"הצלחה בפרויקט של התחדשות עירונית נמדדת בהבנה שהדייר לפני הכל"
"הצלחה בפרויקט של התחדשות עירונית נמדדת בהבנה שהדייר לפני הכל"
מה סוד ההצלחה בשוק יזמות ההתחדשות העירונית? אם תשאלו את יעל בר ועו"ד דוד עמרם, המנהלים של חברת 'בר עם', חברת בוטיק המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, הרי שהפקטור המרכזי בהצלחת הפרויקט קשור למערכת היחסים עם הדיירים, "אנחנו רואים את הדייר, מבינים את הדאגה שלו, ופועלים יחד איתו כדי לגרום לו להרגיש בנוח ושיהיה מרוצה מהדרך ומהתוצאה", מסבירה יעל, "חלק גדול מהבניינים שאנו בונים נבנים באותו רחוב בו נבנים פרויקטים אחרים שלנו. כשדיירי בניין אחד מרוצים, דיירי הבניינים האחרים באזור ממליצים לאחרים שמצטרפים גם הם, וזו המחמאה הגדולה ביותר עבורנו"
עולם ההתחדשות העירונית הולך ומתפתח ועל אף שבשנת 2021 כ–22% מהתחלות הבניה לדירות מגורים הינן חלק מפרויקטים של התחדשות עירונית, נראה שהפוטנציאל של הענף עוד רחוק ממימוש. הסיבות לפוטנציאל הגדל של הענף הן רבות, החל מהביקוש הגדול לדירות באזור המרכז בו קיימות דירות ישנות רבות הנמצאות במצב תחזוקתי רעוע, דרך הצרכים הבטיחותיים של הבניינים הישנים – כאשר נכון להיום ישנן כ-1.5 מיליון דירות בישראל ללא ממ"ד - וכלה ברווחת תושבי העיר ורצון הרשויות לחידוש פני העיר והתשתיות שבה, "כיום קיימת נכונות גדולה יותר מצד דיירי בניינים ישנים לצאת לפרויקטים של התחדשות עירונית. אנשים רואים את היתרונות שניתן לקבל מדירה חדשה, רואים שהשכנים או המכרים שלהם עברו את התהליך בהצלחה והתחדשו בדירה גדולה יותר, חדישה יותר, בטוחה יותר, וגם שווה יותר, והחסמים והחששות יורדים בהדרגה. ועדיין, המפתח המרכזי והחשוב להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא אופן העבודה מול הדייר, השיח שצריך להתקיים ב'גובה העיניים', ההקשבה לצרכי הדייר, פשוט ללכת איתו יד ביד עד למסירת המפתח לדירה ולהגשים יחד את המטרות אליהן כולנו מכוונים – דירה חדשה, בטיחותית ומשודרגת, שהדייר נכנס אליה עם חיוך גדול ותחושת סיפוק והנאה", מסבירה יעל, מייסדת ושותפה בחברת יזמות הנדל"ן 'בר-עם', העוסקת בהתחדשות עירונית, ייזום ובניה, והחזקת נכסים וקרקעות.
"החכמה היא לא רק לקנות נכס באזור ביקוש, אלא לקנות את הנכס הנכון עם יכולת מימוש גבוהה"
את חברת הנדל"ן 'בר עם' הקימו משפחות בר ועמרם אשר החליטו בסוף העשור הקודם לחבור יחד ולהקים חברה עצמאית לאחר ניסיון משותף במספר עסקאות נדל"ן שונות. יו"ר החברה הוא דניאל בר, מנכ"ל חברת המשקאות הוותיקה 'טמפו'. מנהלי החברה הינם יעל בר, יזמית המתמחה בנדל"ן למגורים ומשרדים כבר למעלה מעשור, ועו"ד דוד עמרם, איש נדל"ן המתמחה באיתור נכסים בעלי פוטנציאל והשבחתם. "אחד הדברים החשובים בעולם ההתחדשות העירונית הוא לדעת לזהות את הנכס הנכון מבחינה תכנונית. החכמה היא לא רק למצוא את האזור ה'חם' שכולם ינהרו אליו בעוד מספר שנים, אלא גם להכיר מספיק טוב את המורכבות המשפטית והתכנונית כדי לדעת מה היא יכולת המימוש של הנכס, והאם ניתן להוציא לפועל את הפרויקט לרווחת הדייר, משפחתו והיזמים עצמם. זו נישה שצריך להתמקצע בה", מסביר עו"ד עמרם, "כך למשל, כולם רוצים היום לרכוש נכסים בדרום תל אביב בתקווה למצוא נכסים מוזלים שניתן להשביחם, אבל גם שם צריך להבין מה כדאי לקנות ומה לא. קניה טובה היא כזאת שניתן לקדם אותה מול רשויות התכנון ומול הדיירים באופן המהיר ביותר כך שהדיירים יקבלו את הדירה החדשה שלהם במהרה וללא עיכובים מיותרים. אנחנו עובדים באופן ממוקד, בוחרים אזורים ושכונות שיש להם פוטנציאל גבוה ומשקיעים בהם עם חשיבה היקפית".
ואכן, חלק מרכזי מכ - 700 יחידות הדיור של החברה הנמצאות בשלבי אישור, תכנון וביצוע שונים, ממוקמות ומרוכזות באזורים גיאוגרפיים ספציפיים, כמו שכונת שפירא, נווה שאנן בדרום תל אביב ובעיר חולון, "גם כשאנחנו עובדים על בניין בודד או מתחם קטן אנו מסתכלים על הבניה תוך חשיבה על הסביבה, השכונה והאזור, כך שנדע לתת מענה לכל הצרכים של הבניין ודייריו גם אחרי שנמסור את המפתחות לבעלי הדירה", מסבירה יעל בר, "אנחנו מעדיפים שלא להתפזר, להתמקד באזורים מסוימים שצברנו בהם ניסיון, תוך הבנה שחשוב להסתכל לא רק על הפרויקט הספציפי, אלא להכיר את כל השכונה על שירותיה השונים, ועל השירותים שחסרים בה".
דוגמה לחשיבה הסביבתית המקיפה שהחברה מקיימת ניתן למצוא בשכונת 'שפירא' בתל אביב, שם מחזיקה החברה מספר פרויקטים, "את ההזדמנויות בשפירא זיהינו כבר לפני מספר שנים. כשהתחלנו לחשוב איך משפרים את איכות החיים בשכונה ומעניקים לתושבים שירותים טובים יותר, ראינו שיש מספר אלמנטים מחיי השגרה שלא קיימים ליד הבניינים בהם אנחנו מבצעים התחדשות עירונית, וחשבנו שחלק מהשירות שאנחנו מעניקים לדייר הוא לראות כיצד מייצרים מענה לאותם אלמנטים חסרים", עו"ד עמרם זיהה למשל שחסר באזור בית קפה, מרכז תרבות, מרכז לסדנאות עבור האוכלוסייה שהחלה למלא את השכונה, ויחד עם יעל הם החלו להקים מרכזי שירותים שהעניקו מענה לחוסרים, "פתחתי בית קפה בשכונה, ויחד עם יעל הקמנו מרכז תרבות, מקום שניתן לבצע בו סדנאות ופעילויות קהילתיות, וזאת דרך הפעולה שלנו. אנחנו לא מסתפקים בדרישה של הרשויות המעוניינות בחידוש תשתיות, שטחים ציבוריים ומוסדות ציבור ומסחר, אלא הופכים את מוקדי הפעילות שלנו למקומות שטוב ונוח יותר לחיות בהם".
תהליך הפיתוח השכונתי בשכונת שפירא ובשכונות אחרות בהן החברה עובדת לא מתקיים 'בין לילה', אלא לאחר שהיזמים 'חיים' את השכונה ומבינים היטב את האזור בו החברה מעוניינת לפעול. "מדובר בתהליך הדרגתי. ישנם מקומות בהם אנו פעילים אך ורק על בניין בודד, או כמה בניינים בודדים, וישנם מקומות שבהם אנו מקימים מתחמים קטנים וגדולים", מסבירה יעל בר, "ככל שאנחנו מוצאים אזורים שנכון לפתח אותם, שיש יכולת מימוש גבוהה, הכוללת לקיחת פרויקט שניתן להוציא אותו לפועל ולצלוח את האתגרים בזמן סביר יחסית, אנחנו מבצעים זאת. במקרה של שכונת שפירא, וגם שכונות בחולון, התחלנו מבניין אחד או כמה בניינים ספורים, ובהדרגה, אחרי שנוצר חיבור עם הדיירים, התחלנו לקבל עוד ועוד פניות מנציגי בניינים נוספים באזור שביקשו להיכנס איתנו למו"מ על ביצוע פרויקט של התחדשות עירונית בבניין או במתחם שלהם. מבחינה מעשית, אנחנו תופסים שכונה או רחוב ומטפלים בו, כאמור, ברמת האזור, תוך שיפור המרחב הקהילתי".
"האיתנות הכלכלית משחקת תפקיד משמעותי בשוק של היום"
נכון לשנת 2023 מחזיקה החברה מספר פרויקטים באזור המרכז הכוללים מאות יחידות דיור כאשר כל העיסוק הוא בפרויקטים של התחדשות עירונית, "החברה שלנו היא חברת בוטיק ואנחנו בוחרים היכן למקד מאמץ. אנחנו דואגים לבחור פרויקטים שעומדים בסטנדרטים שמייצרים רווחיות לכל המעורבים בפרויקט ונלחמים עבור הדיירים שלנו שיקבלו את המקסימום שניתן", מסבירה יעל בר, שמציינת כי לכל בעלי הדירות בפרויקטים של החברה יש את מספר הטלפון הפרטי שלה ושל עו"ד עמרם, "העובדה שאנחנו לא חברת נדל"ן ענקית מאפשרת לנו להכיר את הדיירים באופן אישי. אני מכירה את השמות שלהם ונפגשת איתם כדי לדאוג שהם יקבלו מענה לרצונות שלהם, במסגרת כל מה שאפשר לתת להם בדירה החדשה. החל ממפרט שמתאים לרצונות שלהם, וכלה בבקשות מיוחדות הדורשות תכנון שונה של מבנה הדירה".
המצב הרגיש בו נמצא המשק בסוף שנת 2022 ותחילת שנת 2023 משפיע על חברות נדל"ן רבות. חברות שלקחו פרויקטים רבים ומינפו עצמן תוך לקיחת הלוואות רבות מצאו עצמן בקשיים לאור העלאת הריבית ועלויות המימון שגדלו באופן חריג בתקופת זמן קצרה.
לדברי יעל בר, "יש חשיבות גדולה להתנהל באופן מדוד, שקול ואחראי גם בתקופות שנראות מצוינות מבחינה כלכלית, קל וחומר בתקופות משבר. פונים אלינו הרבה אנשים שרוצים שניקח פרויקטים מסוימים אבל אנחנו לוקחים רק את אלה שמתומחרים באופן נכון, כך שנוכל לתת את המקסימום לדיירים שלנו וגם לצאת ברווח – ואת זה אפשר לעשות רק עם ניסיון והבנת השוק. בסופו של דבר אנחנו מחויבים למילה שלנו וממלאים כל התחייבות. אנחנו יודעים שחברות שביצעו חישוב לא נכון של פרויקטים או שלקחו עוד פרויקטים בלי להסתכל קדימה ולאמוד סיכונים, סובלות כעת מקשיים. אנחנו לא קונים קרקעות לפי תחזית של עליית מחירים עתידית כי אנחנו מבינים מהניסיון שלנו שלא הכל ורוד בשוק הנדל"ן ויש תקופות פחות טובות שמכריחות אותנו להתנהל באופן מחושב ואחראי".
גם עו"ד עמרם רואה את הדברים בצורה דומה, "יש חברות רבות בענף המתקיימות באמצעות מינוף גבוה ומנסות להשלים הון ממקורות אחרים והריבית הגבוהה מקשה עליהן. במקרה שלנו, מעבר לניסיון של מנהלי ובעלי החברה, החלטנו מראש שלא להיכנס למינוף שיכול לסכן בצורה כלשהיא את ההתחייבויות שלנו ואנחנו נהנים כיום מההחלטה הזאת שמאפשרת לנו חופש פעולה נרחב. יש לחברה הון עצמי ולכן לא צריך להגיע למינוף יקר שמסכן רווחיות של פרויקטים, מלחיץ את היזמים ועשוי לפגוע בהתחייבויות שלהם. תפיסת העולם הזאת נותנת לנו יתרון גדול מול הדיירים שיודעים שניתן לסמוך עלינו, הם יודעים שהאנשים שאותם הם פוגשים במו"מ הם אותם האנשים שהם יפגשו כשהם יקבלו את המפתח לדירה והפרויקט שלהם לא נסחר למרבה במחיר ועובר מאדם לאדם. יש לנו גב כלכלי שמאפשר לנו לקדם כל פרויקט שניקח, מתחילתו ועד סופו, כשאנחנו הולכים 'יד ביד' עם הדייר לכל אורך הדרך ונמצאים שם עם חיוך גדול בסופו, כשמוסרים את הדירה. באופן כללי, אנחנו מביאים איתנו לעבודה גישה של עשיית טוב, של חדשנות, של רוח צעירה, כזו שחותרת לעשות את הדברים בצורה הכי טובה ויעילה לטובת הדיירים, הסביבה, הבניין והמתחם, כשמבחינתנו הדיירים הם לא רק לקוחות, הם בעצם השותפים שלנו לאורך כל הדרך".
d&b – לדעת להחליט
