אפשר למנוע את המשבר הבא בשוק הנדל"ן: לעצור את ההטעיה במבצעי הפריסייל
אפשר למנוע את המשבר הבא בשוק הנדל"ן: לעצור את ההטעיה במבצעי הפריסייל
בחודשים האחרונים, אנחנו עדים לרוכשי ומשקיעי נדל"ן רבים שנוהרים אל עבר עסקאות ה"פריסייל'. רבים מהם זוגות צעירים, לעתים יחידים, עם הון עצמי נמוך מאוד, עד אפסי. הם בוחרים לעלות על רכבת הנדל"ן הדוהרת, בעידוד משווקים שונים ותוך נטילת סיכונים בלתי הגיונית. לצערנו, רבים מהם לא יוכלו להשלים את עסקאות הענק שאליהן התחייבו, ועלולים להיקלע למשבר עד פשיטת רגל משפחתית.
10/90, 20/80 הפכו למספרי קסם, שפותחים, כביכול, בפני רבים את האפשרות לרכוש דירות. העקרון של אותן עסקאות הוא פשוט - אתם רוכשים דירה על הנייר בהנחה מסוימת ומשלמים סכום מזערי עכשיו שנע בין 5% -30% ואת השאר רק במסירת המפתח, שלעתים לא תתרחש לעולם כי הזוגות לא יוכלו להשלים את העסקה. והנכסים? ניחשתם נכון, בחלקם לא קיבלו אישורים והיתר בנייה וחלקם הם נכסים בסיכון להשלמת הבנייה.
הפריסייל הוא פתרון שצבר תאוצה משמעותית במהלך תקופת המלחמה. הקיפאון בענף הנדל"ן בתחילת המלחמה הלחיץ את הקבלנים (ואת הבנקים המממנים שלהם) שהחליטו לצאת במבצעים. מה שלא מספרים לכם, אלה האותיות הקטנות שיש בכל אחד מהמבצעים הללו.
הראשונה נובעת מכך שהבאזז הגדול סביב עסקאות הפריסייל הביא קבלנים מסוימים לנופף בסיסמא הזאת בכל עבר. לרוב מדובר בעסקאות צרכניות גרועות, הקבלנים לא באמת טורחים להעניק הנחות אמיתיות לרוכשים. מצד אחד, אתם לוקחים את הסיכון ומצד שני לא נהנים מהנחה.
השנייה, נוגעת לכך שעסקאות הפריסייל, והיכולת לשלם סכום נמוך עם החתימה, פתחו את הדלת לרוכשים רבים שאין בידם את האמצעים לרכישת הבית כרגע, אבל הם בונים על עליית ערך משמעותית, על הכסף שייכנס משכירות, ירידות הריבית והשבחת הנכס, שיסייעו להם לגשר על הפער. יותר מדי משתנים שבכלל לא בטוח שישחקו לטובתם בעתיד. צריך להבין שעסקאות אלו נמצאות ברמות סיכון מאוד מאוד גבוהות. למרבית הרוכשים בעסקאות פריסייל אין את סך המקורות המספיק כדי להשלים אותן ביום החתימה על העסקה. אנשים חושבים שהם עושים את עסקת חייהם, אבל הולכים לאבד את כל החסכונות. ובחלק לא קטן מהמקרים, זוהי בהחלט תהיה עסקה שהם לא ישכחו כל חייהם.
גם אם הכוכבים יסתדרו עבורכם באופן מושלם, הריבית תרד, שכר הדירה יכסה את התשלומים העתידיים ותזכו לאישורים לצורך השלמת העסקה, החזר גבוה על משכנתאות ענק והוצאות הכרוכות בכניסה לדירה חדשה ויקרה, לא יאפשרו לכם להחזיק אותה לתקופה ארוכה. התשואה מדמי השכירות נמוכה משמעותית, מההחזר החודשי על המשכנתה בגין הדירה. המשמעות היא שתצטרכו להוציא כל חודש עוד אלפי שקלים מהכיס כדי לסגור את הבור התזרימי.
ומה לגבי מצבם הכלכלי של הקבלנים שמציעים את העסקאות הללו? לפי ההערכות בשוק, רבים מהם ניצבים בפני שוקת שבורה. הבנקים לא ממהרים לממן את העסקאות שלהם. מחנק אשראי ולחץ תזרימי שהחלו חודשים רבים לפני המלחמה הקשה, עקב עליית הריבית החדה, מאיימים עליהם בתקופה הזאת ביתר שאת. אמנם, בחוק המכר יש הגנה על הפקדת כספים בידי הקבלן בגובה של מעל ל-7% ממחיר הדירה. אבל מה קורה לאלו שהפקידו אחוז נמוך מכך? הם יוותרו ללא הגנה, ומדובר במאות אלפי שקלים ברוב המקרים.
אחת המחשבות הנפוצות ביותר שעוברות במוח של רוכשי הפריסייל היא "המחירים רק עולים, מקסימום אם יהיו לנו בעיות מימון נמכור את הדירה, עוד לפני קבלת המפתח אפילו". אבל רובם שוכחים לבדוק האם יש להם בכלל אפשרות לבצע מהלך שכזה, גם מבחינה חוזית וגם מבחינה פרקטית. ראשית, על מנת למכור את הדירה בעתיד, הרוכשים יצטרכו לקבל את אישור הגוף המממן ואת אישור הקבלן שלא תמיד יתקבלו בקלות, לעיתים משיקולי תחרות שונים. בנוסף, ישנה רשימת ארוכה של "אותיות קטנות" בהסכמים השונים, שלא מאפשרות למכור את הדירה טרם גמר הבנייה, למכור במחיר נמוך יותר מהקבלן, או למכור לפני השלמת ההון הנדרש לדירה וכמובן - יהיה צורך באישור הבנק לזהות הרוכש "הבא". גם אם נתגבר על כל המכשולים הללו לא בהכרח יהיה מי שיקנה את הדירה במחיר שנציע אותה, או בכלל.
לתוך הקלחת הזאת צריך להוסיף את המחסור בפועלים החמור שענף הנדל"ן מתמודד איתו מאז המלחמה, שטרם נמצא לו פתרון הולם, שיביא לעיכובים בלא מעט פרויקטים. בפועל, לא מעט רוכשים לא לוקחים זאת בחשבון ושוכחים להכניס את עלויות דמי השכירות במהלך תקופת העיכוב.
עסקאות הפריסייל הן הימור מסוכן, שמכניס רוכשים רבים להתחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן. הרגולטורים חייבים לפקח טוב יותר על הנעשה בשוק הנדל"ן בימים אלה ולעצור את השיווק של אותן עסקאות, מבלי לבצע בחינה מעמיקה האם אותם רוכשים יוכלו לסיים את העסקאות הללו. אי השלמה של עסקה, משמעותה תשלום קנס גבוה של 10% מעלותה, ואז אותם זוגות יאבדו חלק גדול מההון העצמי שלהם.
המדינה והרגולטורים, נדרשים להתערב ולהבטיח שעסקאות כאלה משווקות רק עבור מי שיכולים כבר היום להשלים את העסקאות.
הכותב הוא יזם סדרתי וממייסדי ובעלי בית ההשקעות האלטרנטיביות אינווסטו ו-Be Rich, נציגות גרנט קרדון בישראל
--
