"אנו מתמודדים עם אחת מהתקופות המאתגרות ביותר בהיסטוריה של ענף הנדל"ן"
"אנו מתמודדים עם אחת מהתקופות המאתגרות ביותר בהיסטוריה של ענף הנדל"ן"
עורכי הדין המובילים את ענף הנדל"ן התאספו השבוע בפורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן כדי לשקף את המצב האמיתי של התחום, כמו גם לדבר על האתגרים והפתרונות למצב הלא פשוט אליו נקלע הענף
על אף ההתעוררות המסוימת במכירות הדירות למגורים אשר נרשמה בחודש ינואר, אין בכלל ספק שענף הנדל"ן בישראל נמצא באחת התקופות המאתגרות ביותר שהוא חווה אי פעם. ענף הנדל"ן סבל מעליית הריבית במשק וכבר מאמצע 2022 החלה מגמת האטה במכירת דירות, וככל שהריבית עלתה, אנשים נמנעו מלקנות דירה בגלל העלויות הגבוהות של המשכנתא. האתגר הגלובלי אשר הוביל לעליית הריבית לא הכין את ישראל לאתגר המקומי שהחל בשביעי לאוקטובר בטבח שחמאס ביצע בדרום, דבר אשר הוביל למלחמת חרבות ברזל. המלחמה משפיעה על תושבי הצפון ועל כל המשק, והיא גם הובילה להורדת דירוג האשראי של ישראל על ידי חברת הדירוג מודי'ס, פעולה אשר במידה רבה לא צפויה להיטיב עם הורדת הריביות במשק.
ברקע הדברים, עומדים יזמים וקבלנים אשר עובדים בענף שממלא נמצא בסיכון גבוה יחסית, מייחלים לתקופה שבה אנשים יחזרו לקנות דירות לאורך זמן. גם עסקים שלאורך שנים פעלו ברווחיות ופרנסו משפחות רבות ומעגלים עסקיים נרחבים, הקלעים כעת לקשיים ואף לחדלות פירעון בעקבות התקופה הקשה שבה נמצא ענף הנדל"ן, "ברקע של אתגרים חסרי תקדים ומגמות השוק המתפתלות, ענף הנדל"ן נתון למבחן קריטי. המלחמה הפכה את המובן מאליו לשאלה פתוחה - מחסור חמור בכוח אדם, עיכובים במסירות, וחשש מקבלנים שלא יצלחו את התקופה הם רק חלק מהאתגרים שנוצרו בשל המצב הנוכחי", אמרה שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט, "אנו מתמודדים עם אחת מהתקופות המאתגרות ביותר בהיסטוריה של הענף. תחום הנדל"ן המניב מתמודד גם הוא עם שינויים משמעותיים בדרישות השוק. הורדת דירוג האשראי של ישראל, ללא ספק, תשפיע על הביקושים בתחום המסחר והתעסוקה ומצביעה על תמרור אזהרה לכל המעורבים בתחום".
בפורום עסקו עורכי הדין הבכירים בנושאים דיון רבים, כולל השפעות המלחמה על ענף הנדל״ן, מהם המהלכים שעל המדינה לעשות כדי לייצר מענה למשבר הדיוק ההולך וגדל, האם על המדינה לייצר מנגנון הלוואות מיוחד ליזמים וקבלנים כדי לסייע להם לצלוח את התקופה הנוכחית, איך מורגשת המגמה בשוק הנדל״ן כלפי עולים חדשים או תושבי חוץ, לאן הולך שוק המשרדים, ועוד.
אורחת הפורום הייתה רותי שורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה, שהתייחסה קיצור ההליכים בוועדות וקידום פרויקטי בניה בצורה מהירה יותר, ״רישוי עצמי נכנס כבר ואפשר לבחון את זה, יש לנו כבר כמה היתרים כאלה וב-2024 זה לא יהיה וולונטרי, רשות מקומית לא תוכל להתעלם מכך – זה יהיה מחייב. נכון זה תהליך שהוא בחיתולים וזה צריך להקדם ולהתפתח, אבל זהו אור כי אם זה יעבוד טוב העומס ירד מהועדה המקומית. דבר נוסף הוא רישוי מהיר, הנמצא כרגע בחלופת שקד, תוכנית מקומית שמה שחשוב שם זה שתהליך הרישוי הולך במקביל לתהליך התכנון. אם זה יעבוד יש בזה פוטנציאל לקידום תוכניות בסמכות מקומית. לגבי התכנון, לא הכול טמון ברגולציה, קיצורי התהליכים הם המשמעותיים - איזה אישורים דורשים? כמה זמן דורשים לאותם אישורים? אני מנסה לקצר תהליכים בלי חקיקה״.
בפורום השתתפו: עו"ד אבי ארד - ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה - גולדפרב גרוס זליגמן, עו"ד אבי בן יעקב - שותף בכיר, ראש מחלקת נדל״ן - וקסלר ברגמן משרד עורכי דין, עו"ד ונוטריון אבי עייש - שותף - עייש בן שלום גולדשמידט-עו"ד ונוטריונים, עו"ד אבי פורטן - שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן תכנון ובניה - אגמון עם טולצ'ינסקי, עו"ד אילן שרקון - שותף מייסד - שרקון, בן עמי, אשר ושות', עו"ד אירית אלקין - מנהלת תחום נדל"ן והתחדשות עירונית - ברגרזון ושות' משרד עורכי דין ונוטריון, עו"ד אלון פלס - שותף - פרגן פלס ושות', עורכי דין, עו"ד אפרים לוי - שותף במחלקת נדל"ן – פישר (FBC & Co), עו"ד ארז תיק - שותף /ראש נחלקת נדל"ן - ליפא מאיר ושות', עו"ד גילעד נאמן - שותף מנהל - אברהם נאמן ושות', עו"ד גלעד קצב - שותף מחלקת נדלן - יהודה רוה ושות’ - משרד עורכי דין, עו"ד דני ויצ'לבסקי - בעלים ומנהל - דני ויצ'לבסקי עורכי דין, עו"ד דניאל בכר - בעלים - GBK ושות' חברת עורכי דין, עו"ד דפנה זינגר - שותפה מנהלת ומנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית - שניצר גוטליב סאמט, עו"ד דפנה פוקס - מייסדת ובעלים - דפנה פוקס ושות', עו"ד חגי אדורם - שותף מנהל - אדורם ושות', עו"ד חן דסטגור - שותפה - סלומון, ליפשיץ ושות׳, עו"ד חני אבינרי - שותפה, ראש מחלקת נדלן - מיתר עו"ד, עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון - ראש מחלקת נדל"ן - ברנע ג'פה לנדה ושות', עו"ד יואב זהבי - ראש משותף מחלקת נדל״ן והתחדשות עירונית - אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), עו"ד יוסי מילר - מייסד ומנהל - מילר ושות עורכי דין, עו"ד ליאור רלוי - שותף מחלקת הנדל"ן – גורניצקי GNY, עו"ד מאיר פורגס - שותף בכיר - ש. בירן ושות’, משרד עורכי דין, עו"ד מירב גלבוע - שותפה, מחלקת נדל״ן - ש. פרידמן אברמזון ושות׳, עו"ד משה רז-כהן - בעלים משותף - רז-כהן, פרשקר ושות׳, עו"ד סיגל שפירא - שותפה מובילה, נדל"ן תכנון ובנייה והתחדשת עירונית ארנון - תדמור לוי, עו"ד עומר גדיש - שותף, ראש מחלקת מקרקעין - AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עו"ד ענת בירן - בעלים ומייסדת - ענת בירן משרד עורכי דין, עו"ד ערן גוטפריד - שותף מנהל - ערן גוטפריד - חברת עורכי דין, עו"ד פז רוקח - בעלים מייסדת - ויזל-רוקח ושות', משרד עורכי דין ונוטריון, עו"ד צורי פיקאר - שותף, ראש מחלקת נדל"ן - הרצוג פוקס נאמן, עו״ד קובי מיכאל - שותף מייסד - מיכאל, אדרי, שטקל ושות'-משרד עורכי ודין ונוטריון, עו"ד רועי חרש - שותף מייסד - חרש ששון ושות', משרד עורכי דין, רותי שורץ - יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה , עו"ד רן ברא"ז - שותף מנהל - לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין, עו"ד שי הוברמן - שותף וראש מחלקת נדל"ן - משרד עורכי דין פירון, עו"ד שמואל לכנר - ראש מחלקת נדל״ן - נשיץ ברנדס אמיר, עו"ד שמואל שוב - שותף בכיר - מנהל - שוב ושות' עורכי דין.
הסכנה ליזמים מוחשית והמדינה צריכה להבין שמדובר באירוע משמעותי
"כמי שמטפלים במאות רבות של עסקאות מגורים בשנה, אני חושב שהגענו לנקודת אל חזור בתחום הנדלן", הסביר עו"ד שי הוברמן, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי דין פירון, "אם המדינה לא תתערב באופן אגרסיבי ומידי, קבלנים ויזמים יקרסו. אני חושב שחייבים להקדים תרופה למכה. המדינה, יחד עם רשות המיסים והמערכת הבנקאית בישראל צריכים לשבת יחד ולבנות תכנית חירום לענף הכוללת מנועי צמיחה, הקלות ופתרונות, בין אם ע"י חקיקה, הקלות מס, דחיית תשלומים או הגנה על רוכשים. אם לא, ההפסדים יהיו גדולים וכואבים שבעתיים וחשוב להגיד את זה ולהזהיר מפני זה".
עו"ד שמואל לכנר, ראש מחלקת נדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, הדגיש את חוסר הוודאות בענף ואת הקשיים הנגרמים מכך, "היזמים בענף ימשיכו להתמודד עם מצב שוק בלתי שגרתי שטומן בחובו אי ודאות קיצונית, גם במונחים של מדינת ישראל. בין מרכיבי חוסר הוודאות ניתן למצוא סימני שאלה שמתעוררים בענף לגבי ההיתכנות של פרויקטים באיזור ההשפעה של המטרו לאור מס המטרו. כמו כן, המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד בחוזים קיימים מעורר אי ודאות. לאלה מתווספים שינויים בתקן 21, עדכון בתוכנית המתאר של העיר תל אביב והמעבר מרחק ברוטו למרחק נטו, בעיית המחסור בעובדים בענף הבנייה, חוסר היציבות הביטחוני, חוסר הוודאות לעניין גובה הריבית וכן הפער בין מציאות בלתי אפשרית של מלחמה לבין פסיקת בתי המשפט וחקיקה פופוליסטית בנושא של ארכות".
עו״ד דניאל בכר, בעלים GBK ושות' חברת עורכי דין, פנה לממשלה לפעול ובהקדם כדי לעזור לתת מענה למצוקות של עולם הנדל"ן, "בשל התקופה המאתגרת של ענף הנדל"ן עקב אירועי ה- 7 באוקטובר ובכלל, אני פונה לממשלה שיתחילו לגלות במהירות יצירתיות מחשבתית, כמו ביחידה מובחרת, וגמישות בירוקרטית כדי שנוכל להתאים עצמנו למציאות האזורית שלנו כך ששוק הנדל"ן ישתחרר מהנטל הביטחוני בכל הנוגע לתלות בעובדים מהשטחים. בנוסף, יש לתת מענקים כדי לעודד עבודה מקומית ולהגדיל מידית את מכסת העובדים הזרים לבניה מסין והודו".
עו"ד דפנה זינגר, שותפה מנהלת ומנהלת מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית בשניצר, גוטליב סאמט, סירבה להתרגש מהנתונים שהראו על עליה במכירת דירות למגורים בחודש ינואר, "ספק אם התחדשות העסקאות בשוק הדיור מעידה על התעוררות אמיתית או שמא מדובר בגל קצר שמקורו בעיקר באותם רוכשי דירות שהיו ערוכים לרכישת דירות עוד לפני תחילת המלחמה, ישבו על הגדר וכעת ״חזרו למשחק״. הימשכות המלחמה והיעדר יציבות מדינית וכלכלית במדינה עלולים להאט מאד את שוק רוכשי הדירות נוטלי המשכנתאות, וההתעוררות בשוק הדיור המורגשת בשבועות האחרונים עלולה להיעצר כבר בטווח הזמן הקצר".
עו"ד חן דסטגור - שותפה - סלומון, ליפשיץ ושות׳, התייחסה לחשיבות חיזוק מעמדו של הממונה על חוק המכר דווקא בתקופה הזאת, "על המדינה לחזק את מעמדו של הממונה על חוק המכר, הדבר חשוב בימים כתיקונם, אך אחת כמה וכמה בעתות משבר, וחיזוק עמדתו יצמצם מחלוקות בין ציבור הרוכשים לקבלנים. אף שבמהלך השנים, פורסמו ניירות עמדה מטעמו, במקרים רבים, לא היה בהם כדי לגרום לקבלנים לאמץ את עמדתו", עו"ד דסטגור התייחסה גם לעניינים המשפטיים שייווצרו בתקופה הקרובה בעקבות האיחורים במסירות הדירות, "מלחמת חרבות ברזל ייצרה מציאות ששיתקה אתרי בניה רבים, מצופה שהממונה יקדים וישמיע את עמדתו ביחס לטענות כח עליון, טרם יוגשו שצף של תביעות על ידי ציבור הרוכשים כנגד ציבור הקבלנים בגין איחורים במסירת דירות".
עו"ד ארז תיק, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות', התייחס לאתגרים העומדים בפני יזמים וקבלנים בתקופה הקרובה וההשפעה שלהם על משולש היזמים, קבלנים ודיירים, "ממה שאנחנו רואים ומתחילים להרגיש, התקופה הקרובה תהיה מאתגרת במיוחד ליזמים ולקבלנים. לגבי היזמים, עלויות המימון המאמירות על רקע עיכובים בקידום פרויקטים יביאו להפסדים באותם הפרויקטים שבהם הקרקעות נרכשו במזומן בעבר, כאשר חלק מהיזמים יהיו אף חייבים למכור בהפסד קרקעות שקנו במזומן, על מנת לעצור את הדימום מעלויות המימון הגבוהות. במכירה כזו הם עלולים אף להיאלץ לממן את המכירה מהון עצמי לצורך פירעון אשראי גבוה אותו נטלו בעת הרכישה. לגבי קבלני הביצוע - הם מתמודדים עם מחסור בעובדים, הגדלת תקורות אתר בשל עיכובים בעבודה ובאספקה, וגידול משמעותי במחירי תשומות, כאשר כל אלה לא נלקחו על ידם בחשבון ולכן הם ינסו לגלגל חלק, או את כל הנזק, על היזמים.
לאור זאת ולאור האיחורים הצפויים במסירות כמו גם העליה הצפויה במדד תשומות הבנייה, צפוי מתח גדול בין יזמים-קבלנים-רוכשי דירות, שעוד עומד לפתחנו ואף עלול להביא למיטוט יזמים וקבלנים רבים".
עו"ד אפרים לוי, שותף, פישר (FBC), הציע מספר דרכים להתמודד עם הקיפאון היחסי בענף, "דווקא בעולם שבו עלויות הבניה לא מפסיקות לגדול, המדינה חייבת בראש ובראשונה לשחרר קרקעות. שנית, שוק השכירות למגורים נתון בקיפאון מוחלט וחייבים להוציא אותו מהגסיסה בו הוא מצוי, לא מעט בגלל עליית הריבית. כך, אנו רואים מכרזים שנכשלים כיוון שאין הפנמה שמחירי המינימום בהם לא מתאימים לשום תכנית עסקית-יזמית. המדינה צריכה להכניס יד לכיס ולהציע ריביות מינימום ליזמים. ולבסוף, יש צורך בשינוי עמוק של התפיסה התכנונית, שכיום גורמת לכך שפרויקטים מתממשים אחרי תקופות של 10 ו-15 שנים ועסקאות לשינוי ייעוד קרקע נמשכות על פני שנים ארוכות, בשל הליכי תכנון מייגעים. הגיעה העת להפסיק להסתכל על היזמים בחזקת רמאים ולעבור למסלול ירוק בדומה למכס, שישחרר את הפקק, יאיץ דרמטית את התהליכים, ויעניש באופן משמעותי את העבריינים".
עו"ד אלון פלס - שותף - פרגן פלס ושות', עורכי דין, התייחס לצורך המיידי של המדינה להתעורר ולטפל בבעיות בשוק הנדל"ן, "שוק הנדל״ן מנסה להתמודד עם המשבר הכללי. יזמים יוצאים במבצעי מכירות אטרקטיביים, החל מ- 5% ועד 15% הון עצמי והיתרה במסירה כאשר הם נושאים בעלויות (פטור מהצמדה, הלוואת קבלן וכד׳). זה משקף ירידה אפקטיבית במחירי דירות חדשות שנעה בין 10%-15%. הרוכשים מנצלים את השינוי בשוק ורוכשים דירות בתנאים מפליגים אשר רק לפני שנה היו בגדר חלום. אבל הכל זה הסוואה למשבר שמתרחש. בסוף - ההתייקרות בעלויות הריבית, מחסור בעובדים, התייקרות חומרי הגלם - הכל יביא לכך שבסופו של יום מחירי הדירות יעלו. מי שישלם את המחיר זה הרוכשים העתידיים. הממשלה נשארת מאחור עם אפס קשב להבנה אמיתית של השוק. הממשלה רואה עסקאות במיסוי מקרקעין - ולמרות שכולם יודעים שאפקטיבית המחיר ירד - מבחינתה ״הכל בסדר״. בסוף זה יתפוצץ בפרצוף שלנו, של האזרחים".
עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה בתחומי נדל"ן, תכנון ובנייה והתחדשת עירונית במשרד ארנון, תדמור-לוי, הסבירה כי, "המהלך הראשון שהמדינה חייבת לעשות בתום המלחמה כדי לייצר מענה למשבר המסתמן בדיור הוא הגדלת מספר תקני בודקי התוכניות וההיתרים בעיריות, ומתן הנחייה גורפת לכל הרשויות המאשרות, כגון: כב"ה, הג"א, הגנת הסביבה, תאגידי מים וביוב, ולתת קדימות ועדיפות לאישור היתרי בניה בלוחות זמנים קצרים יותר. במקביל, על המדינה לספק חבילת תמריצים לקידום מיזמים באזורי פריפריה באמצעות מענקים, הטבות מס וסבסוד קרקעות".
עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', שיתף כי, "בשנים קודמות, עם פריחת שוק הנדל"ן, מצוקת הקרקעות והריבית הנמוכה, התרגלנו לראות בכל מכרז את כל גופי הנדל"ן הגדולים נאבקים על כל פיסת קרקע. להפתעתי גם מאז המלחמה הצלחנו לקיים מספר מכרזים מוצלחים. אבל רק ביחס לקרקעות שעליהן חלה תב"ע מאושרת והן זמינות להוצאת היתר ולבניה. בקרקעות שאינן בשלות תכנונית, ובשוק של ריבית גבוהה, מקדם הדחיה הוא קיצוני ופוגע ביכולת לפתח את הקרקע. אני סבור שהמשימה של קיצור הליכי התכנון ויצירת וודאות תכנונית היא משימה עם חשיבות לאומית, ושינויי החקיקה בעניין הזה נמצאים רק בראשיתם".
עו"ד גלעד קצב, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד יהודה רוה ושות', על הצורך המהותי 'להחליף תקליט' כדי לעמוד באתגרים שבפניהם עומד ענף הנדל"ן, "לא מעט דובר על החסמים בענף הנדל"ן, על הפערים הגדולים בין המצוי לנדרש, הבירוקרטיה הבלתי נגמרת, צווארי הבקבוק במוסדות התכנון והיעדר סנכרון בין הגופים השונים. אחרי השבעה באוקטובר אנחנו חייבים לשנות מציאות. ענף הנדל״ן מתמודד עם אתגרים אדירים שאת חלקם לא הכרנו בעבר, וכדי להצליח לעמוד בהם נדרש הפעם שינוי מערכתי ומשמעותי. כגון: מציאת תמריצים ותשובות מיידיות לבעיות הקיימות ברשויות המקומיות, קיצור לוחות זמני התכנון והרישוי, יצירת משוואה שתאפשר את שחרור החסמים ושחרור תקנים לאנשי מקצוע", קצב הביא כדוגמא מקרה מהעת האחרונה, "לא ייתכן שבתי מלון שפתחו את שעריהם בין רגע לעשרות אלפי מפונים בלי לשאול שאלות – ימתינו חודשים ארוכים לדיונים ברשויות ובגופי התכנון השונים. המתנה המביאה לעיכובים בלתי סבירים בהקמה ושיפוץ של בתי מלון, אשר גוררים אחריהם נזקי שרשרת עצומים לרשתות המלונאות, לקבלני הביצוע ולציבור. זו העת לחשוב מחוץ לקופסא ולייצר מציאות גמישה שתביא להגדלת הצמיחה בעת קשה ומורכבת זו".
עו"ד ליאור רלוי, שותף מחלקת נדל"ן, גורניצקי GNY, התייחס בדבריו לנחיצות הגמשת תנאי הליווי של הבנקים לפרויקטים בעת הזאת, "בשעה קשה זו, הציפייה היא שבנק ישראל ינחה את הבנקים להגמיש את תנאי הליווי לפרויקטים על מנת שדירות יוזרמו לשוק בקצב מהיר יותר וימנעו קריסת יזמים, שבתורה תביא לעליית מחירי הדירות".
סיבות לאופטימיות:
ובכל זאת, גם השעה הקשה הזאת יש עורכי דין שרואים לצד המצב המאתגר גם סיבות לאופטימיות, "הסיבות לפסימיות בתחום ידועות אבל לפי התחושה שלי השוק מספיק חזק ואני מזהה התאוששות מתחילת השנה וסיבות לאופטימיות", אמר עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, "שנת 2023 הייתה שנת משבר קשה בענף, עם עליות הריבית, המהפכה המשפטית ובסיומה המלחמה שהביאו לקיפאון. לעומת זאת, מתחילת 2024, אנו חווים התאוששות, עלייה משמעותית בהיקף רכישת דירות חדשות בפרויקטים בהם משרדנו מעורב, ואווירה חיובית בקבלת החלטה אצל חברות יזמיות רבות, לקדם את יציאת הפרויקטים שהיו "על המדף" מבחינתן, לביצוע ולשיווק. הסיבות לכך, הינן, בין היתר, יציאה ממצב של "ישיבה על הגדר" אצל רוכשי דירות, וכן, אוירה של שינוי מגמה מבחינת הריבית, אשר השפעתה על נוטלי משכנתאות ברורה. כמו כן, פרויקטים חדשים מתאפיינים בין היתר בבנייה מותאמת מיגון, ואירועי המלחמה גרמו לרבים לבחור ברכישה של דירות בעלי מיגון על פני דירות ישנות. נוסיף לכך מגמה של עצירה בעליית מחירים ונקיטה מצד החברות היזמיות לתנאי תשלום נוחים, כגון פריסת תשלומים במתכונת של 20-80. אני צופה כי במהלך 2024 שוק הנדל"ן יחזור בהדרגה לפעילות מלאה".
עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון - ראש מחלקת נדל"ן - ברנע ג'פה לנדה ושות', אמרה כי, "הנדל"ן הוא עורק ראשי במשק ואין תחום שהוא לא נוגע בו. האטה בנדל"ן, מדמה הליך של סתימת עורקים, וכמו שהגוף לא ישרוד זמן רב במצב זה, כך גם המשק. מתחילת 2023 השוק בהאטה. תוסיפו לזה את הקיפאון המוחלט עם פרוץ "חרבות ברזל" ומגבלות התנועה בשבועות שלאחר מכן, ותקבלו אוכלוסייה שלא נשמה, כלומר לא צרכה נדל"ן זמן ארוך מאוד. הסרת המגבלות גרמה לתושבים להאיץ את הביקוש בצריכת הנדל"ן, בעיקר המסחרי, כמו בתקופה שלאחר סגרי הקורונה - אין ספק שהמצב הרגשי במשק משפיע גם על שוק הנדל"ן. יש סיבה לאופטימיות, החיים חזקים מהכל, ושנראה את החטופים והחטופות בבית במהרה".
עו"ד מאיר פורגס - שותף בכיר - ש. בירן ושות’, משרד עורכי דין, התייחס להזדמנויות שנוצרות בעת הנוכחית, "המלחמה מייצרת הזדמנויות חדשות לתיקון ולשיפור כשלים, ולצמיחה של המשק. הביקושים קיימים, האוכלוסייה גדלה, יש פה חיים, ההיי-טק פה, רק צריך לנתב את הכוחות החיוביים באופן נכון. משבר התחבורה ובזבוז הזמן ההולך וגדל בדרכים מחייב פתרון מיידי. אין הגיון שפיסה קטנה של גשר במודיעין אשר נמצא בממשלה נתון לכוחות פוליטיים - צריך להגדיל את סמכויות הרשויות המקומיות גם בקשר לכבישים, גשרים ותשתיות, ולאפשר להן להקים אותם בזמן קצר.
בייחס לחיזוק ישובי עוטף ישראל - יש לעודד החזרה של אנשים צעירים לדרום - היאחזויות הנח״ל, רכבות, הענקת קרקעות למגורים ללא תשלום, וסובסידיות לעסקים וחברות שיקימו אזורי תעסוקה ומקומות עבודה בישובי העוטף. במקביל יש להגדיל את הציפוף לבניה למגורים בין גדרה לחדרה דבר שיסייע גם להקטנת המשבר במחירי הדיור".
עו"ד דפנה פוקס - מייסדת ובעלים - דפנה פוקס ושות', דיברה על התיקון המידתי של השוק, "שוק הנדל״ן, אחרי קיפאון שאפיין את תחילת המלחמה בכל המשק, מחפש דרכי התאוששות ואנו רואים שבהדרגה מתחיל לתקן את עצמו. אבל אין פתרונות קסם. זה תהליך הדרגתי של השוק שמחפש את הדרכים להתאוששות בתנאים הקיימים".
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד מילר ושות' עורכי דין, התייחס גם הוא להזדמנויות שהתקופה מייצרת, "2024 היא שנה של שוק נדל"ן מאתגר המייצר גם קלף מיקוח והזדמנויות לניצול לחברות ולמשקיעים בעלי הון פנוי. המשבר, שהשוק עדיין מצוי בעיצומו, מציף עסקאות ופרויקטים מעניינים ובעלי פוטנציאל משמעותי או כניסה לשותפויות על-אף אי-הוודאות בשוק הנדל"ן. המלצה זהירה לצעירים עם כסף פנוי של כמה מאות אלפי שקלים: במקום להיכנס להשקעות ספקולטיביות, תמיד עדיף להשקיע ברכישת דירה ולהשכיר אותה".
עו"ד חני אבינרי ראשת מחלקת הנדל"ן במיתר ועורכי דין, דיברה על ההזדמנויות הנדל"ניות במרכזים לוגיסטיים, "יזמי נדל"ן שעד לפני כמה שנים לא חשבו שעסקי הנדל"ן שלהם יכללו מרכזים לוגיסטיים, מבינים שזה התחום העולה וחברות נדל"ן רבות, גופים מוסדיים וקרנות נכנסו לתחום כדי לגוון את סוג האחזקות שלהם. התחום של מרכזים לוגיסטיים הוא הדבר החם בשנים האחרונות עם ביקושי שיא והוא גרם למהפכה של ממש בשוק הנדל"ן המניב. הסיבות לכך שמרכזים לוגיסטיים הם שחקן מוביל בשוק הנדל"ן הן בין היתר:
- הקורונה. המגפה גרמה לגידול בסחר מקוון ונוצר מחסור גדול במרכזי אחסנה והפצה.
- מלחמת רוסיה אוקראינה הראתה לחברות שהן חייבות להיערך לאירועי קיצון ועליהן לייצר וודאות ולא להיות תלוית בנמלים ועליהן לדאוג לגיבוי לוגיסטי ומלאי גדול.
- יש עליה בביקוש לחוות שרתים.
- ההסכמים בתחום הם ארוכי טווח (10-15 שנים) ובנוסף יש גם אופציות. כל זאת בתשואה גבוהה עם עלויות הקמה ותחזוקה נמוכות יחסית.
תחום המרלוגים גורם לפיתוח אזורים שלמים בפריפריה שעד כה לא בוצעו בהם השקעות נדל"ן מאסיביות וזה הזמן להשקיע במקומות אלה".
עו"ד שמואל שוב - שותף בכיר - מנהל - שוב ושות' עורכי דין, דיבר על השפעת הריבית על קבוצות הרכישה ועל הצורך לבדוק היטב את איתנות ומהימנות הקבוצה לפני הצטרפות אליה, "עליית הריבית במשק והקושי של יזמים להמשיך ולממן קרקעות יקרות בשלבים של טרום הבנייה הביאה לגידול בפעילות של קבוצות רכישה ומתן אופציות לקבוצות לרכוש את הקרקע. יש מארגני קבוצות מקצועיים שבהחלט מייצרים היום הזדמנויות בשוק, אך לצידם יש גם הרבה מארגנים לא מקצועיים ולא מספיק מנוסים וחברי הקבוצה עלולים להתפתות להבטחות של מחירים נמוכים מבלי להבין שהם לוקחים על עצמם את כל הסיכונים היזמיים שיכולים לבוא לידי ביטוי בתוספת של סכומים גבוהים במהלך הבנייה. לכן חשוב מאוד שמי שנכנס לקבוצה יבדוק היטב מי המארגן מה הניסיון שלו ומה בדיוק המוצר שהוא קונה".
עו"ד אבי עייש, שותף, עייש בן שלום גולדשמידט-עו"ד ונוטריונים, דיבר על התארגנות יחידים לרכישה משותפת של דירה, "התארגנות של יחידים לרכישה משותפת של דירה, באופן שכל אחד מהם לא יהיה בעלים של יותר מ 1/3 ממנה, מהווה יתרון הן מבחינת חסכון במס רכישה, כי שליש דירה אינו נחשב דירה והן מכך, שהם לא נדרשים לבנק למשכנתאות, שחובק את גרונם ודורש את התמורה בעד המימון גם כאשר הדירה לא מושכרת. הסוד להצלחה הוא אופן ניהול השיתוף, איכות הסכם השיתוף אשר סוגר את כל הסיכונים לחיכוך מיותר בין המשקיעים ומבטיח צעדה בטוחה עד לאקזיט".
עו"ד יואב זהבי, שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM), דיבר על הצורך של הרשויות לקדם בניה בצורה נרחבת יותר כדי לתת מענה למצוקת הדיור, "הפער בין היצע הדירות בישראל לבין הביקוש הוא בלתי נתפס. מחד חוסר של עשרות אלפי יחידות דיור ועם קצב הילודה מול קצב הבניה, הפער רק הולך ומחמיר וברור לכל בר דעת שזה גם החסם העיקרי בהורדת מחירי הדיור. בירושלים לדוגמה הכריזו לפני שנים ש"התכנון מוביל", משמע שכאשר מגרש יכול לשאת היקף בניה גבוה, מאושרות לגביו תב"עות בהיקפים מתאימים גם אם "חלילה" היזמים והבעלים הקיימים ירוויחו מכך. עיריות אחרות רואות את הדברים אחרת. מאפשרות ליזמים בניה בהיקף שיאפשר רווחיות מינימלית ואולי עוד קצת. כפי שאומרים בעיריית ר"ג – כל דייר נוסף עולה לנו כסף. אני מציע לרשויות לקחת לדוגמה את המנוע של הבניה בישראל – ההתחדשות העירונית. לקבוע מנגנון המאפשר גביית היטל השבחה בגין הזכויות העולות על הרווח המינימלי לפי תקן 21. זה יעודד את העיריות להעניק זכויות בהיקף המירבי ואת היזמים לבנות יותר. כולם מרוויחים מזה".
הגיע הזמן להשתמש במערכת המס בצורה מושכלת והפוכה
עו"ד אבי פורטן, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן תכנון ובניה באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, תיאר מציאות שבה ישנה התעניינות מורגשת בדירות למגורים מצד יהודי התפוצות, "כידוע, שוק הנדל"ן חטף מכה אחרי מכה: ראשית עם עליית הריבית ועתה עם מלחמת חרבות ברזל. אבל דווקא עתה, אנו צופים בהתעוררות מרשימה בשוק מצד יהודים, תושבי חו"ל, המעוניינים לרכוש דירה בארץ. נראה שמדובר בשילוב של מניעים ציוניים המתחזקים בעקבות המלחמה, יחד עם התגברות האנטישמיות בעולם, המעודדת רכישת מקום מקלט בבית היהודי, בישראל".
עו"ד דני ויצ'לבסקי מחברת דני ויצ'לבסקי עורכי דין, התייחס גם הוא לנושא, "לאחרונה דווקא על רקע המלחמה וקיפאון בשוק הנדל"ן יש שוק אחד שמתעורר והוא שוק הרכישות של עולים חדשים, או יהודים תושבי חוץ. הסיבה העיקרית לכך היא הרצון לשמור על מקום בטוח למקרה חירום, דווקא על רקע החשש מהאנטישמיות העולה, בעיקר במערב אירופה, אבל לא רק. את העלייה הזאת מרגישים כבר עתה שעה שלקוחות יזמיים מדווחים שיש לא מעט התעניינות מצד יהודים מחו"ל. הדבר מורגש גם בשוק היד השנייה וניתן להרגיש שלמרות הקיפאון, דווקא בעסקאות של יהודים שעושים עלייה או גרים בחו"ל יש עלייה מסויימת במכירת דירות. הממשלה צריכה לעודד את הסיטואציה ולגרום לאותם משקיעים לעלות לישראל, דבר אשר יכניס כספים לישראל ויביא לכאן אוכלוסייה יהודית ציונית".
עו"ד משה רז-כהן, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' דיבר על הבעייתיות של היטל ההשבחה, "לא זו בלבד שהיטל ההשבחה בתחום הפינוי בינוי הוא המס המכביד ביותר, אלא שקשה עד מאוד להעריך את שיעורו בפרויקט נתון. מידת אי הוודאות פוגעת היעילות השוק. סוגיות מרכזיות בתחום הן שנויות במחלוקת והוועדות המקומיות השונות מיישמות גישות שונות. עדיין השאלה המרכזית השנויה במחלוקת היא מיהו החייב בהיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית או בעסקאות קומבינציה. להכרעה בשאלת זהות החייב השפעה ישירה על תחולת פטורים רבים, כולל: פטור מהיטל בגין בניית ממ"דים, פטור בגין התחייבות המחזיק להמשיך ולגור בדירה ועוד. אפילו אופן תחשיב שווי הזכויות ומשמעות היקף הפטורים אינם אחידים. מידת ההשפעה של חוסר הוודאות על יעילות השוק היא לא פחות מדרמטית: ראוי שמשרד הפנים יגבש חוזר מנכ"ל אשר יחייב את השלטון המקומי וייקבע אחידות ביישום הדין בסוגיות השונות. זוהי קריאת השכמה למשרד הפנים!"
עו"ד צוריאל פיקאר, ראש מחלקת נדל"ן בפירמת הרצוג, דיבר על הצורך בהפחתת מס הרכישה למשקיעים, "לדעתי יש להפחית את מס הרכישה למשקיעים. נכון להיום, מס הרכישה הגבוה על דירות להשקעה, מרתיע משקיעים מביצוע עסקאות. על ידי הפחתת נטל המס הזה, נוכל לתמרץ משקיעים להזרים הון נחוץ לשוק הנדל"ן, ובכך להגביר את הביקוש והפעילות. בנוסף, אני מציע להעניק תמריץ מיוחד בדמות העלאת גובה הפטור בעת רכישת דירה יחידה לחיילים שנשאו בנטל במהלך המלחמה. על ידי מתן הקלות במס למשרתים, נוכל- בה בעת שאנחנו מסייעים לשוק הנדל"ן, לעזור להקל אף על חלק מהלחצים הפיננסיים שהחיילים עלולים להתמודד איתם, ובכך לטפח תחושת הכרת תודה וסולידריות בחברה שלנו".
עו"ד ענת בירן - בעלים ומייסדת - ענת בירן משרד עורכי דין, דיברה על הצורך בהגברת הוודאות בתחום המס בנדל"ן, "היבטי מיסוי וחוסר ודאות משפיעים מאוד על החלטות בתחום הנדל"ן. כך למשל הטלת היטלי השבחה על מכירת דירות ישנות ברובעים 3-4 מרתיעה בעלי דירות ממכירה, וכן מס המטרו שעדיין לא ברור כיצד יחושב ויוטל, מרתיע יזמים רבים מקידום פרויקטים לאורך הקו".
עו״ד חגי אדורם, שותף מנהל במשרד עוה״ד אדורם ושות׳ המייצג חברות בנייה דיבר על הצורך בשינוי משמעותי במדיניות המס הנוכחית, ״הגיע הזמן להשתמש במערכת המס בצורה מושכלת והפוכה. עם שימוש בגזרים. לא במקלות. הקלה במס השבח בדומה למבצעי שחרור רווחים כלואים בחברות תזרים למשק אלפי דירות קיימות ומוכנות באזורי הביקוש רק שלם וקח״.
"התחדשות עירונית הנה הקטר אשר יוביל את צמיחת ענף הנדל"ן בעשור הקרוב"
עו"ד דור שחם, מנהל מחלקת נדל"ן, EBN - ארדינסט, בן נתן, טולידאנו, על הקושי של פרויקטים בתחום הפינוי בינוי לאור האתגרים האקטואליים בשוק הנדל"ן, "היקף הזכויות המאושר בתכניות פינוי בינוי נקבע בשלב התכנון על פי תקן שמאי 21. מכאן שתוכניות שאושרו בשנים האחרונות בהן מחירי הדירות האמירו, לא הביאו בחשבון אפשרות של ירידת מחירים משמעותית שתהפוך את אפשרות מימושן של תכניות פינוי בינוי אלה ללא כלכלית. הדבר עלול לגרום לנזקים מצטברים לחברות היזמיות ולבעלי הדירות ולשוק הדירות, שכן היצע צפוי של עשרות אלפי דירות שאושרו בתכניות בנין עיר עלול להפוך ללא כדאי למימוש. כדי לתת מענה לסוגיה זו תידרש גמישות תכנונית בשלב היתר בניה".
עו״ד קובי מיכאל - שותף מייסד - מיכאל, אדרי, שטקל ושות'-משרד עורכי ודין ונוטריון, דיבר על חשיבות תחום ההתחדשות העירונית לענף הנדל"ן ולכלכלת ישראל, "התחדשות עירונית הינה הקטר אשר יוביל את צמיחת ענף הנדל"ן בעשור הקרוב. במיוחד בימים אלו, הממשלה נדרשת להמשיך ולפעול להסרת חסמים על מנת להאיץ את ההתחדשות עירונית לא רק באיזורי הביקוש, אלא בעיקר בפריפריה אשר משוועת להתחדשות עירונית בתחומיה. יש לעבור מרעיונות טובים למעשים בפועל, ויפה שעה אחת קודם".
עו"ד פז רוקח - בעלים מייסדת - ויזל-רוקח ושות', התייחסה לעתיד תמ"א 38 וחלופותיה, "עתיד תמ״א 38 הוא בתוכניות המחליפות שלה. עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38, רשות מקומית יכולה לקדם תכנית מחליפה לתמ"א 38 בתחומה (תכנית בנינית). רשות מקומית שהגישה תכנית מחליפה עד פברואר 2024 – הוארך תוקף תמ"א 38 בתחומה עד חודש מאי 2026 או עד לאישור התכנית המחליפה (על פי המוקדם מביניהם). כרגע יש מחלוקת לעניין היטל ההשבחה בנוגע לתכנית המחליפה. בית המשפט המחוזי קבע שאין לחייב בהיטל השבחה בערים בהן אושרה התכנית המחליפה ואילו ועדת הערר קבעה שיש לחייב בהיטל השבחה. בימים אלו עובדים על בקשת רשות ערעור על פסק הדין של המחוזי".
עו"ד אבי בן יעקב, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות', הביע דאגה לגבי עתיד הנדל"ן המניב, "כולנו מכירים את הריביות הגבוהות, המחסור בדירות ואת הבעיות הנוספות שמשפיעות על תחום המגורים בישראל. למרות זאת, אני מעריך שעם הזמן הדמוגרפיה תעשה את שלה ותחום המגורים יחזור לעצמו, באמצעות שילוב של התמתנות האינפלציה וגורמים נוספים, אבל השאלה הגדול והיא רלוונטית בעיקר לתחום המשרדים, היא לאן המדינה הולכת?
החשש שלי הוא שענף ההייטק, הקטר של המשק ושל עולם הנדל״ן המניב, יחזור אחורה ובזה הדמוגרפיה כבר לא תעזור. מדינת ישראל חייבת ידיים אחרות שינהלו את המשק ויביאו אותו להתאוששות בתחומי הליבה בה יש לה יתרון יחסי. אם זה לא ישתנה אנחנו נראה שגם העולמות הנלווים לא יחזרו לעצמם, כמו למשל ענף המלונאות שנחשב לתחום מאוד רגיש לסיטואציות ביטחוניות. אנחנו חייבים לראות את השינוי שכולנו מקווים ומייחלים לו, כדי שגם הענפים המסחריים של המדינה יתאוששו וירימו את הנדל"ן על כל ענפיו".
עו"ד מירב גלבוע, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות', דיברה על יחסי משכיר שוכר במגזר העסקי בתקופות משבר, "בכל הנוגע ליחסי משכיר-שוכר במגזר העסקי בתקופת המלחמה הנוכחית, נראה שהמחוקק בחר, כפי שעשה גם בתקופת הקורונה, להימנע מהסדרה רוחבית ולהותיר בידי הצדדים וכוחות השוק את האחריות להגיע לפתרונות פרטניים. לצערי התנהלות זו יוצרת עיוות ומשקפת ציפייה לא סבירה ולא הוגנת מצד המחוקק כי משכירי הנכסים יהיו אלו שיספגו חלק מהנזקים, מקום בו המחוקק עצמו כשל מלעשות כן. לדעתי היה זה נכון כי המדינה תייצר מנגנון ראוי הנותן מענה למצוקות הצדדים בהתאם לנסיבות המיוחדות".
עו"ד רועי חרש - שותף מייסד - חרש ששון ושות' התייחס למגמת ההתקררות בשוק השכירות למשרדים, "אנחנו רואים התקררות בשוק השכירות למשרדים שמתבטאת בירידה בהיקף העסקאות וירידה בדמי השכירות. דו"חות החברות של נדל"ן מניב למשרדים עדיין לא מצביעים על עומק הקושי, לאור העובדה שחלק מהשוכרים עושים סאב ליס והם אלו שסופגים את ההפרשים. במבט צופה לעתיד - נראה כי מצב זה ימשך ואפילו עשוי להעמיק בטרם נראה שינוי והתאוששות".
d&b – לדעת להחליט
