פינוי בינוי: לא מתפשרים על עיצוב הבניין ורמת התגמירים
פינוי בינוי: לא מתפשרים על עיצוב הבניין ורמת התגמירים
התמודדות נכונה עם עלויות המימון תאפשר לפרויקטים המציגים חזון חדשני ואיכותי לצאת אל הפועל
אלפי מילים נכתבו בשנים האחרונות אודות נושא עירוב השימושים ותכנון אדריכלי עכשווי. אם בהתחלה היה נראה כי עירוב השימושים הינו טרנד אפיזודי הרי שכיום ברור לחלוטין לכל העוסקים בתחום שאין מדובר באופנה חולפת אלא בכורח המציאות – כזו שתלווה אותנו גם בעתיד הנראה לעין.
הדבר נובע בעיקר בשל התמעטות עתודות הקרקע הפנויות, כשבמקביל תוכניות התחדשות העירונית מסוג מתחמי פינוי בינוי הולכות ותופסות נפח משמעותי בעולם הנדל"ן. כך, בשנים האחרונות נוטות הוועדות המחוזיות והמקומיות לעודד את קידומם של מתחמי פינוי בינוי גדולים ורחבי היקף (בעיקר בסביבות קווי הסעת המונים) וזאת במטרה לנצל את יתרונות ההתחדשות העירונית בכדי לשדרג ולשפר חלקים משמעותיים יותר של העיר ועל מנת לייצר תועלת ציבורית לדיירי המתחם ולעיר עצמה. כתוצאה מכך המתחמים נהיים יותר ויותר עמוסים - כמות יחידות הדיור פר דונם עולה, רמת הצפיפות עולה והמרחקים בין המבנים מתקצרים.
השילוב בין מאפיינים אלה יוצר מצב בו עירוב שימושים הופך לנפוץ ורחב יותר כשהמגמה רק תלך ותתחזק בשנים הקרובות. כאן עולה השאלה כיצד מתכננים עירוב שימושים בהיקפים גדולים בצורה נכונה ויעילה? הדרך לשם עוברת ביכולת לתכנן את השימושים השונים בצורה כזאת שהם ידעו לחיות בשלום אחד לצד השני: אם נחזור לעניין רמת הצפיפות בין המבנים, הרי שפעמים רבות מדובר על העמדה של מספר מבנים רבי קומות במרחק של מטרים בודדים בלבד אחד מהשני. הקרבה בין הבניינים נהיית בעייתית במיוחד באספקט של שימושי המגורים - כשחלק ניכר מהדירות הינן דירות תמורה השייכות לדיירים המקוריים של המתחם, שגם כך לא קל להם לקבל את שינוי המעמד שלהם מבניין מגורים בודד למתחם גדול ועמוס.
אמצעי מהותי להתגבר על נקודת כשל זו הוא עיצוב חזיתות ורמת תגמירים ברמה גבוהה ומוקפדת במיוחד. כלי זה מאפשר להכיל את הציפוף בצורה נעימה ומבוקרת ואף להצדיק את הציפוף ההולך וגדל במתחמים חדשים וגדולים. שהרי חלק מהתמריץ לעודד דיירים להצטרף אל מתחמי הפינוי בינוי הוא הידיעה שבנוסף לשדרוג הפנימי בשטח דירתם, הם יזכו להתגורר במתחם חדש ממותג ומעוצב, בעל זהות ייחודית ובידול מסביבות המגורים הגנריות אותם אנחנו מורגלים לראות. כיצד עושים זאת בשטח? רמת גמרים גבוהה באה לידי ביטוי בשימוש
בחיפויים חדישים המותקנים בשיטות מתועשות, ובשימוש רחב בקירות מסך וחומרי גמר חדשים ומעודכנים, כאלו שהינם בעלי אורך חיים משמעותי יותר מחומרים קונבנציונליים.
עם זאת, מתחמים רבים מציגים בשלב התכנון הראשוני הדמיות עם חזיתות עשירות ומרשימות אך בזמן התכנון המפורט, העיצוב ורמת התגמירים עוברים פיחות משמעותי וזאת בשל עלותם גבוהה, העומדת בסתירה לאינטרס של היזם המבקש לצמצם את הוצאותיו למינימום האפשרי.
המציאות המתוארת כאן מאפיינת כאמור פרויקטים רבים, אך לנוכח חשיבותם הקריטית של העיצוב ורמת התגמירים אני חושב שניתן וצריך להתמודד עם הנקודה הזו - החיונית ביותר הן לדיירים והן לרשות המקומית. דרך זו עוברת בהתמודדות יעילה יותר עם עלויות המימון של אותם אלמנטים. כך, בדומה לדירת קרן לתחזוקת הבניין שנפוצה מאוד בפרויקטי בינוי, דירה שנועדה להקל על דיירי המתחם בהשתתפות בהוצאות התחזוקה, ניתן לקבוע למול היזם מנגנון שבו מגדירים כמות של יחידות דיור שמוקדשות אך ורק לנושא רמות התגמירים של המתחם. כך לדוגמא ניתן לקבוע שבפרויקט המכיל 500 יחידות דיור, שתי יחידות יוקצו אך ורק לנושא רמות התגמירים, תוך הגדרת סוג מסוים של חיפוי וקביעת אחוזי זיגוג בצורה של קירות מסך לפרויקט .מומלץ כי מאפיינים אלו ייקבעו כבר בשלב של התב"ע וישולבו בדוח השמאי. וזוהי כמובן רק דוגמא אחת, כשעוד רבות ניתן לבצע בשטח תוך קידומם המיטבי של הפרויקטים.
לסיכום, נושא העיצוב ורמת התגמירים הנמוכים מהם סובלים פרויקטי התחדשות עירונית המוניים אינם גזרת גורל, ועם יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא ניתן לפתח מנגנונים שיאפשרו ליזמים לא לחרוג מצד אחד מעלויות הבנייה הרווחיות עבורם, ומצד שני, לאפשר את בנייתם של מבנים חדשים שיישארו יפים ומעודכנים לאורך שנים ארוכות.
רמי שליט - אדריכל עמית בכיר-מתמחה במתחמי פינוי בינוי, מילוסלבסקי אדריכלים
d&b – לדעת להחליט
