"חשבתם שהדירה לילדים מתרחקת? עכשיו היא תתרחק עוד יותר"
"חשבתם שהדירה לילדים מתרחקת? עכשיו היא תתרחק עוד יותר"
מה חושבים בכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן על מצב השוק בתקופה הנוכחית, שהינה ללא ספק מהמאתגרות שחווה הענף בשנים האחרונות? השבוע התקיים פורום duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום נדל"ן ועורכי הדין הבכירים קיימו דיון ללא מעצורים על הסוגיות המרכזיות שמלוות כיום את תחום הנדל"ן בישראל
לפי נתונים עדכניים של חברת דן אנד ברדסטריט, כ – 1000 קבלנים נקלעו בשנת 2022 לכשל פיננסי, כמות הדומה לזו של שנת 2021. עליית הריבית והתייקרות ההלוואות והאשראי, הרווחיות העודפת בקרב היזמים שאינה מגולגלת לרוב אל קבלני הביצוע, והאקלים הפיננסי הלא יציב בישראל ובעולם, גורמים ללא מעט קשיים עבור חלק מעובדי ענף הנדל"ן.
למעשה, השוק מתנהל כיום בצורה חריגה. מחד, הביקוש האמיתי רק גדל לאור העובדה שאוכלוסיית המדינה עולה מבחינה מספרית בעקבות ריבוי טבעי ועליית יהודי התפוצות לישראל, מאידך, הרוכשים הפוטנציאליים חוששים לקנות דירה מאחר והמשכנתאות התייקרו באופן משמעותי בעקבות עליית הריבית, מגמה שגורמת לזוגות להירתע מנטילת משכנתא בעת הנוכחית. הדבר יוצר בטווח המיידי 'פקק' של דירות שלא נמכרות וגורם ללחץ בקרב יזמים וקבלנים אשר יש להם בעיית נזילות של כספים זמינים, או בקרב אלה שממונפים מול גורמי אשראי וההלוואות שהם לקחו התייקרו באופן משמעותי. לכולם ברור שהפקק ישתחרר בשלב כלשהוא, תוך אפשרות סבירה שמחירי הדירות יתייקרו כאשר השוק יוצף באותם רוכשים פוטנציאליים שיושבים על הגדר, אולם כאמור, בטווח המיידי ישנה ירידה גדולה במכירות הדירות ונוצר לחץ מסוים בשוק, שהולך ויתרחב לטווח הבינוני והרחוק אם תקופת ההמתנה תכלול ירידה בהתחלות הבניה, ״אנו עדים כיום למחסור מתמשך בהיצע הדירות המגיע לכ-100 אלף דירות. המחסור המתמשך בהיצע אל מול ביקושים גבוהים ששררו עד לאחרונה דחפו את מחירי הדירות למעלה, על אף ההתמתנות שחלה בביקושים", אמרה שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100, "על פי הערכות דן אנד ברדסטריט, כשליש מהחברות העוסקות בענף נמצאות בסיכון גבוה ויש לבצע צעדים נרחבים כדי שההאטה הנוכחית במכירת דירות חדשות והתייקרותן תיעצר״.
עולה לנו, עולה לנו. עד כמה משפיעה עליית הריבית על ענף הנדל"ן והמשק הישראלי?
אחד הנושאים המרכזיים שהעסיקו את בכירי הענף היה נושא העלאת הריבית והשלכותיה על הענף בפרט והמשק בכלל, "לעליית הריבית יש השפעה מכרעת על שוק הנדל"ן; הריבית הגבוהה מעלה את הסיכון לקבלנים, ובשל כך הם לא ממהרים לבנות", הסביר עו"ד עומר גדיש, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית ב – AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', תוך התייחסות לעליית הריבית והשפעתה על המימון, "ברמת המחירים הנוכחית גם הבנקים אינם ששים לאשר פרויקטים עם שיעורי רווחיות נמוכים ולהעניק לקבלנים ליווי בנקאי. גם מבחינת רוכשי הדירות יש שינוי לרעה - רוכשים לא יכולים לקחת משכנתאות בכל סכום שיחפצו, הם מוגבלים במשכנתא שמתוכננת כך שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלהם. כלומר, התייקרות המשכנתא, שמייקרת גם את ההחזר החודשי, מקטינה את סכום המימון שהלווים יכולים לקבל מהבנק. השילוב הזה, ביחד עם חוסר הודאות הפוליטי, גורם לכך ששוק הדירות למגורים נמצא ב""Hold.
גם עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות' התייחס לעליית הריבית תוך התמקדות בהשפעתה על היזמים, "מזה מספר חודשים, באופן עקבי ורצוף שנגיד בנק ישראל מעלה את הריבית במשק, כאשר העלאה אחרונה של 0.5% נוספים בוצעה אתמול, לרמה הגבוהה ביותר מזה 15 שנים, וכנגזרת מכך גם עולה ריבית הפריים המהווה בסיס לכלל ההלוואות במשק ולמימון פרויקטים נדל"נים בפרט. ההשפעה של עליית הריבית בהקשר הנדל"ן מוזכרת תמיד בחדשות מתוך העיניים של רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות, אך אין אזכור או דיון סביב ההשפעה של עליות הריבית על היזמים והקבלנים, שהיא לא פחות דרמטית, שכן היזמים והקבלנים נוטלים מימונים בהיקפים של מאות מיליוני שקלים, הן לצורך רכישת הקרקעות והן לצורך הבנייה. ההשפעה הזו ניכרת ורואים אותה בתוצאות המכרזים האחרונים שרמ"י מפרסמת. פחות יזמים וקבלנים "מתחרים" על המכרזים ומחירי הזכייה בחלק לא מבוטל של המכרזים הינם נמוכים משמעותית מהערכת השווי והשומות של רמ"י".
עו"ד צוריאל פיקאר, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד הרצוג פוקס נאמן הדגיש את הצורך במציאת פתרון לקשיים העומדים בפני יזמים ואת ההכרח במציאת פתרון, ״לנוכח העלייה בריבית וקשיי המימון עימם מתמודדים יזמי הנדל"ן, אני סבור, שהמדינה אינה יכולה עוד לעמוד מנגד. עליה להתערב ולסייע באופן אקטיבי בהסרת החסמים שמונעים הוצאת היתרים. זאת, בין היתר, באמצעות הקמת גוף ייעודי, זריז ויעיל תחת מנהל התכנון, שמטרתו תהיה פיקוח על מוסדות התכנון, ובמקום שבו מוסד התכנון יעכב אישורי תכניות או היתרים מעבר למועדים שייקבעו מראש, אותו גוף יהיה מוסמך לפעול תחת מוסד התכנון המעכב. בנוסף, ביחס לפרסום מכרזים על ידי רמ"י, יש לקבוע מדיניות ממשלתית אחראית, לפיה חלק משמעותי ומוגדר מראש מעלות הקרקע לא ישולם לרמ"י עד להסרת החסם באופן המאפשר להוציא היתר ביחס לקרקע נשוא המכרז. אני מאמין שהלחץ שתפעיל רמ"י, הן בשל חוזקה האובייקטיבי והן בשל התמריץ הכלכלי כאמור, יהיה אפקטיבי הרבה יותר ממאמצי היזמים לגישור בין הרשויות השונות״.
התייחסות נוספת ל'זווית היזמית' ו'הקבלנית', בדגש על ייקור המימון, נרשמה גם מצד עו״ד יוחאי דור, שותף מחלקת נדל״ן, סלומון ליפשיץ׳, "העלאת הריבית על ידי בנק ישראל ייקרה באופן דרמטי את עלויות המימון והקטינה את הרווחיות של יזמי הנדל"ן. הבנקים לא ששים להעניק מימון לקבלנים ולאשר פרויקטים עם שיעורי רווחיות נמוכים. כתוצאה מכך יזמים וקבלנים רבים מעדיפים 'לשבת על הגדר' ולהמתין עם התחלת בניה של פרויקטים חדשים. פועל יוצא של האטת קצב התחלות בניה, הינו המשך הנצחת המחסור בהיצע של יחידות הדיור ופגיעה בניסיונות לבלום את עליית מחירי הדיור. אני סבור שאפקט האטת קצב התחלות הבניה יתן את אותותיו בתקופה הקרובה".
עו"ד אבי בן יעקב, שותף בכיר וראש מחלקת הנדל״ן במשרד וקסלר ברגמן ושות' דיבר על השפעת הרפורמה המשפטית על העלאת הריבית: "עד לפני כמה שבועות התמודדנו עם עליית ריבית כגורם דומיננטי מאט ומרסן של פעילות הכלכלית במשק, ובוודאי בנדל״ן, שנחשב לקטר של הכלכלה ומשפיע על כל השחקנים בשוק - מיזמים ועד נוטלי משכנתאות. הסבירו לנו שיש צורך להדביק את האינפלציה שהרימה ראש מסיבות שהן בעיקר גלובליות. אינפלציה מיובאת. עתה נוסף לאינפלציה גורם מאיץ נוסף מייצור עצמי - המהפכה החוקתית. ברור לחלוטין שהעלאת הריבית אתמול בחצי אחוז משקפת גם את החשש הזה בבנק ישראל. חשש מהחלשות הכלכלה עקב בריחת משקיעים והתחזקות הדולר שיעלו את יוקר המחיה ואת האינפלציה. המהפכה החוקתית, רעה כשלעצמה, הגיעה במועד גרוע ביותר ותעצים את המשבר הכלכלי המתגבש לנגד עינינו. הנדל"ן לא יחמוק מהמשבר ולא יסייע למתן אותו. הקטר מאט וכולנו נרגיש זאת. חשבתם שדירה לילדים מתרחקת? היא תתרחק יותר".
כאמור, השלכות עליית הריבית מורגשות היטב במשק הכלכלי הישראלי, "הסביבה הכלכלית המשתנה - ובכלל זה עליית הריבית והאינפלציה - הביאה לבלימה משמעותית של עסקאות דירות מגורים, וככל שהתהליך יימשך ולאורך זמן, יגדל הצורך של חברות הנדל"ן למצוא פתרונות לשיפור הנזילות", הסביר עו"ד רועי חרש. שותף, משרד חרש, ששון ושות', "כתוצאה מכך, אנו רואים עליה בהיקפים של עסקאות הכנסת משקיעים פיננסיים וגורמים אחרים בעלי נזילות לחברות נדל"ן. בדרך זו חברות הנדל"ן משפרות את הנזילות, מקטינות את החשיפה לסיכוני עליית הריבית, תוך שהן נמנעות מהלוואות וגיוסי חוב יקרים".
עו"ד אורן ארדמן, שותף, שטינמץ הרינג גורמן ושות' הסביר כי אנחנו בפתחה של מגמה של דילול חברות קטנות בעלות איתנות פיננסית מעטה, כמו גם הגברת שיתופי פעולה בין חברות, "לאור עליית הריבית במשק ולאור התמשכות הליכי התכנון והאטה בשוק מכירת הדירות אנו צפויים לראות מגמה לפיה השחקנים הגדולים בולעים את השחקנים הקטנים יותר בשוק הנדל"ן או יוצרים שיתופי פעולה ביניהם".
עו"ד מורן גור, שותף מייסד ובעלים, רייסמן גור דויטש משרד עורכי דין ונוטריון, הדגיש את הצורך בהתערבות של המדינה בייצוב השוק, "בכל הנוגע להאמרת הריבית ואפקט הדומינו הנוגעים למגוון נושאים שלובים בתחום הנדל"ן - המגמה השכיחה לפיה ניתן לשוק להסתדר ודברים יפתרו לבד חייבת להיעלם מהעולם. שוק הנדל"ן חייב להיכנס לשינויים דרמטיים מבחינת רגולציה, אחרת נהיה עדים לא רק לקריסתם של בניינים, אלא גם לקריסתם של אנשים וביניהם יזמים הממונפים גבוה. בימים אלו המלצתנו היא לבחון כל השקעה בתבונה ובאמצעות מומחה תוך בניית תכנית עם אבני דרך סדורות המתייחסות גם לתרחיש הקשה ביותר, ורק אם מאזן הסיכויים והסיכונים מאפשר קיום עסקה, אז, ורק אז ניתן להתקדם איתה".
העלאת הריבית יוצרת קשיים מרובים, אך גם הזדמנויות, "בהינתן סביבת הריבית והשפעותיה, אנו בעידן עסקאות הקומבינציה והשקעה בתכנון. על הממשלה לנקוט בפעולות מקבילות כדי לסלול את הדרך לחזרה עוצמתית של השוק לבניה , שיווק ואכלוס בהיקפים הנדרשים", אמר עו"ד דיויד אמיד - שותף מנהל במשרד ש. בירן ושות' עו"ד.
גם עו"ד דני ויצ'לבסקי ממשרד דני ויצ'לבסקי עורכי דין, התייחס להזדמנויות שניתן למצוא במצב המאתגר: "אנו מזהים אצל לקוחותינו כי עליית הריבית יוצרת כמובן קשיי נזילות ומימון אך לצד זאת גם יוצרת הזדמנויות, וכמו בכל תקופה כלכלית מורכבת יש מי שידע להרוויח מתקופה זו. הדבר קורה הן בשל הצורך של מי שממנוף לממש נכסים במהירות, והן בשל הזדמנויות לשיתוף פעולה במגזרים בינוניים או קטנים אשר מחזיקים בהזדמנויות עם קשיי מימון, אותם יכולים לספק בעלי ממון נזיל. בנוסף, המצב הנוכחי יוצר הזדמנויות מעולות למי שהינו בעל נזילות כלכלית גבוהה המאפשרת קיום עסקאות שטרם תקופה זו לא היו מתאפשרות״.
עו"ד עומרי שלה, שותף במחלקת נדל"ן, פישר (FBC & co.) התייחס בדבריו לאלו שמרוויחים מעליית הריבית, "ישנם שני סגמנטים שבהחלט יכולים ליהנות ממגמת עליית הריבית - האחד, תחום הנכסים להשבחה וזאת לאור הצורך לייצר מכפילים גבוהים יותר, על מנת לענות על עלויות המימון הגבוהות. הסגמנט הנוסף שיש לו יתרון בעולם של ריבית עולה הן קבוצות הרכישה. עלויות המימון הנמוכות ודרישות ההון העצמי שהיזמים נהנו מהן עד היום ואשר היוו יתרון על פני קבוצות הרכישה השתנו. כתוצאה מכך זה מחזיר למגרש את קבוצות הרכישה שקצת ירדו ממנו בשנים האחרונות. בנוסף, הירידה שנוצרה בביקושים לשטחים גדולים לאור המשבר בהייטק והיכולת לעבודה מרחוק יוצרת יתרון לקבוצות הרכישה שבדרך כלל מתאפיינות בשטחים קטנים יותר למספר גורמים; ולבסוף גם בהיבט של ניהול סיכונים ופיזורם, הדרוש גם ליזמים וגם לגורמים המממנים. קבוצות הרכישה הן בעלות יתרון בולט שכן הסיכון מתפזר על פני רוכשים רבים".
עו"ד דניאל בכר, שותף מנהל ב-GBK ושות', טען כי 'כלי' השימוש בריבית הוא לא בהכרח הפתרון הטוב ביותר בתקופה הזאת, "הפתרון של העלאת הריבית הוא לא אופטמילי ולא מוכיח את עצמו. המהלכים של בנק ישראל יביאו לעצירת התחלות הבנייה ולעליית מחירים נוספת. אנחנו צועדים במדרון חלקלק, שעלול להביא לכך שרכישת דירה תהיה אפשרית לעשירים בלבד. עצירת התחלות הבנייה, משמעותה, עליית מחירים נוספת שהציבור לא יוכל לספוג. הממשלה חייבת להוזיל את שחרור הקרקעות באופן מיידי ולתמוך ביזמים חלשים יותר, אחרת נראה את השוק מזנק כמו לאחר משבר הסאב פריים".
"לא בטוח שהכותרות על ירידת מחירים הן בשורה. ואם כן, היא לא בהכרח טובה לטווח הארוך"
עורכי הדין הרבו להתבטא גם על נושאים אקטואליים אחרים אשר מעסיקים את הענף. אחד מהם, הוא כמובן נושא מחירי הדיור, "בטווח הקצר אנו עדים לבלימה ואולי אף לירידה במחירי הדיור. לדעתי זו תוצאה הנגזרת משילוב של ריבית גבוהה ואפקט פסיכולוגי שגם לו השפעה מהותית. יש צפי להתמתנות מסוימת של האינפלציה בהמשך השנה, לכן ניתן להניח שאנשים שבחודשים האחרונים עצרו ולא קנו דירות, יעשו זאת בהמשך. בטווח הבינוני נראה חזרה של ביקושים גבוהים והפעם עם פחות חברות - שבינתיים יצאו מהשוק מסיבות שונות - מה שעלול להביא לריכוזיות יתר ולפגיעה בתחרות, כאשר גם גופי המימון תורמים לכך שהזדמנויות המימון לא שוויוניות לכלל החברות. בשורה התחתונה, לא בטוח שהכותרות על ירידת מחירים הן בשורה. ואם כן, היא לא בהכרח טובה לטווח הארוך", אמר עו"ד רועי אייז, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות', "יש לייצר איזון ומגמות לטווח ארוך ע"י ייעול הליכי התחדשות עירונית, תמריצים לעיריות לעידוד פרויקטים למגורים, ושינוי מן היסוד של מדיניות המכרזים של רמ"י. בהתאם לכך, חשוב להמשיך ולעודד הפרטה של הליכי התכנון בקרקעות חקלאיות במתחמים קטנים ובינוניים, תוך מתן כלים ותמריצים ליזמים. בהקשר זה, חשוב לציין את נושא שינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות והליכי השבה מול חוכרי קרקע חקלאית. המהלך חייב להיות תוך מתן פיצוי אמיתי לחוכרים ובהלימה ישירה לתקופת החכירה בקרקע והתרומה להשבחה שלה".
עו"ד לוי אמיתי, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, התייחס לסוגייה הנוגעת באופן שבו הממשלה צריכה לפעול כדי לעצור את עליית מחירי הנדל"ן, "אם יש משהו מרכזי שמאפיין את שוק הנדל"ן זה הצורך בסבלנות, השקעה וראיה לטווח ארוך. קידום פרויקט אורך זמן רב. בחלק מהפרויקטים, אנחנו קוצרים היום פירות של זרעים שנזרעו לפני שנים רבות. הנדל"ן בכללותו, מאוד פשוט. הוא מורכב מקרקע, תכנון, ביצוע והתחום הפיננסי (ריביות). כדי להגביר את היצע הדירות והורדת מחירים או לכל הפחות עצירתם בטווח הארוך, נדרשים לטפל בכל ארבעת המרכיבים הנ"ל. כרגע, לצערי, מסיבות שונות, אין בשורה בעניין. כדי להבטיח את המחר חשוב שנפעל היום. אם יורשה לי, אציע לממשלה, לשרי השיכון והאוצר להקים לצידם ועדה מייעצת של מומחים, מהשטח, מומחי נדל"ן בעלי ניסיון של עשרות שנים, הכוללת משפטנים, יזמים, שמאיים, אדריכלים, מהנדסים וכו', בדומה למועצת נגידים או לוועדות מקצועיות אחרות ולחשוב על צעדים שיש לנקוט היום כדי שעתיד הדורות הבאים יראה ורוד יותר".
עו"ד דפנה פוקס, שותפה מנהלת ומנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, דפנה פוקס ושות', דיברה על התנהלות המחירים בשוק, "לאורך השנים ראינו כי לשוק הנדל״ן מחזוריות קבועה והוא יודע לתקן את עצמו - כך שאחרי עליות מחירים גם אם תבוא תקופת קיפאון היא תהיה זמנית והשוק ישתחרר ויתאים את עצמו״.
עו"ד רונן מאור, שותף במחלקת הנדל"ן, התשתיות ומימון הפרויקטים במשרד עו"ד פירון, התייחס לסיבות שהובילו לירידה בעסקאות נדל"ן: "במטרה לעצור את עליית המחירים בשנה האחרונה, המדינה דחפה שיווקי קרקעות רבים. הרבה מהם במסגרת פרויקט מחיר מטרה/דירה בהנחה. בפועל התברר כי המדינה אינה מתואמת עם הרשויות והוועדות המקומיות ,שבסופו של דבר הן אלה שצריכות להוציא היתר בניה שיביא להבשלת פרויקט, ובמיוחד כאשר בכל הפרויקטים של "דירה בהנחה" לא ניתן למכור את הדירות ללא היתר בניה. הדבר יצר פקק אדיר שלא שיקף לשוק את הדירות שכביכול שווקו. בה בעת, עליית הריבית, כשהקרקע ממומנת ללא אפשרות לקבל היתרים ולשווק הדירות, גורמת לנזק עצום ומשמעותי ליזמים שעשוי לערער את יציבות השוק. לכן ראוי ליצור מנגנוני תמריץ לרשויות להוציא היתרי בניה ולהבשיל את ביצוע הפרויקטים. כך למשל, ניתן לתמרץ כספית ותקציבית כל ראש עיר ע"י תכנית מענקים המותנית לפי כמות היתרי הבניה ואישורי אכלוס שיונפקו ברשות המקומית באותה שנה". עו"ד מאור התייחס גם לתיקון 9 לחוק המכר שהיה אמור לסייע בהורדת מחירי הדירות בכך שיגביל את היזמים להצמדת מחיר הדירה במדד תשומות הבנייה עד-40% ממחיר הדירה. "בפועל התיקון עשה ההפך וגרם ליזמים להעלות את מחירי הדירות ואף יצר תופעה חדשה באותם מכרזי "דירה בהנחה". על פי החוק הגבלת ההצמדה למחירי הדירות חלה רק מהמועד שנחתם הסכם המכר. בעוד המכרזים מאפשרים הצמדה מלאה למדד החל מקבלת היתר בניה. כלומר נוצר אינטרס מובהק ליזמים לעכב את מכירת הדירה אפילו אם התקבלו בידיהם היתרי בניה, שכן המחיר צובר הצמדה מלאה כל עוד לא נחתם הסכם המכר. זו סיטואציה מוזרה שלא משרתת את התוצאה שהמדינה ביקשה לקדם".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן באגמון עם טולצי'נסקי, משרד עורכי דין, דיבר על נושא משבר הדיור, "אחד מהפתרונות המרכזיים לפתרון משבר הדיור החמור לו אנו עדים בשנים האחרונות טמון בהגדלת ההיצע. לצערנו מזה מספר שנים אנו עדים להעדר מלאי מספק של יחידות דיור ברישוי ובביצוע. נראה כי אחת הסיבות לכך הינה סמכויות היתר שניתנו לוועדות המקומיות לרשויות המקומיות בתיקונים שנעשו בשנים האחרונות בחוק התכנון והבניה. אין ספק כי הכוונה והמטרה של אותם תיקונים היו לייעל ולקדם את הליכי הרישוי, אך מחסור בכח אדם, קבלת החלטות שאינן בהכרח ענייניות והשינויים התכופים במדיניות כתוצאה מאג'נדות שונות, הביאו הן לפגיעה בוודאות ההכרחית והן לעיכובים ולסרבולים בקידום הליכי הרישוי להוצאת היתר הבניה. במקום לקצר את פרקי הזמן להוצאת היתר ולייעל אותם, התיקונים הללו הביאו לתוצאה הפוכה. על מנת לשנות את המצב נדרשים מהלכים אמיצים של הממשלה שיש להניח שלא יזכו לתמיכה של הרשויות המקומיות, בלשון המעטה, אך במצב הדברים הנוכחי ספק אם יש לנו את הפריבילגיה שלא לפעול כך".
עו״ד אילן שרקון, שותף מייסד שרקון, בן עמי, אשר ושות' התייחס למצב המשברי בו נמצא הענף, ״למעשה ההיסטוריה חוזרת על עצמה, המשברים האלה היו ב 2002, הם עברו בגלל השוק הפיננסי, בגלל המשבר הבנקאי ואנחנו חוזרים בדיוק לאותו משבר. אנשים שדיברו בכנס נשמעו לי יותר מדי אופטימיים, לעומתם, אני מאוד פסימי. המדינה הדפיסה המון כסף שזרם לשוק, אנשים לא בזבזו את הכסף בתקופת הקורונה ומיד לאחר מכן זה התפרץ כאשר הריביות היו נמוכות ולכן אנשים השקיעו. היום הריביות מאוד גבוהות ושווקים קרסו, בראשם ההייטק שמתחיל לגלות בהדרגה סימני האטה משמעותיים מאוד, ושוק הנדל״ן שחווה כרגע משבר עמוק מאוד בעיקר בגלל נושא הריביות. למרות זאת המדינה לא רוצה לעשות כלום: זה טוב לה שהמחירים יורדים ואנחנו רואים שאנשים לא משקיעים בנדל״ן. כל ההייטקיסטים נעלמו מהשוק ונכון להיום גם מחדשי הדיור יושבים על הגדר וכרגע השוק קפא. מישהו צריך להבין את הסיטואציה הזו, אנחנו במצב של התדרדרות, היינו בבועת נדל״ן והיום אנחנו במצב של קריסה - מישהו צריך להיות המבוגר האחראי".
גם עו"ד שלומי הלר, שותף, ב'פירט - FWMK וילנסקי מזרחי כנעני' דיבר על הקושי איתו מתמודד השוק ועל ההשלכות החמורות לטווח הרחוק, "הימשכות הסטגנציה בשוק הדיור עלולה להביא לנזקים בלתי הפיכים לחלק מהיזמים, וכפועל יוצא לתגובת שרשרת לענף. לאור העובדה שקצב מכירת הדירות ירד בצורה דרסטית, יזמים רבים יתקשו להמשיך את הביצוע של פרויקטים קיימים וגורמים ממנים לא יאפשרו פתיחה של פרויקטים חדשים. כל עצירה כזו משמע גם עיכוב של חודשים ארוכים, לכל הפחות, בהגדלת מלאי הדירות בשוק, דבר שימשיך לצערנו להחריף את המשבר בדיור".
עו"ד אלון פלס, שותף מייסד, פרגן פלס ושות', משרד עורכי דין, דיבר על הסיכון ליזמים בירידת המחירים: "יזמים רבים פנו למכרזי "מחיר למשתכן" ו- "מחיר מטרה" מתוך כוונה שהדירות ימכרו במסגרת ההגרלות והם ידרשו למכור רק את הדירות שהוגדרו "שוק חופשי". הסיכון המשמעותי ליזמים אלו בעקבות ירידת מחירי הנדל"ן הינו שפערי המחיר בין דירות "שוק חופשי" לדירות "מחיר מטרה" ו- "מחיר משתכן" יקטן בצורה משמעותית, באופן שהזוכים בהגרלות יוותרו על הזכייה בדירות אשר מלכתחילה "סובלות" ממפרט נמוך יותר וחוסר גמישות בביצוע שינויים, והם יעדיפו באותו המחיר, או בפער קטן, לרכוש דירות בשוק החופשי".
עו״ד הראל יריב, שותף מייסד וראש מחלקת נדל״ן, גולדבלט גינדס יריב עורכי דין הדגיש את נושא השפעתה השלילית של הרפורמה המשפטית על שוק הדיור, "המהפכה המשפטית - ביטול עילת חוסר הסבירות - תעניק כוח נוסף ובלתי סביר לרשויות ותקשה עוד יותר על היזמים בכל הקשור לתכנון וניהול פרויקט. ביטול היכולת לבקש סעד מבית המשפט בהחלטות (קנייניות, תכנוניות, כלכליות, מיסויות) אשר אינן סבירות, שרירותיות או בעלת שיקולים זרים, יוצרת אי ודאות נוספת, קושי, ולפגיעה בלתי מידתית ביזמים ובעלי נכסים״.
עו"ד טרי אלמוזלינו ארנון, ראש תחום נדלן מסחרי במשרד ברנע ג'פה לנדה, העניק תחזית לשנת 2023 על ענף הנדל"ן המניב ורשתות המסחר בישראל, "על רקע עליית הריבית במשק, אנו נראה את השוק הולך לכיוונים אחרים ממה שנצפה בשנת 2022, מה שיכול להשפיע על ענף הנדל"ן המניב ורשתות המסחר בישראל. שוק הנדל"ן למשרדים ולמסחר, מושפע בתקופה זו, בין היתר, מהפיטורים בהייטק וצמצום שטחי משרדים, עליית הריבית ומחיר הכסף, האינפלציה והירידה בצריכת משקי הבית. בנוסף, תגובות בכירי המשק הישראלי והעולמי לנוכח שינויי החקיקה שיזמה הממשלה, עלולים ליצור, בטווח הזמן המיידי והבינוני, האטה בביקושים לשטחי מסחר ומשרדים, חיסול פעילות של קמעונאים קטנים ויציאתם משטחי מסחר, מה שיכול להוביל ל"הקפאת" מחירי השכירות והכנסת שוכרי משנה. לאורך זמן שוק הנדל"ן המניב, הוכיח את חוזקותיו, ולכן בטווח הזמן הארוך, הוא ימשיך לצמוח".
"חייבים להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 על מנת לייצר וודאות בשוק"
במהלך הכנס דובר על עוד מגוון נושאים שהינם חלק מהתעסוקה השוטפת של עורכי הדין. כך למשל עו"ד חגית בבלי, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, התייחסה לנושא ייזום דיור להשכרה, "בשנים האחרונות אנחנו רואים מצד חברות יזמיות וגורמים יזמיים שינוי והתעוררות בתחום יזום דיור להשכרה, תחום שעד לשנים האחרונות כמעט לא היה קיים. אנחנו רואים זאת גם ברגולציה – שינוי חוקי עידוד השכרה; הוספת פרק של שכירות הוגנת לחוק השכירות; ורגולציה שמחייבת היקפים מסוימים של דירות דב"י – ובדיור בהישג יד, שעל פי הגדרתו כולל בכל תכנון של פרויקט שכולל גם מגורים הוספת דיור בדמי שכירות מופחתים וגם דירות בשכירות ארוכת טווח. השחקנים בתחום זה מגוונים וכוללים מוסדיים וחברות נדל"ן, וגם גופים שעד לשנים האחרונות לא עסקו במגורים. היקפי היזמות בתחום עדיין קטנים. יקח עוד זמן עד שיראו שינוי של ממש בתחום הדיור להשכרה של חברות וגופים מוסדיים".
עו"ד אלעד בן-יורם, שותף וראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד עו"ד דורון אריאל ושות' דיבר על נושא 'נציגות הדיירים', "קושי שממעטים לדבר עליו הוא "נציגות הדיירים" בפרויקטים של התחדשות עירונית. בתיאוריה, "נציגות הדיירים" אמורה לסייע בקידום תהליך ההתחדשות, בשם הדיירים, לשמש כצינור מידע, ולקבל החלטות בשמם. במציאות, מדובר ב"התנדבות" הזוכה ליחס של כפיות טובה מצד הדיירים וכן לקושי בפעולה רציפה של חבריה. הדבר יוצר עיכובים בקידום התהליך במיוחד בשלבים הראשונים של גיבוש הפרויקט. לכן, רצוי לחשוב על מנגנון חלופי לנציגות שיאפשר פעולה יעילה ורציפה תחת פיקוח".
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד, מילר ושות' עורכי דין דיבר על 'תקנות הגנת הדייר'," הגיע הזמן לשינוי מהיסוד בחוק הגנת הדייר לעסקים ותאגידים. תם העידן בו הייתה הצדקה בישראל לתחולת דיני הגנת הדייר המנדטוריים על בתי עסק (להבדיל מדירות מגורים), כך שחברות ותאגידים מכל סוג, לא יוכלו לחסות בהגנת החוק ההיסטורי הזה. לא יעלה על הדעת שבנקים, חברות שילוח בינלאומיות, חברות אוטובוסים והובלה, ותאגידים אחרים המגלגלים מחזורי כסף כבדים, ימשיכו ליהנות ממעמד של דייר מוגן. לכן, אני מציע לקבוע בחוק החדש תקופת ביניים של 3 שנים מהיום לסיום ההגנה עליהם (לצורך התארגנות), ולאחר מכן – יהיה רשאי הבעלים לפנותם, אלא אם יגיעו להסכם על תנאי שכירות רגילים לשביעות רצון הבעלים. כל זאת למעט חריג בודד של בתי עסק שבהם הדייר עצמו, אישית, היה הדייר המוגן החוקי המקורי, והוא שהקים במהלך השנים את החברה המשפחתית, שהפכה לדייר מוגן במקומו משיקולי מיסוי בלבד, וזו חברה משפחתית שלו באופן בלעדי".
עו"ד משה רז כהן , שותף, רז-כהן, פרשקר ושות׳, התייחס בדבריו לשינויים אפשריים בחוק המכר, "יוזמת משרד השיכון והממונה על חוק המכר בדבר ייסוד חברות נאמנות לשם העמדת משכנתאות להבטחת כספי רוכשי דירות, עשויה ליצור מהפכה בתחום הליווי הבנקאי. מידת ההזדקקות לבנקים תפחת, והשליטה של הבנקים על שוק הנדל"ן תפחת במידה דרמטית".
ואיך אפשר בלי להתייחס לנושא ההתחדשות העירונית?
"להתחדשות העירונית יש קסם - מה שלא קורה בשוק בשנים האחרונות דוחף עוד ועוד את היזמים לתחום, חלף היזמות הקלאסי", הסביר עו"ד יואב זהבי, שותף מנהל (משותף) של מחלקת הנדל"ן, המלונאות וההתחדשות העירונית, משרד ERM, "כשהריבית הייתה נמוכה - לזכות במכרז אילץ יזמים לתת הצעות שמשקפות עליית מחירים של 15% כל שנה - אז מי חיכתה ליזמים בזרועות פתוחות? ההתחדשות. עכשיו כשהריבית גבוהה - שלא לדבר על החשש מקריסת השוק נוכח האטמוספירה הפוליטית - כל יזם בר דעת מפחד לקנות קרקעות ולדמם את הריבית בשנים שלוקח לקדם הליכי התכנון - ואז מי מחכה ליזמים בזרועות פתוחות? ההתחדשות״
גם עו"ד פז רוקח טמבלר, שותפה מייסדת, ויזל רוקח ושות', התייחסה לנושא והסבירה מדוע חשוב להמשיך עם תכנית תמ"א 38 בעת הזאת, "חייבים להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 על מנת לייצר וודאות בשוק, במיוחד לאור העובדה שטרם הותקנו התקנות מכח חלופת שקד ופוקדות אותנו רעידות אדמה חדשות לבקרים".
בכנס השתתפו:
אילן שרקון, שותף מייסד, שרקון, בן עמי, אשר ושות', אבי בן יעקב, ראש מחלקת נדל"ן, וקסלר ברגמן ושות'
אבירם גולדשטיין, ראש מחלקת נדלן אזור המרכז, יהודה רווה ושות', אברהם בבג’נוב, עורך דין, הרטבי בורנשטיין בסון, אורן ארדמן, עורך דין, שטינמץ הרינג גורמן ושות', אלון פלס שותף מייסד, פרגן פלס ושות', עורכי דין, אלעד בן – יורם, שותף, דורון אריאל ושות', דיויד אמיד, שותף מנהל, ש. בירן ושות' עו"ד, דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל, דני ויצ'לבסקי עורכי דין, דניאל בכר, שותף מנהל, GBK ושות' משרד עורכי דין, דפנה זינגר, שותפה מנהלת ומנהלת מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, שניצר, גוטליב, סאמט ושות', דפנה פוקס, עורכת דין, דפנה פוקס ושות, הראל יריב, שותף מייסד, גולדבלט גינדס יריב - עורכי דין, חגי אדורם, שותף מנהל, אדורם ושות׳ עוה״ד ונוטריונים, חגית בבלי ,שותפה מובילה, נדל"ן, ארנון , חני אבינרי, ראש תחום הנדל"ן, מיתר עורכי דין, טרי אלמוזלינו ארנון, ראש מחלקת נדלן מסחרי, ברנע ג'פה לנדה, יוחאי דור, שותף במחלקת הנדל"ן, סלומון ליפשיץ , יוסי מילר, עו"ד ,שותף מייסד, מילר ושות' עורכי דין, ישי איצקוביץ' ,שותף, ראש מחלקת עסקאות הנדל"ן, אגמון עם טולצ'ינסקי, לוי אמיתי, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, מורן גור, שותף, מייסד ובעלים, רייסמן גור דויטש משרד עורכי דין ונוטריון, נדב אברמוביץ', שותף ומנהל מחלקת נדל"ן, חג'ג', בוכניק, ויינשטיין ושות', עו"ד שאול ברגרזון, מייסד, ברגרזון ושות' משרד עורכי דין ונוטריון, עומר גדיש, ראש מחלקת מקרקעין , AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', עומרי שלה, שותף במחלקת נדל"ן,פישר (FBC & Co.), ערן בליאנט, שותף, שבלת ושות', ערן גוטפריד, שותף מנהל, ערן גוטפריד חברת עורכי דין, פז רוקח טמבלר,שותפה מייסדת, ויזל רוקח ושו״ת ויזל רוקח ושות, צוריאל פיקאר, ראש מחלקת נדל"ן, הרצוג פוקס נאמן, משה רז כהן, עו"ד, שותף, רז-כהן, פרשקר ושות׳, רונן מאור, שותף במחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים, מ. פירון ושות', רועי אייז ,שותף, ראש מחלקת נדל"ן , ליפא מאיר ושות', רועי חרש ,שותף,חרש ששון ושות', ריקי קרוגליאק שחר, שותפה , אדלר שחר אדלר, עורכי דין ונוטריון, שלומי הלר,ראש מחלקת הנדל"ן , FWMK – (פירט וילנסקי מזרחי כנעני), שמואל שוב, שותך מנהל, שוב ושות' עורכי דין והנהלת דן אנד ברדסטריט.
d&b – לדעת להחליט
