נדל"ן ומאקרו כלכלה- פסי רכבת קווים מקבילים או יין ויאנג?
נדל"ן ומאקרו כלכלה- פסי רכבת קווים מקבילים או יין ויאנג?
העולם משתנה נגד עיננו, אסור לחפש לפתור בעיה חדשה במאפייניה באמצעים ישנים עלינו לבחון את הבעיות בתיאוריות ובכלים מודרניים
הוא קרוב לליבנו, הוא המקצוע שלנו, הפרנסה, כנראה גם אחת האהבות שלנו, שיחת היום ועוד...
גם במדדים אובייקטיבים, הוא כנראה אחד הענפים המשפיעים ביותר על עולם הכלכלה כיום.
לא אחדש לאיש אם אסקור את השינויים שחווה עולם הכלכלה ככלל והנדל"ן בפרט בתקופה האחרונה וגם אשאיר זאת לחבריי שהוזמנו לקחת חלק בפאנלים ובהרצאות.
אני בדבריי, רוצה להציג את זווית הראיה שלי ביחס למצב ואת הקשר המוצע בין עולם הנדלן והשפעתו המאקרו כלכלית.
התיאוריה הקלאסית בכלכלה, שהתגבשה בשנות השבעים, היא עדיין התיאוריה השלטת בקרב הגופים המובילים מקצועית את מדיניותה הכלכלית של מדינת ישראל וגם של כלל העולם המערבי – ואפילו של העומדת בראש העולם המערבי- ארצות הברית.
כחלק מאותה תזה, בשוק בו נמדדים מדדים גבוה, כלומר, אינפלציה, על הנגיד, להעלות את שיעור הריבית, להעלות את מחיר הכסף, ובכך לצנן את השוק. המדיניות המוניטרית, כלומר שינוי הריבית – הוא למעשה הכלי העיקרי של הנגיד.
הנגיד, כמו שנגן השליש שמחכה קונצרט שלם לתורו, המתין בסבלנות כאשר שנים רבות תפקידו היה שולי בהקשר זה. אפשר לבקר תהליכים רבים, אסור לשכוח את תקופת הקורונה, אבל מדובר בשנים של צמיחה במשק, ושגשוג בענפים רבים. וכשהגיע תורו של השליש, החליט הנגיד להקיש בכל זאת, לדעתי האישית, בחוסר התאמה מוחלט, כמו מי שמבקש בכוח למלא את תפקידו בקונצרט, למרות שהמנגינה לא תאמה כלל.
העולם מתפתח במהירות אדירה.
מאז גילוי השליטה על האש, המצאת המתכת, המצאת הגלגל, המחרשה, הדפוס, הנורה, הטלפון הרדיו, האינטרנט- אנחנו עדים לעולם בו קצב השינויים הולך וגדל.
קצב השינוי אקספוננציאלי ותקופת הזמן בין המצאה משנה עולם לבאה אחריה, הולך וקטן.
הדור שלנו ייזכר בתור הדור שחווה למשל את המצאת האינטרנט ראה כיצד המצאה זו שינתה את העולם מבחינות כה רבות, וכנראה חווה בימים אלו את המצאת הAI , הבינה המלאכותית - רואה עד כמה מתקצרות תקופות הזמן בין המצאה משנה עולם לאחרת.
תפיסה זו מעוררת בי את ההבנה שחייבות להישאל כמה שאלות חשובות:
האם נכון להמשיך לקבל החלטות על סמך מחקרים ותיאוריות מהעבר?
האם מבנה הכלכלה השתנה?
אין ספק שאנחנו מושפעים מאימפריות כלכליות מעבר לים, אבל האם כל מה שנכון עבורן הוא נכון גם עבורנו? למשל, אוכלוסיית ישראל צומחת, בניגוד לאוכלוסיית אירופה המצטמקת- האם יש לשיני עקרוני זה השלכה על החלטות כלכליות בעולם הנדל"ן ? ודאי!
ולאחר ששאלתי את השאלות החשובות האלו, כמה מיני רבות, אני שב למציאות פה:
אנחנו לאחר 10! העלאות ריבית רצופות. הנגיד היכה בשליש 10 ! פעמים (:
מה רצינו לקבל ומה קיבלנו?
האינפלציה החלה להשתולל. אין ספק, אפקט אשר שוחק את ערך הכסף ואת השכר של כולנו.
הדולר, החל לעלות ביחס לשקל.
כבר שנים מבקשים לצנן את שוק הנדלן בשל מחירים גבוהים לפי הנטען.
כל אלו, הביאו את הנגיד למסקנה שיש להעלות את הריבית.
אולם, להזכירכם, הריבית אינה משפיעה רק על אלו.
זוכרים את רפורמת הסלולר ב 2012- כמה שמחנו שכשמרבית המשפחות חתכו בהוצאות הסלולר במאות שקלים בחודש.
מאחר והמשכנתא הממוצעת של המשפחה הישראלית היא כיום כמעט כ900,000 ₪ העלאת הריבית בכארבעה וחצי אחוזים, משמעותה הגדלה של כ-2,000 ₪ בממוצע של המשכנתא הממוצעת (כמובן תלוי הרכב המשכנתא)!
כלומר רק רכיב העלאת הריבית היא כמעט 20% מהשכר הממוצע במשק הישראלי!
ובוא נדבר על השלכות הרוחב העיקריות:
מי רוצה בכלל כיום להקים עסק חדש? או להגדיל או להחיות את העסק שלו כאשר עלות הכסף כה גבוהה? כל בעל הון יעדיף לקבל ריבית מפיקדון מאשר לקחת סיכון
האם יעסיקו עובדים ככה? האם ירכשו סחורות ככה? מה יקרה להיקף המיסים שיגבו בצינון שכזה?
ידוע שאחד העקרונות לכלכלה משגשגת הוא כלכלה דינמית בה הכסף עובר מיד ליד פעמים רבות ואותו הון למעשה מגלגל ידיים. אין ספק שעיקרון זה יפגע.
ההשלכות הן כבדות משקל.
דומה הדבר למטופל שמגיע עם שבר ברגל ובמקום לגבס את הרגל השבורה, מקבעים את הגוף כולו.
ולקיצור דעתי בעניין זה, התועלת אינה מידתית לנזק! ואינה מותאמת למציאות הכלכלית בת זמננו.
עוד קושי עם התופעה- שינוי כלכלי דרסטי כדוגמת עשר העלאות רצופות ב-12 חודשים! חייב לבוא עם התייחסות ומענה להמון תופעות לואי. כל שינוי כה קיצוני בטבע, מחייב התאמות ותקופת הטמעה. מה קרה לחברות ענק שחיות מתזרים מזומנים מדוד? מה קרה לחברות נדלן שעובדות בתשואות מסוימות ובין רגע נשחקו כל הערכים? כל תהליך נכון חייב להתייחס לתופעות הלוואי שלדעתי האישית, הן לא פחות גדולות מהמטרה שלשמה השינויים בוצעו- עמידה ביעד האינפלציה.
נכון שזו מטרתה של המדיניות המוניטרית- לצנן את השוק, אבל האם הנזק תואם את התועלת- זו השאלה שיש לשאול?
עוד דוגמה מחיי היום יום (מבלי להיכנס לפוליטיקה)- נניח שלאחרונה החלו פיגועים שמקורם מג'נין. שר הבטחון יכול לדפוק על שולחן הממשלה ולדרוש לצאת למבצע קרקע בג'נין, כי זה אחד הכלים המשמעותיים שבידיו. אולם מעליו, יושבת הנהגה שלמה, שמבינה שזה אומנם הכלי העיקרי שבידי שר הבטחון, אולם סבורה, שאסור שניסיון לרפא קושי זה, יביא להידרדרות כוללת, למחירים כבדים ועוד- והנהגה אמיתית, לא תיתן לאינטרס צר לפגוע בתועלת כללית.
אנחנו בשנת 2023, והעולם הכלכלי משתנה לנגד עיננו, שינוי המחייב התייחסות, בכל הדיסציפלינות! תעשיית ההייטק הופכת להיות חלק משמעותי יותר ויותר מהתוצר בכל העולם.
תעשיה זו, לומדת להגדיל הכנסות ונפחים באופן מתיאורי
תאגידי ענק, שלמדו בהתייעלות שהולכת וגוברת, לצמוח באמצעים ובכלים עצמאיים ובטכנולוגיות!
הבינה המלאכותית כבר פה; משנה סדרי עולם, תוסיפו לכך כלים אוטונומיים שהתפתחו ממש בתקופת הזמן האחרונה ותקבלו לכם תופעת ענק, מתחת לעיננו, וכלכלה שמתנהגת באופן שונה.
זו צמיחה, בריאה למדי, שעלולה להתפרש כאינפלציה.
אותה אינפלציה חדשה, בה אנחנו מנסים להילחם, לדעתי בטעות, על סמך תיאוריות ותיקות.
וכעת נשוב לתיאוריה הקלאסית- העולם משתנה. אין זה נכון לבחון את המציאות הכלכלית בכלים שהיו נכונים לפני 50 שנה.
העלאת הריבית, לדעתי היא כלי מסוכן, ולא מותאם למציאות בת זמננו-
המהלך, פגע ללא יוצא מן הכלל בכל חלקי המשק, עלול להביא לנזקים במדדים אחרים, לא פחות חשובים, כמו למשל באבטלה שהוא מדד נהדר בישראל עם כ- 3.7% נכון להיום.
בחלקם מהמדדים הוא כבר הביא לנזק.
אתן רק כמה דוגמאות מיני רבות, בהן יש להתמודד במציאות של היום עם העלאת מחירים-
עידוד תחרות- סמכויות לממונה על ההגבלים העסקים כך שמשפחות הענק לא ירכזו תאגידים מתחרים; להוריד חסמי כניסה לשווקים, להילחם במונופולים.
הוזלת מיסים- כפי שהוכח בכל המחקרים- מהלך מסייע גם בשיפור בדיווח על עסקאות ובגביית מיסים אבל בעיקר במטרה להגביר יצרנות פעילת עסקית; בדיוק כפי שמיסים גבוהים מהווים חסם לאנשים מלפעול ולייצר.
הגמשת רגולציה- הגורמת עודף בירוקרטיה וגורמת לעלויות עסקה גבוהות.
עידוד קידמה וייעול תהליכים- למשל, גיבוי חלקי של המדינה בפרישת עובדים ותיקים בכבוד, תגמול בתמריצים חברות שידעו ליעל בהתפתחות טכנולוגית ליעל תהליכים, ובכך, נקטין עלויות יצור.
עידוד קיצור שרשראות אספקה- גילינו למשל בגידול מחירי הירקות והפירות שהחקלאים שעובדים קשה עדיין מוכרים בשקלים בודדים ללא שינוי את הסחורה, אבל כל זוג ידיים שהסחורה מחליפה בדרך גורמת להכפלת המחיר עד למחיר מופקע שאנחנו הלקוחות משלמים- קיצור שרשאות מזון, עידוד תקשורת ישירה בין יצרנים לקמעונאים או לגורם סיטונאי אחד לכל היותר, הפצה ישירה ללקוחות מהיצרנים, שימוש בכלים דיגיטליים וכו'
ואני חוזר עכשיו למושא אהבתנו- הנדלן:
לפעמים נדמה, כאילו רבות מהעלאות הריבית- מטרתן צינון שוק הנדלן.
מחירי הנדלן היו צמודים לדולר עד לשנת 2007 לערך, מתוך מחשבה שהדולר הוא מטבע יציב ומדד הנדלן חייב להיות יציב גם הוא. הדולר צנח ביחס לשקל משנת 2003 - שער חמישה שקלים לדולר - עד לשנת 2007- שלושה שקלים לדולר! צניחה של 67%
השוק, שלא חווה שינוים אקסוגניים כלל, ואפילו מחיריו הדולריים עלו, בפועל, צנח שקלית בשיעור גבוה זה!
כמובן שלאחר הנזק המתואר, השכילו לבטל את הצמדת שוק הנדלן לדולר ועברנו לשקל, שהינו יציב הרבה יותר.
אולם, מאחר ולא הייתה התאמה בין צניחת מחירים שקלית זו בין 2003 ל 2007 לבין נקודת האיזון בין הביקוש וההיצע בעולם הנדלן- השוק החל ב 2008 לתקן עצמו ועלה עד לשנת 2012 לערך ב 100%.
מאז, ב-11 השנים שחלפו, הושלמה עליה נוספת של כמעט 100% נוספים.
ראשית, בראיה כוללת של עשרים השנה האחרונות, עלה השוק בכ-130 אחוזים ריאלית. עליה משמעותית, בממוצע כ- 6.5% בשנה, מעט מעל הצמיחה במשק כולו, אבל לא באופן בלתי הגיוני.
יש שיגידו שההעלאה לא בריאה, אולם לדעתי בריאה והגיונית.
לדעתי, במדינה בה הצורך האמיתי נע בין 60 ל 80 אלף דירות חדשות בשנה, ובהתאמה גם להוספת עשרות אלפי מטרים לתעסוקה, מסחר, מלונאות ומה לא- טבעי שכל עוד לא ידביקו את קצב הביקוש – המחירים יעלו במידת מה.
מקשה על משקי הבית? מקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה? ודאי! ולכן גם מצריך טיפול
ושוב, יש לטפל במה שטעון טיפול, ולא להרוג שוק שלם
תוכניות ממשלתיות שונות הוצעו במהלך השנים ונתנו פתרונות לזוגות צעירים. יש לבחור את הטובה וההגיונית ביניהן ולדבוק בה.
אני אגב באופן אישי התחברתי מאוד לתוכנית מע"מ אפס, כיון שהיא אפשרה לזוג לקנות בעידוד ובסבסוד מה, בהנחה של 17%, דירה במקום ובעיתוי שהם יבחרו, ולא כמו בתוכנית הקיימת היום- הגרלה שתיקבע את מיקום ועיתוי הרכישה. נכון שהיו קשיים גם בתוכנית זו, אבל פתירים.
אגב, לא כולם חייבים להתחיל את חייהם במרכזי הערים היקרות.
ומה לגבי השקעה בתחבורה ציבורית זמינה ואיכותית כדי לאפשר איכות חיים מחוץ לערים היקרות?
מה לגבי עידוד אמיתי של תעסוקה בפריפריה, ובמקומות בהם עלות הדיור אינה גובה- ייצור מקומות עבודה, הנחה בארנונה למקומות תעסוקה, עיבוי תמריצי מיסוי להעסקת עובדים בפריפריה ועוד
מה לגבי שיווק קרקעות בעלת מופחתת.
אגב, עידוד בניה לגובה! גדלנו על ברכי האסכולה שבניה לגובה היא אסון! היום אני מבין שההפך הוא הנכון- הבניה לגובה מהווה ניצול נכון של משאבי קרקע. המשמעות היא שמאותה חטיבת קרקע, אפשר לייצר עוד שטחים, ולכן אפשר גם להוזיל את המוצר. כמובן שיש השלכות מדהימות אחרות מתחומי התכנון - כמו עירוב שימושים, כמו פינוי שטח קרקע לשטחים ירוקים ולאיכות חיים וכל זאת, במקום בנינים ובניה מרקמית ועוד- אבל זה לא נושא שיחתנו...
פטור מס השבח כל ארבע שנים שבוטל ב 2014 גרם לכך שאחוז גבוה מעסקאות המגורים קודם לכן היה פטור, ולפתע כמעט כל מכירת דירה ממוסה- הגדלת מס השבח, גם הוא גרר העלאת המחירים כי הסכום הפנוי נטו של המוכר פחת.
יש כל כך הרבה אפשרויות, אבל בחרו בקלה ובפופוליסטית מכולן...
אגב, אנחנו הישראלים, אוהבים להיות בעלי דירה. ישראל היא אחת המדינות עם שיעור בעלי הדירות הגבוה ביותר במערב עם כשני שליש, אירופה עומדת על כ-50% וארצות הברית על פחות מזה.... כלומר, לא בכל כלכלה כולם אוהבים להיות בעלי דירות.
ולסיכום
הנדל"ן, מעבר להיותו מקור הכנסה יפה מתוך הכנסות המדינה, ומעבר להיותו מוצר אמיתי עם צורך קיים - תמיד היה ענף מרכזי בעולם הכלכלה, בפרט בישראל, מנוע של ממש.
הקושי בהשגת הדירה הראשונה לזוגות צעירים, הוא נתון לפתרון באמצעים שונים אותם ציינתי.
ומעבר לזה- כל אחד יבחר בכלכלה חופשית לעשות מה שהוא רוצה- רוצה לשלם יקר ולעבור למרכז עיר יקרה? רצונו כבודו. אבל את הבטחון שבדירה הראשונה- אפשרנו לו לרכוש במחיר הוגן.
ולכן, הנדלן ומאקרו כלכלה- יין ויאנג (שילוב ידיים) הם.
יש יחס ישיר בין תוצאותיהם.
נפגע בנדל"ן, נפגע במדדי הכלכלה האחרים- ולהפך.
נשתמש באחד הכלים והפתרונות העוסקים בבעיה עצמה, ולא בפופוליזם, ונתקדם מבלי לפגוע אנושות בכלכלה כולה.
הרבה מאיתנו פה הם בעלי עסקים ויודעים לקבל החלטה. בואו נטפל בבעיית העלאת המחירים, כמו שכל אחד מאיתנו היה מטפל בבעיה בעסק שלו- לא הינו מסכימים לפגוע בכל פעילות העסק כדי לטפל בבעיה באחת מהמחלקות.
לא נשמור על המשק- נפר איזון חשוב שיש בכלכלה הטובה שלנו.
העולם משתנה נגד עיננו, אסור לחפש לפתור בעיה חדשה במאפייניה באמצעים ישנים
עלינו לבחון את הבעיות בתיאוריות ובכלים מודרניים.
מדינת ישראל היא סירה בים. הסירה הכי מדהימה בעולם, אותה מנסים כולם להטביע מסביב במזרח התיכון המשוגע.
ואנחנו, קודחים בקרקעית הסירה, ורבים אחד עם השני איפה לקדוח ומי ייקח - אחד אומר אני אקדח, השני אומר אני אקדח אבל פה, השלישי אומר – אני אקדח, אבל לא בשבת... בראשון לקדוח
מספיק מנסים להטביע אותנו מבחוץ, בוא אנחנו נשמור על הסירה היפה שלנו.
d&b – לדעת להחליט
