הנהנה העיקרי מהמשכנתא של גפני: המגזר החרדי
הנהנה העיקרי מהמשכנתא של גפני: המגזר החרדי
יו"ר ועדת הכספים משה גפני העלה הצעת חוק שלפיה הבנקים לא יוכלו להעלות אוטומטית את הריבית במשכנתאות בעקבות עליית הריבית של בנק ישראל. לאן למעשה מכוון גפני ואיך הכל עשוי להסתיים? כלכליסט עושה סדר
יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני הפיץ לתקשורת היום את הצעת החוק שלו שמגבילה את העלאת הריבית במשכנתאות. לפי הצעת החוק, אם ריבית בנק ישראל תעלה בשיעור של עד 1% בשנה, הבנקים לא יוכלו להעלות לבעלי המשכנתאות את הריבית במסלול הפריים באופן אוטומטי כפי שנהוג כיום. אם הריבית תעלה ביותר מ־1%, הם יוכלו לבצע העלאה בשיעור של מחצית משיעור עליית הריבית. מדובר בהצעת חוק דרמטית, שעל אף שהיא מתכוונת לסייע לנוטלי המשכנתאות עלולה לגרום ליותר נזק מתועלת.
מדברי הפתיחה של גפני בוועדת הכספים היום עולה כי בסופו של דבר התיקון המוצע לא מכוון להקפאה כוללת בשוק המשכנתאות, אלא מתייחס ללווים החלשים יותר. לווים אלה ימופו לפי תנאי הזכאות של תוכנית משכנתא לזכאים של משרד השיכון, תנאים שיש בהם הטיה ברורה לטובת האוכלוסיה החרדית.
מה כוללת הצעת החוק כעת, לאן למעשה מכוון גפני, ואיך הכל עשוי להסתיים?
מה למעשה מציע יו"ר ועדת הכספים בהצעת החוק שלו?
משכנתא ממוצעת מורכבת מכמה מסלולים השונים ביניהם בסוג ההצמדה של הריבית. אחד המסלולים המרכזיים הוא מסלול הפריים, שההחזר החודשי בו צמוד לשינויים בריבית של בנק ישראל. כיום 40% ממשכנתא ממוצעת היא במסלול פריים. מאז שהחלו עליות הריבית של בנק ישראל בשנה האחרונה התייקר ההחזר החודשי במסלול זה ביותר מ־700 שקל בממוצע (לפי חישוב של משכנתא ממוצעת בגובה מיליון שקל). ההתייקרות החדה הזו גרמה לגפני להעלות את הצעת החוק, ולפיה הבנקים יצטרכו לספוג את עליית הריבית, ולא לייקר את ההחזר החודשי במקרה שהריבית עולה בשיעור שנתי של עד 1%. אם הריבית תעלה ביותר מ־1%, הבנק המלווה לגלגל על הלווים עד 50% מעליית הריבית.
זה נשמע כמו הקלה גדולה על בעלי המשכנתאות אז מה הבעיה בהצעת החוק?
אם ההצעה תתקבל, הבנקים יידעו שבעת העלאת ריבית הם לא יכולים לגלגל אותה אל בעלי המשכנתאות, אלא יצטרכו לספוג בעצמם את העלייה. לכן, הם מראש יתמחרו תרחיש כזה (בהתאם לתחזיות שלהם לגבי ריבית בנק ישראל) ויעלו את ריבית המשכנתאות במסלול צמוד פריים בעת מכירת המשכנתא. מסלול הפריים נחשב כיום למסלול הזול ביותר במשכנתא, בגלל החשיפה לסיכון עליית הריבית. אם ללקוח אין כמעט חשיפה לסיכון הזה, הרי שהריבית בו תהיה דומה לזו שבמסלול הריבית הקבועה, כלומר גבוהה יותר משמעותית לעומת היום.
האם החוק החדש, אם יתקבל, יחול על כל נוטלי המשכנתאות?
לפי נוסח הצעת החוק שהופץ לתקשורת, המגבלה על ריבית המשכנתאות תחול רק על משכנתאות חדשות. זה נוסח פחות דרקוני מהכוונה המקורית של גפני. על אף שגפני נסוג כאן מהבטחותיו להקל על "משלמי המשכנתאות", זו נסיגה משמחת. אם הצעת החוק הייתה חלה רטרואקטיבית זו הייתה דרמה, שכן היא הייתה שומטת את הקרקע מתחת לחוק החוזים.
אם ההצעה גם הייתה מתקבלת היא הייתה מעלה אוטומטית את מחיר האשראי במשק כולו, שכן אם היום משנים את תנאי החוזה של המשכנתאות, מי מבטיח שמחר לא ישונו התנאים באשראי לעסקים קטנים או באשראי למגזר אחר.
האם אכן גפני מתכוון שההקלה תגיע לכלל רוכשי הדירות?
בנוסח הנוכחי הצעת החוק עוסקת באופן כללי בשוק המשכנתאות, אולם בפתח דבריו בועדת הכספים אמר גפני כי בכוונתו למקד את הסיוע לשכבות החלשות יותר, על בסיס תוכנית הזכאים של משרד השיכון. "נזכרתי שבעבר היו משכנתאות שהבנקים גבו בעבורן ריבית נמוכה יותר", אמר. "אלו היו הלוואות לזכאי משרד השיכון, ואפשר לעשות את זה גם עכשיו. אני אניח את החוק על שולחן הכנסת ונראה איך מתקדמים לסייע למשפחות וזוגות צעירים שיוכלו לשלם פחות".
מהי תוכנית ההלוואות לזכאי משרד השיכון?
התוכנית שמוכרת גם בשם "משכנתא למחוסרי דיור", היא תוכנית ותיקה מאוד שהמדינה הפעילה, ושבה המדינה מעמידה דרך הבנקים משכנתאות לאוכלוסיות מסוימות, או מסבסדת ללווים את הריבית דרך הבנק. הזכאות לקבלת המשכנתא הזו נעשית על בסיס שורה של פרמטרים שמקנים ניקוד, כאשר גובה הניקוד משקף את גובה המשכנתא האפשרית.
משכנתאות למחוסר דיור היו עד לשנות ה־90 רכיב המימון המרכזי אצל רוב רוכשי דירה ראשונה בישראל. הריבית המסובסדת בהן היא הריבית הממוצעת בבנקים פחות חצי אחוז, כשהתקרה היא 3%. לרוב, ההלוואה מגיעה לעשרות אלפי שקלים, אבל היא גם יכולה להגיע גם ליותר מ־100 אלף שקל. לרוב היא חלק ממשכנתא רגילה, ואינה מספקת מימון לנכס כולו.
בעבר האינפלציה והריבית היו גבוהות, כך שהיה צורך קריטי יותר בתוכנית הזו. אולם בעשור האחרון הריבית במשק נמוכה מאוד (עד להעלאות הדרמטיות השנה), כך שהצורך בתקרה של 3% היה פחות נדרש. לפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2011 משכנתאות אלה היוו קרוב ל־30 מיליארד שקל מכלל המשכנתאות, אך כיום הן מהוות פחות מ־7 מיליארד שקל. עם זאת, עליית הריבית במשק עשויה להגדיל את האטרקטיביות שלהן. אך בניגוד למה שמשתמע מדברי גפני, ההלוואות המוזלות לא הוזלו באדיבות הבנקים, אלא סובסדו מקופת המדינה. וזה כנראה המסלול אליו מכוון גפני בסוף התהליך.
ההלוואות לזכאים מהוות אחוז קטן מאוד מכלל המשכנתאות אז למה מכוון גפני?
אם גפני רוצה שהגבלת הריבית תחול רק על המשכנתאות שבמסגרת התוכנית, הרי שלא מדובר בדרמה, שכן כאמור משכנתאות אלו הן פחות מ־7 מיליארד שקל מתוך שוק של יותר מ־500 מיליארד שקל. אולם אם הוא מכוון שהקפאת הריבית תחול כל הלווים שעונים לקריטריונים של תוכנית משרד השיכון, הרי שמדובר כבר בסיוע משמעותי יותר.
במקרה שהגבלת הריבית תחול רק על ההלוואות שבמסגרת התוכנית לזכאים, המרוויחה המרכזית מכך תהיה האוכלוסיה החרדית. התנאים של תוכנית הזכאים של משרד השיכון מורכבים משורה של קריטריונים כאשר לכל קריטריון יש ניקוד, והניקוד הסופי קובע את גובה ההלוואה המסובסדת. הקריטריונים והניקוד עליהם מוטים לטובת חרדים.
כך, למשל, מהמחשבון לחישוב גובה ההטבה עולה כי זוג ששירת בצבא, נשוי 4 שנים ועם שני ילדים ועם שני אחים לכל אחד מבני הזוג, זכאי להלוואה מסובסדת של 99.8 אלף שקל. לעומת זאת, זוג עם אותן שנות נישואים ומספר ילדים, אך הזוג לא שירת בצבא, ולכל אחד מבני הזוג 5 אחים, זכאי כבר להלוואה גבוהה ב־50% שעומדת על 150.7 אלף שקל. כך שבמקרה (או שלא), שימוש בקריטריונים של תוכנית הזכאים תטה את הסיוע לטובת האוכלוסיה החרדית.
מי ישלם על הקפאת הריבית – הבנקים או המדינה?
על פי הצעת החוק, מי שאמור לספוג את עליית הריבית הם הבנקים, אולם בהצעת החוק הנוכחית אין דרך לוודא שהבנק לא יגדיל את הריבית על המסלולים האחרים או ללווים אחרים. לכן, ההערכה כעת כי בסופו של תהליך ההצעה של גפני תביא לסבסוד על ידי המדינה של חלק מעליות הריבית, לאוכלוסיות מסוימות. המנגנון המדויק לא ברור בשלב זה. ייתכן שבסופו של דבר גפני יתפשר ובמקום הקפאת הריבית יסתפק בהרחבת תוכנית הזכאים של משרד השיכון. ככל הנראה, כבר מתחילת הדרך גפני תיכנן את הפשרה המסתמנת שהיא סיוע נוסף מקופת המדינה המוטה לטובת אוכלוסיות מסוימות, בתמורה לכך שהוא יחדל להשמיע איומים על עצמאותו המוניטרית של בנק ישראל.
