חברות הנדל"ן זיהו טרף חדש והסתערו
חברות הנדל"ן זיהו טרף חדש והסתערו
על עולם הדאטה סנטר וחוות השרתים
אחרי הטלטלה שעבר שוק התעסוקה והמסחר בישראל ובעולם עם התפרצות מגיפת הקורונה, חברות הנדל"ן הגדולות לוטשות עיניהם לשוק חוות השרתים ומרכזי הנתונים (Data Centers).
אם המגמה בשנים האחרונות הייתה לחפש אפיקי השקעה חדשים בעולמות הלוגיסטיקה והאחסנה, חברות הנדל"ן הגדולות גילו לפתע שמתחת לאף (ומתחת לפני השטח) מסתתר לו סגמנט ייחודי שנמצא בצמיחה משמעותית, עם ביקושים הולכים וגדלים. זאת בנוסף להשפעות מגיפת הקורונה שהגבירה את אימוץ הדיגיטציה והעבודה מרחוק ובעיקר העצימה את חשיבותם ונחיצותם של מרכזי הנתונים.
חברות הנדל"ן הגדולות מנסות לפזר סיכונים על ידי גוון פורטפוליו הנכסים וכניסה לשוק חדש ומתפתח מתאימה לאסטרטגיה שלהן. הרי מגזר חוות השרתים יהיה נדרש בכל עת, וגם בעיתות משבר הוא אינו תלוי בסינטמנט בשווקים, בנוסף לחוזים יציבים וארוכי טווח המייצגים דמי שכירות גבוהים.
התעניינות הולכת וגוברת בתחום
הממשלה, מערכת הביטחון והשוק הפיננסי הקימו ומקימות לעצמם מרכזי נתונים מרכזיים, בנוסף, לכל חברות הטלקום (סלקום, פרטנר, בזק) שכבר בנו לעצמן אתרים שמשמשים לאירוח לקוחות. קבוצת עזריאלי ומליסרון הודיעו על רכישות ושיתופי פעולה של חברות בינלאומיות בתחום חוות השרתים. חברת גב ים, רני צים וחברות נוספות גם הן הודיעו שכבר בוחנות כניסה למגזר השרתים ואף פועלות להקמתן. זאת במקביל לענקיות אמזון וגוגל שזכו במכרז הממשלתי בפרויקט נימבוס להקמת כמה חוות שרתים ברחבי הארץ בהיקף כספי מוערך של 4 מיליארד שקל. כל אלה מצטרפות לחברות וותיקות בתחום (MED1, רד בינת, GDC (שהספיקה כבר להמכר ע"י חברה אמריקאית) וכו') כך שמגמת הגידול וההרחבה רק ממשיכה.
מה זה בכלל Data Center?
"מרכז מידע ונתונים", "חדר מחשב", "דאטה סנטר", "חוות שרתים" או “DC” זה למעשה שם שונה לאותו המוצר. מדובר במבנה או חלל ייעודי בתוך מבנה שכולל מערך תשתיות אלקטרו-מכניות מגוון שתוכנן בקפידה כדי לייצר רמת גיבוי ויציבות גבוהה ביותר עבור השרתים הניצבים בשטחו. שטח המבנה נע בין מאות לאלפי מ"ר כאשר השוני הוא כמובן במיקום הגיאוגרפי של החדר, מיקומו הפיזי (עילי או תת קרקעי), איכות הבינוי, וכמובן רמת היתירות ואיכות וטיב התשתיות בחדר.
תפעול IT הוא אלמנט קריטי וחיוני לכל ההתנהלות וההמשכיות של חברות ועסקים, ולכן חדר מחשב חייב לכלול רכיבי גיבוי ותשתית לאספקת חשמל, חיבורי תקשורת, בקרות סביבתיות (למשל, מיזוג אוויר, כיבוי אש) וסביבה מאובטחת והכל בסטנדרטים הגבוהים והמחמירים ביותר. לרוב כל התכנון והבינוי מתוכנן לתת מענה מקיף והרמטי מפני כל "נפילה" של המערכות ומפני "נפילות" נוספות (מלחמות, מתקפות טילים וכו').
מבנה המודל העסקי
כיום לכל חברה או ארגון קיימים מספר לא מבוטל של שרתים המאחסנים את כל המידע והתוכן של החברה המסייעים לפעילות השוטפת. רבים מהם מאחסנים את השרתים בחלק משטחי המשרדים בקומה בה יושבת החברה, חברות ענק לעומת זאת היו, וחלקן אף עדיין, מקימות לעצמן חוות שרתים לשימוש עצמי. אך עם הגידול המתמשך בכמות השרתים, הצריכה והתלות ביציבות השרתים – חל שינוי פרדיגמה וכיום יותר ויותר חברות מעבירות את השרתים הפרטיים לשירותי אירוח חיצוניים (אתרי (colocation.
בשונה מדמי השכירות בשטחי תעשייה, תעסוקה ומסחר, דמי השכירות בחדרי מחשב נקבעים לפי שני ורטיקלים מרכזיים:
1. כמות ארונות - מספר הארונות האיחסון המוצבים על שטח "רצפה לבנה" (שטח עליו עומד הארון המאחסן את השרת). המחיר לארון משתנה בהתאם למיקום המתקן, הסטנדרטים ורמת היתירות וכמובן בצריכת החשמל המבוקשת לארון.
2. תשלום חשמל – הלקוח נושא בתשלום נוסף בגין עלויות צריכת החשמל של השרתים שלו. מקובל לומר שארון בסיסי כיום צורך כ- 5KW אך קצב ההתקדמות בתחום הוא אדיר וכיום יש לקוחות שכבר מבקשים להציב שרתים בהספק צריכה של כ- 10KW ויותר. לכן אגב יש לתת משנה תוקף לאיכות התשתיות ומצב הפיזי של הציוד שאחראים על יעילות קירור החדר ולצריכת האנרגיה (pue) המשפיעה על החסכון בעלויות חשמל.
מבחינת תקופת השכירות לרוב מדובר בחוזים ארוכי טווח (בין 8 ל-10 שנים) כשבדרך כלל לא נדרשות השקעות גבוהות עבור השוכרים (למעט שוכרים מיוחדים).
אך מנגד, עלויות ההקמה הן משמעותיות – מעבר לעלויות הבנייה הבסיסיות להקמה, עלויות המערכות והקמת כל התשתיות האלקטרו-מכאניות (capex ) הן יקרות מאוד זאת בנוסף, לעלויות התפעול השוטפות ((opex, שחיקת המערכות, עלויות השיקום והחלפת המערכות שנדרשות להחלפה מלאה אחת למספר שנים.
סיכומו של דבר
אנחנו בתחילתה של שנה אזרחית חדשה שבדומה לקודמתה תציב אתגרים ושאלות רבות ביניהן לאן כיוון הרוח הנושבת בשוק הנדל"ן למגורים וביתר שאת לשוק הנדל"ן המניב בישראל.
מצד אחד, אין ספק שהביקוש וההתעניינות בשטחי חוות שרתים ילך ויגדל בעקבות התפתחות הטכנולוגיה, רשתות דור 5 , רכבים אוטונומיים והגידול בעבודה מרחוק הצפויה להשתלב במודל העסקי של יותר ויותר חברות במשק, זאת על רקע סביבת הריבית הנמוכה שתחייב הגדלת הסיכון בהשקעות אלטרנטיביות. מצד שני, חשוב להבין שמדובר בעסק תפעולי מורכב הכרוך בעלויות הקמה גבוהות, עלויות שוטפות משמעותיות ומעל הכל מחייב מיומנות וניסיון רב בניהול ותפעול נכסים.
כעת השאלה היא האם התחרות תוביל לירידה במחירים ופגיעה באטרקטיביות היות והשקעה כזו כרוכה בסיכון גבוה עם מרכיב אי וודאות לא מבוטל.
מאת: מאור אביב, סמנכ"ל פיתוח עסקי, ס.ע.ן זהב
