כיצד לבחור את היזם הנכון לפרויקט התחדשות עירונית
כיצד לבחור את היזם הנכון לפרויקט התחדשות עירונית
ההתחדשות העירונית בישראל צברה תאוצה בעשור האחרון, ובשנים האחרונות הצטרפו לתחום מגוון רחב של חברות מסוגים שונים: חברות ציבוריות גדולות שהקימו מחלקות ייעודיות להתחדשות עירונית, חברות קבלניות ותיקות שהרחיבו את תחומי פעילותן, יזמים שמביאים עימם התמחות ודגש על איכות ויוקרה, לצד יזמים חדשים בראשית דרכם. כל חברה מביאה עמה יתרונות וחסרונות משלה, והמגוון הרחב יוצר תחרות בריאה עבור הדיירים – אך גם מציב אתגרים משמעותיים. כיצד ניתן לבחור את היזם המתאים ביותר? כיצד מחליטים בין ההבטחות הרבות, המצגות המרשימות והנתונים המגוונים? איזו הצעה ומי הוא היזם הנכון ביותר עבור הבניין שלכם?
הכלל החשוב ביותר - תוספת השטח הגדולה ביותר, אינה בהכרח ההצעה הטובה ביותר!
בעת בחירת יזם, הפיתוי להעדיף את ההצעה המבטיחה את תוספת השטח הגדולה ביותר הוא מובן. עם זאת, חשוב לזכור שלא תמיד זו הבחירה הנכונה.
יש להיזהר מהצעות שמבטיחות תוספת שטח גדולה בהרבה מזו של המתחרים, שכן פעמים רבות הצעות כאלה מבוססות על תחזיות אופטימיות יתר על המידה. התוכנית העסקית של היזמים היא לרוב פשוטה יחסית, אין קסמים או סודות נסתרים, ולכן כאשר יזם מציע הצעה גבוהה משמעותית מהאחרות, הדבר לא בהכרח מעיד על יכולתו לבנות בעלות נמוכה יותר או למכור במחיר גבוה יותר. הצעה כזו עשויה לשקף טעות בתכנון או גישה אופטימית מדי, ולפעמים פשוט חוסר ניסיון. ובמקרה שתחזיות אלו אינן מתממשות, הפרויקט עלול להיתקל בקשיים, והיזם עשוי להתקשות לעמוד בהבטחותיו מבלי לשנות את התמורות לדיירים – מצב שעלול להחזיר את הדיירים לנקודת ההתחלה לאחר בזבוז של זמן יקר.
כאשר אין הבדל משמעותי בתוספת השטח בין ההצעות, מומלץ להתמקד בפרמטרים נוספים בבחירת היזם ולהימנע מלהתמקד בתוספת שטח קטנה שעלולה להטעות. יש להבין כי שטח הדירה בפני עצמו ,לא בהכרח מבטיח איכות חיים גבוהה יותר או עליית ערך גבוהה יותר לנכס. תכנון מדויק, איכות הבנייה, ורמת המפרט הם גורמים משמעותיים המשפיעים על ערך הדירה ואיכות החיים בה.
לסיכום: בעת בחינת הצעות מיזמים, מומלץ להיזהר מהצעות חריגות כלפי מעלה בהשוואה לאחרים. יש לשקול את תוספת השטח תוך בחינת פרמטרים נוספים. יזם שמסוגל להציע שילוב של תכנון מוקפד, בנייה איכותית וחווית מגורים בעלת ערך נוסף עשוי להיות הבחירה הבטוחה והטובה יותר – גם אם תוספת השטח קטנה יחסית להצעות אחרות.
חשיבות הניסיון המקצועי
ניסיונו המקצועי של היזם הוא גורם קריטי להצלחת הפרויקט. כלל חשוב בבחינת ניסיון: לא כמות הפרויקטים שהיזם הצליח להחתים חשובה, אלא כמות הפרויקטים שהשלים ואכלס.
יזמים שעברו את כל שלבי הפרויקט - מתחילת הדרך ועד מסירת המפתחות לדיירים - הם אלו המכירים את רזי התהליך ויודעים להתמודד עם האתגרים שבדרך. במהלך בחירת היזם מומלץ לבחון את ההיסטוריה של הפרויקטים הקודמים שלו, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, ולשוחח עם דיירים מהפרויקטים הקודמים על חווייתם בתהליך. תשובות חיוביות יעניקו לכם תמונה ברורה ואמינה יותר על איכותו ועל מחויבותו להצלחת הפרויקט.
המיקוד המקצועי: באיזה סוג של התחדשות עירונית היזם מתמחה?
בישראל קיימים שני סוגים של פרויקטים להתחדשות עירונית: התחדשות מתחמית והתחדשות בניינית. התחדשות מתחמית מאופיינת בפרויקטים גדולים הכוללים מספר רב של בניינים, בעוד שהתחדשות בניינית מתבצעת לרוב על בניין בודד. כאשר בוחרים יזם, חשוב להבין את ההבדלים בין סוגים אלו, שכן כל אחד דורש סט של כישורים שונים מהיזם.
התחדשות מתחמית:
התחדשות מתחמית שואפת לאחד מספר בניינים ולשנות את אופן הבינוי הקיים בסביבה לכדי בינוי מודרני ועכשווי, אשר לרוב כולל גם עירוב שימושים נוספים במתחם. מדובר בפרויקטים רחבי היקף הכוללים מספר גדול של יחידות דיור חדשות ובינוי לגובה. בפרויקטים כאלה חשוב לבחור יזם בעל יכולת פיננסית ותפעולית איתנה, המסוגל להקים מספר בניינים במקביל, וכן ניסיון בקידום תוכניות בניין עיר (תב”ע) ועבודה מול רשויות התכנון. היזמים המתאימים לכך הם לרוב חברות גדולות בעלות הון אנושי וכספי גבוה.
התחדשות בניינית:
לעומת זאת, בהתחדשות בניינית מדובר לרוב בבניין אחד שאינו משנה באופן מהותי את אופי הבינוי הקיים בסביבה. מספר הדירות שהיזם צריך למכור הוא מצומצם, ואין מקום לטעויות, ולכן נדרשת ראייה מקומית, שבה היזם מתמקד ומקדיש זמן לכל פרט קטן בפרויקט. בסוג זה של התחדשות, מומלץ לבחור ביזמים המתמחים בבנייה איכותית ובוטיקית, שמקדישים תשומת לב לפרטים הקטנים ומנוסים בפרויקטים מסוג זה.
יזם שמצטיין בהתחדשות מתחמית לא בהכרח יידע לבצע התחדשות בניינית באותה רמה, שכן מדובר בסגנון שונה של פרויקטים, הדורש הקפדה על פרטים, קשב, והקדשת זמן לדברים אחרים.
חיבור אנושי בין היזם לדיירים: מפתח לתהליך מוצלח
מעבר להיבטים המקצועיים, החיבור האנושי בין היזם לדיירים הוא גורם מכריע להצלחת הפרויקט. פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ממושך ולעיתים מלווה באתגרים רגשיים, שכן הדיירים נדרשים למסור את דירתם ולפנות את ביתם לתקופה ארוכה. הדיירים והיזם הם שותפים לדרך, והקשר האישי שנוצר ביניהם משפיע ישירות על שיתוף הפעולה ועל שביעות הרצון לאורך כל שלבי הפרויקט.
חשוב לקיים מפגש אישי עם היזם וצוותו, שבו הדיירים יכולים להתרשם מאמינותו ולבחון אם נוצר קשר בגובה העיניים שמאפשר הקשבה אמיתית. היזם צריך להיות לא רק מומחה טכני, אלא גם אדם בעל רגישות ויכולת הקשבה, שמפגין אמפתיה כלפי הדיירים ומבין את החששות והצרכים שלהם.
סיכום
בחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית היא החלטה משמעותית שמשפיעה על חיי הדיירים ואיכות חייהם. כדי לבחור נכון, יש לשקול את כלל ההיבטים – לא רק את תוספות השטח, אלא גם את הניסיון, ההתמחות של היזם בסוג הפרויקט, והחיבור האישי שנוצר עמו. שותפות עם יזם מקצועי, אמין ושקוף יכולה להבטיח לדיירים לא רק פרויקט איכותי, אלא גם תהליך נעים ושיפור באיכות חייהם לאורך כל הדרך.
מאת ג'ניה סונקין, מנהל פיתוח עסקי, בולווארד
d&b – לדעת להחליט
