, זה יכול לשחרר מאות יח"ד שתקועות ובכך לתת לכוחות השוק לעשות את עבודתם. בנוסף, קידום מואץ של מערכות הסעת המונים לפרפריה ולערי הלווין של המרכז יביא לפיתוח שכונות ורבעים ויוביל בטווח הארוך למיתון אמיתי במחירים".
שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי-בינוי ירד ל-66% - האם המהלך הזה אכן צפוי לקצר באופק מובהק את תהליך המימוש של פרויקטים מסוג זה?
אסף סימון: "משימת העל של בניית 1.5 מיליון דירות חדשות, מתוכן כ-500 אלף מתחום ההתחדשות העירונית, לא תצא לפועל ללא הרוח הגבית שהמדינה מעניקה לאחרונה לתחום ההתחדשות העירונית.
חוק ההסדרים, שעבר לפני מספר שבועות, משקף בדיוק את זה, את מה שקורה כשהמדינה רוצה משהו. במסגרת החוק אושרו מספר תיקונים מהותיים שיכולים לקדם ולקצר טווחים לאישורים והיתרים רבים יותר בשנים הקרובות בתחום שלנו. אמנם נושא הפחתת הרוב הנדרש כיכב בכותרות, אך לדעתי הוא רק כלי אחד מיני רבים. הרי יזם מנוסה לא יעלה בדעתו לתבוע שליש מדיירי המתחם. אני רואה במהלך זה צעד פסיכולוגי לזירוז תהליך החתימות.
בשורה משמעותית נוספת בחוק ההסדרים שאושר היא נושא היטל ההשבחה, אשר שנים רבות ליווה כל יזם שמקדם פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר הוא מייצר חוסר ודאות משמעותי, שלא נפתר עד ליום הוצאת היתר הבניה. בחוק ההסדרים התייצב שיעור ההשבחה על 25% בלבד. כלומר שיעור אי הוודאות ירד באופן ניכר, דבר שיאפשר קידום פרויקטים רבים.
אין ספק שהדרך עוד ארוכה וישנם תהליכים רבים אותם ניתן לייעל, אך האמירה כאן ברורה – מדינת ישראל מאמינה מאד בתחום ההתחדשות העירונית ויש לדחוף אותו קדימה, גם על חשבון פתרונות אחרים כמו תמ"א 38. חייבים מסלולים ירוקים לתוכניות פינוי בינוי שיאפשרו זירוז נחוץ של פרויקטים".
משה קורן: "המהלך יכול לעזור לזרז תהליכים, אולם לדעתי מחסום הדיירים הוא לא זה שבדרך כלל מעכב פרויקטים. כמו כן, אנחנו לא נוטים לגשת לתביעת דיירים, אלא בלית ברירה. בתהליך שבו היזם נמצא בהתקשרות ארוכת טווח עם הדיירים, יש חשיבות ביצירת מערכת יחסים של אמון וודאות עם הדיירים. בדרך כלל, מה שמעכב פרויקטים של פינוי-בינוי זו הבירוקרטיה של אישור תוכניות והוצאת היתרים".
עומר גוגנהיים: "תיקוני החקיקה האחרונים עשויים להשפיע מאוד ולקצר את תהליך המימוש של פרויקטי התחדשות עירונית. במדובר במכלול של תיקונים ובניהם גם הפטור ממס גם ליותר מדירה אחת. אין ספק כי הדבר יקדם את החתימות. יחד עם זאת, בסופו של דבר, בלי לרתום את הרשויות המקומיות ולתקצב אותן בצורה נכונה כך שיהיו ערוכות לגידול אוכלוסייה וציפוף המבנים, השינוי יהיה חלש ואיטי".
חמי שאול: "המהלך יוביל בהכרח לגידול בכניסת פרויקטים לתהליך ההתחדשות. יש לזכור כי הורדת הרף זה רק התחלת ההליך ויש עדין לתכנן תב"ע, תכנית עיצוב אדריכלי, להוציא היתר, להתמודד עם סרבנים. תהליכים שעדין אורכים זמן רב"
רון חן: "חד משמעית כן וחבל שזה לא נעשה במקביל בפרויקט של תמ"א 38".
בשנה בה מחירי הדירות החדשות זינקו בכ-10%, האם השתפרה הכדאיות הכלכלית לפרויקטי התחדשות עירונית גם באזורי הפריפריה?
משה קורן: "עליית המחיר משפרת את הכדאיות הכלכליות, אולם עדיין עליית המחיר לבדה לא יכולה לעזור, חייבים התערבות של המדינה בצורה של מענקים או פתרונות אחרים לשיפור הכדאיות הכלכלית. התערבות שכבר מתבצעת בצורה ניסיונית באזורים מסוימים - פיילוט של מספר ערים שהמדינה מקדמת בכדי לתמרץ יזמים וליצור כדאיות כלכלית באזורים אלה. כיוון מעניין שיש לראות את מידת הצלחתו".
עומר גוגנהיים: "אפשר לומר שעליית מחירי הקרקעות מעודדת התחדשות עירונית גם בפריפריה, אולם עדיין נדרשים מכפילים מאד גדולים כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית עבור היזמים. כמו כן יש לזכור את העלויות הגבוהות של ביצוע חניונים בשל הצפיפות הגדולה שנדרשת. לכן, קיים אתגר תכנוני, ביצועי ושיווקי בפרויקטים כאלה. אני מאמין שאם הרשויות המקומיות יתגייסו לעניין, הדבר יסייע לכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלו".
חמי שאול: "נראה שכן. בערים כמו אשקלון, רחובות, חדרה, יבנה ואף בקריות החלו אזורים מסוימים להשתפר כלכלית, לצמצם את הפער ולהגדיל את הסיכוי להצדקה כלכלית של פרויקטים. אולם עדין נדרשים פתרונות של מכפילים גבוהים, מימון חלופי, וקרקע משלימה, אולם בערכים פחותים".
אסף סימון: "חד משמעית. אפריקה ישראל פועלות במקומות שונים בפריפריה, שם אנחנו מקדמים פרויקטים גדולים. בין היתר, בשנה האחרונה, נכנסנו לפרויקטים בנהריה, עיר שבה הכדאיות הכלכלית לא הייתה קיימת עד לפני שנה או שנתיים. חייבים לנצל את שעת הזהב, שבה המחירים מאפשרים כדאיות כלכלית באזורים בהם לא פעלנו קודם".
