התקנת מצלמות ברכוש המשותף
התקנת מצלמות ברכוש המשותף
רבים הבניינים בהם מחליטים הדיירים להתקין מצלמות בשטחים המשותפים, מה באשר לבעל דירה שמחליט להתקין מצלמה בשטחים המשותפים?
סוגיית התקנת מצלמות ברכוש המשותף בבניין נדונה לא מעט בפסיקה.
אין כל מניעה שרוב של בעלי הנכסים בבניין יקבל החלטה על הצבת מצלמות ברכוש המשותף אולם מה הדין כאשר בעל דירה מחליט באופן עצמאי להציב מצלמה ברכוש המשותף?
ככלל, כל שטח שאינו בתוך דירת המגורים ולא הוצמד לה במפורש, הינו חלק מהרכוש המשותף שהינו בבעלות משותפת של כל בעלי הנכסים בבניין. שימוש של דייר זה או אחר ברכוש המשותף מחייב הסכמה של אסיפת בעלי הנכסים בבניין, למעט אם מדובר בשימוש סביר.
בפסיקה נקבע כי התקנת מצלמות המתעדות את הרכוש המשותף על ידי דייר ספציפי אינה מהווה שימוש סביר ולפיכך יש לקבל את אישור אסיפת בעלי הנכסים טרם ההתקנה. עם זאת, בוצעה אבחנה בין מצלמה המתעדת את הרכוש המשותף לבין מצלמה המתעדת את דירת הדייר המתקין בלבד, או אז זה יחשב הדבר לשימוש סביר אשר אינו מחייב אישור אסיפת בעלי הנכסים.
כתוצאה מכך, הותרה התקנת מצלמות על ידי דייר כזה או אחר ובתנאי שאלו יופנו לדירתו בלבד ולא יצלמו את הרכוש המשותף.
הרציונל מאחורי קביעות אלו הוא הגנה על הזכות לפרטיות מחד וזכות הקניין מאידך של הדיירים השונים בבניין. דייר המסתובב בבניין, יוצא ונכנס מדירתו, ממעלית הבניין ומהבניין עצמו, זכאי כי פרטיותו תישמר והוא לא יצולם על ידי דייר זה או אחר שבחר להתקין מצלמה (בניגוד לתיעודו ע"י מצלמה שהוצבה עפ"י החלטת רוב של הדיירים באסיפה). מנגד, דייר המציב מצלמה יגרוס כי זו זכותו להגן על רכושו. לפיכך, הפתרון המאפשר התקנת מצלמות ובלבד שאלו יתעדו רק את רכושו של הדייר המתקין, מאזן בין שתי זכויות יסוד אלו. מובן, כי ההתקנה צריך שתהיה באופן שאינו פוגע ברכוש המשותף, על חשבון הדייר המתקין וכי, ככל שהמצלמה צורכת חשמל, ההזנה תהיה מדירתו של הדייר (ולא הזנה מחשמל משותף).
לאחרונה ניתן בבית משפט השלום בקריות פסק דין המשנה את ההלכות שנקבעו עד כה (ת"א 20750-03-18 זוארץ ואח' נ' אבנר חי כהן ואח', פורסם בנבו). פסק הדין עסק במצלמות שהותקנו על ידי בעל דירה ברכוש המשותף, כאשר אלו תיעדו דווקא את הרכוש המשותף ואת דירתו של בעל נכס אחר בבניין. הדייר שהתקין את המצלמות טען, כי אלו הכרחיות לאור העובדה שכבר מספר פעמים ניזוק רכושו. בית המשפט פסק כי הרכוש המשותף בבניין הינו מרחב ציבורי בו עושים שימוש בעלי הנכסים בבניין ובעל דירה אינו יכול לצפות לפרטיות באזורים המשותפים בבית המשותף. בית המשפט קבע כי השימוש ברכוש המשותף שעשה הדייר שהתקין את המצלמה בנסיבות אלו הינו שימוש סביר אולם הורה לדייר המתקין שלא להפנות את המצלמה לכיוון דירה אחרת או לפתחה של דירה אחרת אלא לרכוש המשותף בלבד. יצויין, כי אף בפסק דין זה נקבע שהקביעה אם מדובר בשימוש סביר היא קביעה קונקרטית שנעשית על פי נסיבותיו של כל עניין ועניין.
מדובר בהלכה שונה כאמור מאלו שניתנו עד כה בבתי המשפט, שכן לראשונה נקבע כי הרכוש המשותף בבית משותף אינו מרחב פרטי אלא ציבורי וכי לא ניתן לצפות לפרטיות בו. על פי הלכה זו, בעל דירה בבית משותף רשאי להתקין מצלמה המתעדת את הרכוש המשותף וזאת מבלי שיהא עליו לקבל את אישור אסיפת בעלי הנכסים להתקנה.
יש לזכור כי מדובר בפסק דין של בית משפט השלום, אשר אינו מחייב ערכאות אחרות ובכלל זה המפקחים על המקרקעין.
מאת עו"ד דפנה גבור – חייבי, גבור משרד עורכי דין
