"ביקושים למגורים עלולים להתפרץ בכל רגע"
"ביקושים למגורים עלולים להתפרץ בכל רגע"
הקיפאון בשוק הנדל"ן משקף מציאות פרדוקסלית שבה אנשים קונים הרבה פחות דירות ממה שהם באמת צריכים. במקביל, האיחורים במסירת הדירות מייצרים תביעות משפטיות וכבר עתה ברור שהשוק הולך לקראת מחסור עתידי בדירות. לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן מסבירים עורכי דין המומחים בתחום הנדל"ן מה עובר על שוק הנדל"ן, וכיצד המדינה יכולה לסייע בפתרון משבר הדיור בישראל
המחסור בעובדים והאטת קצב העבודה בשוק הנדל"ן מייצרים מגמה מטרידה באיחורים במסירת הדירות לדיירים, מגמה שככל הנראה רק תלך ותתרחב. מאחר ולא ברור כיצד תיפטר בעיית המחסור בעובדים ומתי בדיוק זה יקרה, וגם לא ברור מתי המלחמה תיגמר, סביר שייקח פרק זמן לא קצר עד ששוק הנדל"ן יצליח להתגבר על אתגר המחסור בעובדים ועל ההשלכות הרבות הכרוכות בכך שאין מספיק ידיים עובדות בענף. האיחורים במועד מסירת הדירות לדיירים הוא אחד הנושאים המשפטיים הבולטים בתקופה הנוכחית, אך ככל שהזמן יעבור והמשבר יתמשך, הזירה המשפטית של תחום הנדל"ן תתמודד עם מנעד רחב של תביעות משפטיות כתוצאה מאי עמידה בחוזים ובעקבות התרסקות כלכלית של חברות, או הסכמי מכירה וקניה של קרקעות ופרויקטים שיתקיימו בעיקר בגלל קשיי הנזילות של חברה אחת, וניצול הזדמנויות של חברה אחרת.
המחסור בידיים עובדות והאטה במכירות מוביל לכך שישנה ירידה משמעותית בהתחלות הבניה. יזמים בעלי איתנות כלכלית לא ממהרים לבנות ולהתחיל פרויקטים, מחכים להזדמנויות טובות בשוק, ודואגים לשמור על נזילות כדי להתמודד עם האתגר הניצב בפני שוק הנדל"ן. רבים מהם לא מורידים מחירים מתוך הבנה כי מדובר במשבר זמני, שלאחריו, הביקוש יגדל באופן משמעותי, בעוד ההיצע יקטן באופן יחסי. במקביל, יזמים רבים שעד לרצף המשברים האחרון נהנו מיציבות כלכלית מרגישים את האדמה רועדת מתחת לרגליהם. חלק מאותם יזמים לא יחזיק מעמד ללא סיוע והטבות מצד המדינה. הטבות אלו יכולות להגיע באמצעות הלוואות נוחות, הטבות מס, תמריצים שונים וכו', רק כדי לעבור את התקופה הנוכחית 'עד יעבור זעם'.
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן התראיינו עורכי דין מומחים בתחום והסבירו מה הן הסוגיות המשפטיות שהם פוגשים ביתר שאת מאז תחילת המלחמה, כיצד רמ"י יכולה לסייע לענף להתאושש, האם מדיניות המס בישראל תואמת את מצב החירום בו אנו נמצאים, ועד כמה המשבר הזה מייצר הזדמנויות בשוק הנדל"ן?
לכתבה התראיינו עו"ד רועי חרש, שותף במשרד חרש, ששון ושות', עו"ד משה רז-כהן, בעלים משותף רז-כהן, פרשקר ושות׳ ועו"ד ערן אורבך, מייסד, ע. אורבך - עורכי דין.
אילו סוגיות משפטיות בולטות מגיעות לשולחנכם מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל?
עו"ד משה רז-כהן: "שלושה נושאים בולטים בעקבות המשבר הביטחוני שמשפיעים וישפיעו על התחום: המחסור בעובדים בענף הבניה: שאלת תחולת הגנת הסיכול היא במוקד של כל פרויקט: האם הקבלן המבצע אחראי, או שמדובר בפטור מאחריות בתנאי סיכול? מלבד שאלת האחריות, העיכובים במסירות ייתרמו בתורם להורדת היצע הדירות. הורדת הדירוג בסביבת אי וודאות: הורדת תחזית הדירוג של ישראל משפיעה באופן דרמטי על הביקושים בתחום התעסוקה והמסחר. ההשקעה בתחום המסחר והתעשייה קשורה בקשר הדוק לתחזיות. לפיכך, אנו עתידים לחוות קיפאון עמוק בשוק הזה".
עו"ד ערן אורבך: "איחורים במסירות דירות, מחסור בכוח אדם לבנייה, נטל הריבית שממשיך להיות כבד עוד מהימים שקדמו למלחמה והתאוששות מסוימת בחודשיים האחרונים במכירת דירות בפרויקטים".
כיצד רמ"י יכולה לסייע באופן מיידי לענף להתאושש ולחזור לשגרה?
עו"ד ערן אורבך: "שיווק קרקעות לבניה שגם עמותות רכישה בליווי חברות ניהול מתאימות יוכלו להגיש הצעות במכרזים לרכישתן (בסגנון חריש בשנים 2012-2014)".
עו"ד משה רז-כהן: "ביקושים כבושים למגורים, עלולים להתפרץ בכל רגע. לפיכך, בצד ההיצע הנמוך, להתפרצות תהייה השפעה רבה על מדד הדיור. מנגד, בתחום הסחר והתעסוקה אנו עלולים להיקלע לקיפאון מסוכן. על רמ"י להסב שטחים ממסחר ותעסוקה למגורים ולספק יותר קרקעות מתוכננות לשוק למגורים ופחות בתחום המניבים".
מדיניות מס – האם ישראל נוקטת מדיניות מס אשר בהסתכלות כוללת תסייע לענף לצאת מהמשבר, או שיש צורך לבצע התאמות ספציפיות?
עו"ד רועי חרש: "אני לא רואה כיצד המדינה פועלת בתחום המיסוי כדי לעודד ולסייע לענף לצאת מהמשבר, ולצערי נדמה שהיא פועלת דווקא להיפך. למשל, הכבדת המיסוי המתוכננת כנגד משקיעי הנדל"ן למגורים, מוציאה את המשקיעים מהשוק. לטעמי המשקיעים אינם פוגעים בשוק אלא להיפך. הדירות הנרכשות על ידם משרתות ומרחיבות את שוק השכירות למגורים ובהתאמה תהליך זה דוחף את היזמים והקבלנים לבנות עוד דירות. מה גם שהפעילות שלהם מייצרת למדינה הכנסות משמעותיות ממיסוי. הוצאת המשקיעים מהשוק תביא את היזמים להאט את תהליכי התכנון והשיווק של הדירות, כדי לא להיוותר עם מלאי דירות ללא ביקוש".
עו"ד משה רז-כהן: "מאוד קשה להתאים מדיניות מס לשוק משתנה. ראוי לפחות בהוראת שעה לעודד ייזום פרויקטים למגורים. השבתו של מס הרכוש עשויה לסייע לכך".
על אף המשבר, ואולי בגללו, עד כמה מדובר בתקופה של 'הזדמנויות עסקיות' בתחום הנדל"ן?
עו"ד ערן אורבך: "השילוב של הריבית הגבוהה מלפני המלחמה, קשיי הבניה שיצרה המלחמה, וזהירות היתר מצד הגורמים המממנים - גובים מחיר מבעלי קרקעות, כאשר קבלנים מייצרים עסקאות "כפויות" ונוצרות הזדמנויות לחברות ולבעלי הון "נזילים"".
עו"ד רועי חרש: "ענף הנדל"ן עבר תקופה לא פשוטה עוד לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל. עליית הריבית החדה והמהירה הביאה להתייקרות המימון, להאטה משמעותית בהיקף העסקאות ובחלק מן המקרים אף לירידת מחירים. המלחמה העמיקה את עוצמת המשבר בשוק, עד כדי קיפאון של ממש. אין ספק שאלו יצרו חלון הזדמנויות בתחום הנדל"ן, אשר בד"כ הביקוש בו עולה באופן ניכר על ההיצע. כתוצאה מכך, ראינו לא מעט מקרים בהם אנשים פרטיים וגם משקיעים, אשר נכנסו לעסקאות בתמחור שוק גבוה ובמימון יקר נאלצים, בלית ברירה, לממש נכסים במהירות, תוך הפחתת מחיר משמעותית. הזדמנויות אלה היו בעיקר בחודשים הראשונים של המלחמה, אולם נראה כי חלון הזדמנויות זה הולך ומצטמצם עם ההתייצבות החלקית במצב הביטחוני ולאור עצירת עלית הריבית".
d&b – לדעת להחליט
