כישלון מכרזי הדיור להשכרה – בעיה מערכתית הדורשת שינוי אסטרטגי
כישלון מכרזי הדיור להשכרה – בעיה מערכתית הדורשת שינוי אסטרטגי
המציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן בישראל מציבה אתגר עצום בפני המדינה והאזרחים כאחד. אחת היוזמות החשובות בשנים האחרונות לטיפול במצוקת הדיור היא פרויקטים של דיור להשכרה, אשר אמורים להוות אלטרנטיבה ראויה עבור אוכלוסיות שלא מצליחות לרכוש דירה. עם זאת, למרות הפוטנציאל, הפרויקטים האלה נכשלים שוב ושוב. כישלון מכרז הדיור להשכרה ברכבת מודיעין הוא רק דוגמה אחת לכשל רחב יותר שמקורו במדיניות לא מותאמת לסביבה הכלכלית הנוכחית.
בסביבת ריבית של 6%, הוצאת מכרזים לדיור להשכרה אינה כלכלית, מה שמוביל לחוסר התעניינות מצד יזמים. לטענתו, אין לדרוש מיזמים פרטיים לקחת על עצמם את הסיכון ולהיכנס לפרויקטים כאלה כשהרווחיות מוטלת בספק, בעיקר כשאין סבסוד מצד המדינה. בכך, קיים פער מרכזי בין הציפיות של המדינה לבין יכולת היזמים להתאים את עצמם לתנאים הכלכליים הקיימים.
דיור להשכרה הוא אכן כלי חשוב להקלת מצוקת הדיור. במדינות רבות בעולם, השכרה מפוקחת היא אמצעי מרכזי להבטחת דיור בר-השגה עבור אוכלוסיות שונות. בישראל, שבה מחירי הנדל"ן ממשיכים לטפס בקצב מואץ, השוק להשכרה מפוקחת יכול להוות פתרון יעיל, אך זאת בתנאי שהמדינה תבין שהשיטה הנוכחית לא עובדת. על המדינה להמציא את השיטה מחדש, ולהנהיג מכרזים שמשלבים מכירה חופשית עם השכרה מפוקחת. תכנית כזו יכולה לשלב בין שני עקרונות: מחד, לאפשר ליזמים להרוויח ממכירת רוב היחידות בשוק החופשי, ומאידך, להבטיח דיור להשכרה בפיקוח ממשלתי, כך שהשוכרים יוכלו ליהנות ממחירים סבירים.
הצעתנו היא להקצות 80% מהדירות בפרויקט למכירה בשוק החופשי ואת יתרת ה-20% לדיור להשכרה מפוקח. אבל, כל עוד המדינה לא מוכנה לסבסד קרקעות או לספק תמריצים ממשיים ליזמים, כמו סבסוד הקרקע או מימון חלק מהפרויקט, יזמים ימשיכו להימנע מהשתתפות במכרזים כאלה. בפועל, מה שקורה כיום הוא שהמדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יוצאת למכרזים בתקווה שהיזמים יגישו הצעות גבוהות ממחירי השומה, מה שמוביל להתייקרות הקרקעות ולזינוק מחודש במחירי הנדל"ן.
במקום להתמקד בהכנסות קצרות טווח, המדינה צריכה להבין שגישה זו מעלה מחירים בשוק כולו ומעמיקה את משבר הדיור. כן, הכנסות המדינה ממכירת הקרקעות גדלות, אך בו בזמן היא נאלצת להוציא סכומים גבוהים על תכניות סבסוד לזכאים, כגון "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה". המערכת הפיננסית הזו היא מעין מעגל סגור שמזין את עצמו: עליית מחירי הקרקעות מייקרת את הדירות, מה שמוביל לצורך גובר בסבסוד מצד המדינה, וחוזר חלילה. בכך, לא רק שהבעיה אינה נפתרת, אלא שהיא הולכת ומחמירה.
מעבר לכך, קיימת בעיה נוספת שמחייבת התייחסות – השתלטות של מספר חברות ציבוריות על שוק הדיור להשכרה. ככל שמספר קטן של חברות גדולות ישלוט בשוק השכירות, כך קטנה היכולת של הממשלה לפקח ולהשפיע על המחירים. התוצאה היא עלייה צפויה במחירי השכירות בטווח הארוך, כאשר הזוגות הצעירים ושאר האוכלוסיות שזקוקות לדיור בר-השגה יהיו הראשונות להיפגע. במצב כזה, שוק הדיור יהפוך לפחות תחרותי ויותר ריכוזי, מה שעלול להוביל ליצירת מונופולים ולהיעדר תמריץ להוריד מחירים או לשפר את תנאי הדיור.
המדיניות הנוכחית, אינה רק כושלת – היא פועלת נגד המטרות המוצהרות של המדינה לצמצום מצוקת הדיור. אם המדינה מעוניינת להצליח בהורדת מחירי הדיור והשכירות, עליה לשנות את האסטרטגיה ולהתאים את הכלים הכלכליים למציאות בשטח. סבסוד הקרקעות, שינוי תנאי המכרזים והגדלת הפיקוח על שוק השכירות הם רק חלק מהצעדים הנדרשים. על המדינה להפסיק להתמקד ברווחים קצרי טווח ממכירת קרקעות ולהתמקד בפתרונות ברי-קיימא שיבטיחו דיור זמין ואיכותי לכלל האוכלוסייה.
שייקה נפחא הוא בעליה של חברת סלעית העוסקת ביזום נדל"ן
