אחרי שנת דעיכה, 2024 טורפת את הקלפים מחדש
אחרי שנת דעיכה, 2024 טורפת את הקלפים מחדש
נראה שבסערות הפוקדות את ארצנו, על כולנו לפעול יחד לצורך יצירת איזון מותאם ונכון לשוק הנדל"ן הישראלי, הן מקבלי ההחלטות, בנק ישראל והעומד בראשו, וגם אנו, גופי המימון והיזמים
2023 היתה שנה ששוק הנדל"ן לא ירצה לזכור. העלאות הריבית שהחלו עוד שנה קודם לכן הרחיקו את משקי הבית מאגפי המשכנתאות בבנקים, ובמקביל פגעו ביזמים לא זהירים שמינפו את פעילותם יתר על המידה בשנות הריבית האפסית. מכרזי קרקעות רבים נכשלו באין מציעים, ורמ"י מיעטה לפרסם מכרזים חדשים, לרבות כאלה שיועדו לשכירות ארוכת טווח.
הבעירה החברתית שפשטה במדינה בעקבות מהלכי הממשלה לקידום הרפורמה המשפטית תרמה גם היא לתחושת אי היציבות במשק – גורם בעל השפעה מכרעת על חדוות הפעילות בשוק הנדל"ן. אל מול מיעוט המכירות, נחצה רף 60 אלף יחידות הדיור המוכנות לקנייה אצל הקבלנים – שיא של כל הזמנים.
המלחמה שפרצה בסוף השנה סיפקה את אקורד הסיום לשנה מטורפת, כשהביאה למחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה ופגעה בהכנסותיהם של מאות אלפי בתי אב. לכל ברור גם שאת השפעותיה הכלכליות הרחבות של המלחמה טרם ראינו במלואן.
ולמרות זאת, השוק מציג מה שבמבט ראשון נראה כאנומליה: על אף כל הגורמים שמנינו, שאמורים היו להביא לצלילת מחירים בשוק הנדל"ן, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הציג עד כה ירידות קלות בלבד, של פחות מ-1.5%. זאת כשבמקביל, הבורסה מפגינה חוסן מרשים וגם שער השקל חזר לעלות אחרי שהתרסק מיד אחרי ה-7 באוקטובר. איך בכל זאת ניתן להסביר את התופעה המשונה הזו, ומה היא מלמדת על הצפוי לשוק הנדל"ן ב-2024?
הירידה הנסתרת
אף שהדבר לא משתקף במחירי הרכישה האבסולוטיים (אלה המדווחים לרשות המיסים), מחירי הנדל"ן אכן חוו ירידה משמעותית בחודשים האחרונים, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה. אם מגלמים בעסקאות את ההנחות שנתנו הקבלנים לרוכשים ואת תנאי הרכישה המיטביים במסגרתם הם מממנים לרוכשים את ריביות היתרה, וכן את ספיגת המדדים שצפויה להגיע בהיוון פשוט לכ-3% בשנה עד גמר הפרויקטים – הרי שכל אלה מסתכמים לירידות מחירים של 5%-8%.
אסביר באמצעות דוגמה: כשקבלן מעניק לרוכש את האפשרות לבצע תשלום ראשוני של 10%-20% ממחיר הדירה, ואת היתרה לשלם רק במועד האכלוס, הוא למעשה חוסך לו את עלויות הריבית על המשכנתה לאורך תקופת הבנייה. ריבית זו עומדת כיום על כ-5%. לכן, אם הקבלן נושא בה במשך מחצית מתקופת הבנייה, נניח לפרק זמן של שנה וחצי, הרי שהדבר משתקף בהנחה לרוכש בשיעור של למעלה מ-5%.
פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה מגלם גם הוא הנחה עבור רוכשי הדירות. כיום, מחצית מיתרת התשלום על דירת מגורים צמודה למדד זה. נניח שרוכש שילם 20% ממחיר הדירה, ו-40% ממנו צמודים למדד התשומות. אם ניקח את אותו פרויקט שבנייתו אורכת שלוש שנים, הרי שהפטור מהצמדה חוסך לרוכש 2.4% נוספים ממחיר הדירה.
כעוף החול
אחרי שהראינו כי מחירי הדירות בהחלט הושפעו ממצב השוק, מגיעה השאלה המתבקשת: האם ירידות המחירים האלה יאריכו ימים? ואולי הן בכלל יעמיקו? ובכן, נראה שההפך הוא הנכון. שכשבוחנים מלחמות ואירועי קיצון קודמים, רואים שהשוק ידע להתאושש מהם היטב – כארבעה עד שישה חודשים אחרי קרות האירוע. כלומר, אם להסתמך על ניסיון העבר, ובהנחה שלא תהיה התלקחות ביטחונית בזירה הצפונית, הרי שהקיץ הקרוב צופן לשוק הנדל"ן המקומי קאמבק אמיתי.
הורדת הריבית בחודש שעבר היתה סנונית ראשונה לכך, ולאור התייצבות האינפלציה אנו צפויים לראות הורדות ריבית נוספות במהלך השנה הקרובה. יודגש כי אף אם הריבית הממוצעת ב-2024 תהיה מעט גבוהה יותר מזו שהיתה אשתקד – ולדעתי כך יהיה – הרי שעצם מגמת הירידה צפויה להפיח רוח רעננה במפרשי שוק הנדל"ן ולהניע את השחקנים בו להגדיל את היקף פעילותם, יזמים ורוכשים כאחד,
ניקח לשם המחשה משק בית שנוטל משכנתה. כשליש ממנה הוא בריבית קבועה, וזו נגזרת במידה רבה ממגמת הריבית הכללית במשק. כלומר, ככל שהריבית נמצאת במגמת ירידה, כך הריביות שיקבלו הלווים יהיו טובות יותר. בדומה, צפי להורדות ריבית ידחוף יזמים לגשת שוב למכרזי קרקעות, ואת הבנקים להעניק להם תנאי הלוואות נוחים יותר.
האתגר הגדול
"המירוץ המחודש לדירה" והתגברות הצריכה הם אולי סימן טוב לכלכלה הישראלית, אבל בטווח הזמן הקצר-בינוני הם יציבו לשוק הנדל"ן אתגר לא פשוט. לאור ההאטה הממושכת בפעילות והקיפאון הכמעט מוחלט מאז תחילת המלחמה, גל הביקושים האדיר שיהיה כאן עשוי לפגוש היצע דיור דל, שגם מלאי הדירות הקיים יהיה רחוק מלספק לו מענה. דלות ההיצע הזו תוביל באופן טבעי לעליית מחירי הנדל"ן, ולהתעצמות משבר הדיור.
על המדינה ומוסדות התכנון להפנים את חומרת המשבר הצפוי, ויפה שעה אחת קודם. עליהם להניע את השוק בכל הכלים העומדים לרשותם, ולא לרסן אותו באמצעות העלאת מס הרכישה, למשל. משרדי הממשלה צריכים לתת עדיפות עליונה לקידום פרויקטים תקועים בצנרת, להקצאת קרקעות לבנייה ולפרסום מכרזים חדשים. "כלי המאקרו" האלה חשובים מאין כמותם, וככל שישקיעו בהם יותר היום, כך המחסור שנחוש בשנים הבאות יהיה אמנם כואב, אבל פחות.
היזמים, מצדם, יהיו חייבים להתנהל בזהירות מרבית. בשונה ממחירי הדירות, בשווי הקרקעות ההאטה בשוק ניכרת היטב. ברחובות למשל, מחירי הקרקע במכרזים נעו לפני כשנה וחצי באזור המיליון שקל ליחידה, ואילו כיום הם נעים סביב 500 אלף שקל בלבד. דוגמה נוספת לכך היא מכרזי רשות מקרקעי ישראל בקרית אתא שנסגרו ללא מציעים בתחילת השנה הנוכחית, בעוד שבאמצע 2023 נחתמו מכרזים באזורים סמוכים בכ-350 אלף שקל ליחידה, ובשנת 2021 – בכ-500 אלף שקל.
מציאות זו, בה יזמים לא באמת יודעים מה שווי הנכס שיש להם ביד, שכן הערכות השווי דינמיות ומשתנות תדיר, תקשה עליהם לפעול ולקבל מימון, לפחות עד התייצבותו של השוק.
ייתכן שהתשובה לכך מבחינת היזמים טמונה בהטמעת אפיקי פעילות שאינם צורכים אשראי או הון כבד, דוגמת התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. לא בכדי מי ששרדו את שנת השפל האחרונה, הן בין השאר אותן חברות ש"אגרו שומנים" בפרויקטים מסוגים אלה, ומחזיקות כיום בצבר דירות עתידי נרחב. פוטנציאל ההכנסות הזה מבטיח להן שהן תוכלנה להמשיך לשרוד גם בחודשים הבאים, עד שהשוק ישוב לאיתנו.
וכפי שבני היקר גלעד הי"ד שנפל בקרב גבורה בעזה נהג לצטט ממסכת אבות: "במקום שבו אין אנשים, השתדל להיות איש. ובמקום שיש אנשים – היה ראשון".
מתוך מגזין מימון הנדל"ן The capital letter מבית רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן בישראל
d&b – לדעת להחליט
