"ה-D9" של ענף הנדל"ן במגזר הערבי
"ה-D9" של ענף הנדל"ן במגזר הערבי
צו השעה: בית דין מיוחד לקרקעות במגזר הערבי, שיזכה לאמון הציבור הערבי, וידון בכל סכסוכי המגזר
לא ניתן לפתור את בעיית הנדל"ן במדינת ישראל מבלי להתייחס לשני מגזרים משמעותיים – החרדי והערבי, המהווים יחד כשליש ואף יותר מאוכלוסיית המדינה. שני מגזרים אלה הם גם אלו המתקשים ביותר להגיע לדירה, וללא שילוב של פתרונות ציבוריים ופרטיים יחד הבעיה שלהם רק תחריף.
במגזר הערבי בפרט, ישנן קרקעות רבות שאינן מנוצלות ואף לא ניתן לממשן בשל בעיות הסדרה. לא ניתן ליישם בהן תוכניות נרחבות, למנף אותן לבניית פרויקטים באמצעות הלוואות בנקאיות ועוד. בהיעדר הסדרה הולמת, הציבור הערבי, בדומה לציבור החרדי, נאלצים "לגלוש" לתוככי הערים, דבר היוצר מוקד חיכוך ומחריף עוד יותר את תחושות הקיפוח, הפחד ואי הנוחות.
כידוע, המגזר הערבי מרובה סכסוכים ביחס לקרקעות, ולכך יש להוסיף ריבוי עסקאות וירושות על פני שנים, ללא דיווח לרשויות המדינה, משיקולי לאומיות ו/או מיסים. כך ישנם אלפי דונמים פוטנציאליים לבנייה רוויה שעומדים כאבן שאין לה הופכין.
לצערנו, המגזר הערבי טרם הפנים את פתרון הסכסוכים הקשורים לנדל"ן באמצעות הכלים הקיימים במערכת המשפט הישראלית. סכסוכים אלה נפתרים לעיתים בחברה הערבית באלימות, או אף בהקפאה של עשרות שנים בכל קידום של פיתוח הקרקעות. הכלים הקיימים, לרבות הליכי פירוק-שיתוף וכיו"ב, או בוודאי כלים דוגמת התמודדות עם הדייר הסרבן וכדומה, אינם ישימים במגזר הערבי ולא יובילו לפיתוח.
אני סבור שיש למצוא פתרון קרדינלי עבור הציבור הערבי, והפתרון חייב לבוא מבפנים. על מנת שיהיה ניתן לסייע לאוכלוסייה זו לפתח את הקרקעות בהתאם לצורכי המדינה, ומצד שני גם לרווחת המגזר ולשיפור החברה בישראל בכללותה, המדינה צריכה לבחון פתרון ייחודי למגזר. ברוח התקופה – נשתמש במושג "ה-D9" של ענף הנדל"ן במגזר הערבי: "בתי דין מיוחדים לקרקעות" שיביאו לדיון את כל סכסוכי המגזר. בבתי דין אלו יישבו שופטים ודיינים מהמגזר. לצדו יפעלו יועצים משפטיים ממשרד המשפטים, רשויות מקומיות, רשויות התכנון ונציגי הבנקים שילוו את מימוש הקרקעות, החל משלב ההגעה לבית הדין לצורך הכרזת בעלות ופתרון סכסוכים, וכלה בקידום תוכניות, ביצוע הסדרי מקרקעין, ומתן אפשרויות למינוף הקרקע לצורכי בנייה.
לעיתים, אותה ועדה מייעצת שתשב לצד בית הדין, תוכל להוציא מעז מתוק. באמצעות קידום תוכנית להוספות יחידות דיור ומימוש הקרקע, ניתן יהיה להוביל פתרונות לסכסוכים ממושכים, לעיתים עקובים מדם, שכן חלף "תקיעות" של שנים – ניתן יהיה לפתח יחד ולחלוק בעוגה גדולה יותר שכולם ייהנו ממנה.
הפתרון המוצע לעיל בא לפתור בעיה רבת שנים של אי-הסדרת קרקעות שעדיין קיימת למרבה הצער, גם בישראל של 2023, ובעיקר במגזר הערבי. עדיין קיימות קרקעות רבות בהן הבעלות המשתקפת מנסח הטאבו כלל לא משקפת את הבעלים האמיתיים. פתרון יצירתי רחב היקף, אליו יחברו מספר רשויות יחדיו –יסייע במימוש פוטנציאל הקרקעות הללו, גם לא בעיתות משבר של חוסר ביחידות דיור וירידה תלולה בהתחלות הבנייה.
התמקדות בפרצלציה בבית דין המקובל על כל הצדדים, תביא לחלוקת קרקעות טובה, השלמת רישום הנכסים, ביצוע הסדרי קרקעות והוכחת בעלויות, דיון בעסקאות עבר, ועד למימוש ופתרונות תכנון ומינוף. כל אלה ישיגו סחירות רבה יותר ובהיקף גדול יותר של הקרקעות באזורי המגזר, והדבר אף יוביל להקטנת החיכוך של אוכלוסיות בערים מעורבות.
באמצעות בין הדין המיוחד, ניתן יהיה להגיע למיצוי של "מרחב המחיה" הטבעי של האוכלוסיות השונות – ולהביא לבנייה של אלפי יחידות בכפרי המשולש ואזור וואדי ערה עבור צעירי המגזר. המענה יהיה כפול - גם לדאוג לאזרחים לדיור בכבוד, וגם להוריד את רמת הפשיעה ולהביא לשותפות גדלה ונרחבת יותר של אוכלוסייה זו בחברה הישראלית ולהבעת אמון הולך וגובר במוסדותיה.
לסיכום, אני חושב שמוטב שהמדינה תגבש פתרון מקיף ומשולב מלמטה, הכולל הסדרה, רישום, פיתוח וחלוקה של הקרקעות במגזר, במקום "לדבר" מעל לראש של המגזר בפטרוניות ללא כל יכולת ליישום ממשי של המקרקעין. הפתרון הזה צריך להיות מכבד ומוסכם על חלקים נרחבים יותר בחברה הערבית.
עו"ד דורון אריאל הינו בעל ניסיון רב וידע מקיף בתחומים שונים, לרבות ייעוץ שוטף לחברות, עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן מורכבות בארץ ובחו"ל, עסקאות בינלאומיות, מאגרי מידע, הגנת הפרטיות וכיו"ב. כמו כן, לעו"ד דורון אריאל ניסיון רב בתחומי הבנקאות, המקרקעין, הכינוסים והפירוקים, ליטיגציה אזרחית ומסחרית מורכבת ובליווי שוטף של בנקים וחברות מסחריות.
d&b – לדעת להחליט
