פינוי בינוי - מי הגורם המפתיע שמעכב את הפרויקט בשלב הקריטי ביותר?
שוכר שלא מפנה את הדירה גורם נזק אדיר לפרויקט - מדובר במצב ביש של ממש - עו״ד ונוטריון דן הלפרט מסביר איך נחלצים מהתסבוכת ומאפשרים לפרויקט להתקדם
מי הגורם המפתיע שמעכב פרויקט התחדשות עירונית? - עו״ד ונוטריון דן הלפרט [הלפרט ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריון] המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרוייקטי התחדשות עירונית מסביר מה עושים עם שוכר שמסרב להתפנות ומעכב פרויקט הריסה ובניה (תמ״א 38 או פינוי בינוי).
רבות מדובר בבעלי דירות המעכבים פרויקטי התחדשות עירונית עקב סרובם לחתום על ההסכם (״דיירים סרבנים״) ולאחרונה מדובר יותר ויותר גם על תופעת ״הסרבנות המאוחרת״. זוהי למעשה איננה סרבנות ״מסורתית״, אלא מדובר בבעלי דירות שחתמו על ההסכם, אולם בשלב מאוחר יותר של הפרויקט כאשר היזם מודיע לבעלי הדירות שעליהם לפנות את הדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה להרוס את הבניינים הקיימים ולהתחיל בבניית הפרויקט החדש, הם מסרבים לפנות את הדירה. אי פינוי הדירה הקיימת מהווה הפרה של ההסכם וכמובן גורם נזק רב בשלב קריטי של הפרויקט.
הפרת ההסכם מאפשרת ליזם להגיש תביעת פינוי כנגד בעל הדירה המפר על מנת להוציא נגדו צו פינוי שיכפה את פינויו.
אך מה קורה כאשר מי שמסרב לפנות הוא שוכר של בעל הדירה? הרי השוכר לא חתם על הסכם הפינוי בינוי או התמ״א, הוא לא מחוייב כלפי היזם או כלפי בעלי הדירות האחרים לפנות את הדירה ולכן הם לא יכולים לפעול נגדו משפטית ולהגיש נגדו תביעת פינוי.
מדובר במצב ביש של ממש המצריך לחייב את בעל הדירה לפעול משפטית נגד השוכר כדי לפנות את הדירה ולאפשר לפרויקט לצאת לדרך.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים נדון מקרה דומה שאף כלל תסבוכת נוספת של תניית בוררות…
עמותה שבבעלותה נכס מקרקעין בירושלים השכירה את הנכס לתקופה של ארבע שנים.
העמותה הגישה תביעת פינוי כנגד השוכרת בטענה שלא שולמו לה דמי השכירות.
עוד נטען בכתב התביעה, כי השוכרת מסרבת לפנות את הנכס וממשיכה לשהות בו חרף העובדה שהסכם השכירות הסתיים והוארך מאז סיומו ״בהתנהגות״ ואף חרף זאת שנדרשה לפנותו בשל ביצוע פרוייקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) בנכס.
מנגד, טענה השוכרת הנתבעת, כי יש לעכב את בירור התביעה עקב קיומה של ״תניית בוררות״ בהסכם השכירות אשר מחייבת את העמותה והשוכרת לברר את המחלוקות שביניהן בפני בורר הרב יעקב כהן.
בין הצדדים ניטשה מחלוקת האם הסכם השכירות הוארך כדין, האם הופר על ידי השוכרת, האם קיימת עילת פינוי ומהי האינסטנציה הנכונה לבירור המחלוקות- האם בית המשפט או הבורר.
העמותה טענה במסגרת ההליך המשפטי שתביעת הפינוי הוגשה מכח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה הקובע ששכירות הנמשכת לאחר תום תקופת הסכם השכירות ניתנת לסיום באופן חד צדדי, ומכח זאת היא הודיעה לשוכרת על סיום השכירות, זאת לנוכח פרויקט התמ"א עליו חתמה העמותה והצורך שלה בפינוי הנכס.
לאחר בחינת טענות הצדדים ודיון בהן מצא בית המשפט לקבל דווקא את עמדת השוכרת…
בית משפט קבע, כי היות שהנכס הושכר על פי הסכם שכירות אשר כולל תניית בוררות, יש להורות על עיכוב התביעה ובירור המחלוקות בפני הבורר שהוסכם בהסכם השכירות.
אין חולק על כך שעצירת תביעת הפינוי וניהול הליך משפטי חדש בנושא השכירות בפני בורר תגרום להתארכות ההליך המשפטי ואף אין מחלוקת שפרויקט ההתחדשות העירונית עלול להתעכב בשלביו הקריטיים.
הבעיה הגדולה היא העובדה שהעיכוב נגרם דווקא על ידי גורם חיצוני שמנהל מחלוקת שמחד איננה קשורה לפרויקט אך מנגד עלולה לגרום לפרויקט עיכוב ונזק רב.
שוכר שמסרב להתפנות מדירה או מחנות גורם בהכרח לעצירת הפרויקט ולמניעת האפשרות להרוס את הבניינים הקיימים ולהתחיל בבניית המתחם החדש.
במקרה כזה נקלעים כולם למחול של אבסורד, שכן בעלי הדירות והיזם אינם זכאים לתבוע את השוכר ואילו בעל הדירה נע בין ערכאות על מנת להביא לפינויו של השוכר והוא עצמו מצוי בהפרה של הסכם ההתחדשות העירונית.
אז מה לעשות?
נוכח התופעה הבעייתית המתוארת למעלה, אנחנו מייצרים מנגנונים משפטיים בגוף הסכם ההתחדשות העירונית שיאפשרו לטפל בסיטואציה בעייתית זו במהירות יחסית וחשוב להפעיל את המנגנונים הללו בהקדם האפשרי.
ועוד מילה למחוקק - חשוב לקדם תיקון בסדרי הדין שיאפשר להגיש ולהכריע במהירות וביעילות בתביעות פינוי כנגד מחזיק (בעלים או שוכר) בפרויקט התחדשות עירונית המסרב להתפנות ויפה שעה אחת קודם, על מנת שניתן יהיה למגר תופעה זו לפני שיתרחבו מימדיה.
מאת עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מלווה אלפי בעלי דירות במאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מגשר ובורר ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOWER בני ברק).
d&b – לדעת להחליט
