להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן, ועכשיו!
להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן, ועכשיו!
הדרת המשקיעים מהשוק הוכחה כלא יעילה ואף מזיקה. רכישות המשקיעים נחוצות לענף, לשוכרי הדירות, לחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות, וגם למדינה
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בשנה האחרונה בסוג של קיפאון, מאז שבנק ישראל החל בהעלאת הריבית באפריל 2022, והעלה ריבית עד היום עשר פעמים ברצף לרמת של 4.75% - כמעט פי 5 מסביבת הריבית שאליה הורגלנו בעשור האחרון.
ההשלכות לכך באות לידי ביטוי בירידה חודשית רציפה במכירת הדירות החדשות בשוק, כפי שמדווחות הלמ"ס והכלכלנית הראשית באוצר. לפי נתוני הכלכלנית, ברבעון הראשון של השנה נרשם שפל של כמעט 20 שנה בכמות העסקאות לעומת רבעונים מקבילים מאז 2003. ברבעון הראשון היו בשוק 20,189 עסקאות בלבד, 42% פחות מברבעון הראשון של 2022 ו-26% פחות מאשר ברבעון האחרון של 2022. לפי אינדיקציות שמראה האוצר, המגמה צפויה להמשיך גם לרבעון השני של 2023.
פלח שבולט בהיעדרו ממפת העסקאות הוא הפלח של משקיעי הנדל"ן. ברבעון הראשון של השנה רכשו המשקיעים כ-3,300 דירות, אך מכרו כ-4,100 דירות, מה שהוביל לגריעת 800 דירות מהמלאי שברשותם. לפי נתוני האוצר לחודש מרץ, רכישות המשקיעים בשוק צנחו ב-47% ביחס לאשתקד, השיעור החד ביותר מזה ארבעה חודשים. הרכישות של משקיעים בת"א לשם הדוגמא, היו בשפל שלא נראה מאז תחילת שנות האלפיים. משקל המשקיעים מסך עסקאות הנדל"ן עמד במרץ על 15%.
המדינה נלחמת במשקיעי הנדל"ן פחות או יותר מאז שנת 2011, כששר האוצר דאז היה יובל שטייניץ, לאחר מכן היה זה שר האוצר יאיר לפיד שהמשיך במלחמה, ואחריו משה כחלון. הטענה של כל שרי האוצר היה כי המשקיעים הם למעשה "אויבי העם" או לכל הפחות האויבים של הזוגות הצעירים המייחלים לדירה. שרי האוצר סברו כי המשקיעים למעשה רכשו ביוקר את הדירות שהיו מיועדות לזוגות הצעירים, הביאו לירידה בהיצע ולפיכך לעליית מחירי הדירות.
בתקופה של שטייניץ משקל המשקיעים בשוק היה כ-25%, ובעקבות הצעדים נגדם משקלם החל לרדת בצורה מתמדת מרבעון לרבעון. הצעדים נועדו להפוך את רכישת הדירה להשקעה ללא כדאית עבור המשקיעים, באמצעות העלאות חוזרות של מס הרכישה, ביטול הטבות במס שבח, ואמצעי מיסוי אחרים. התוצאה – משקל המשקיעים ירד ל-20%, ואז ל-15% ובשפל הוא עמד על 13% מכלל העסקאות.
ואולם, כל המלחמה במשקיעים מאז ועד היום, הוכחה כלא יעילה ואף מזיקה. ראשית, למרות כל הצעדים הנ"ל, מחירי הדירות לא ירדו בעשור זה. הם רק עלו. מה שכן קרה הוא שהמשקיעים הבינו את הרמז, הבינו שהם "פרסונה נון גרטה" (לא רצויים) בשוק, והחלו להיפטר ממלאי הדירות שבידם ונמנעו מרכישה של דירות חדשות.
הנזק שנגרם מכך היה עצום, במיוחד לשוק השכירות. משקיעי הנדל"ן הם אלה שרוכשים את הדירות ומשכירים אותן לציבור שאין בידיו לרכוש דירה. כשאין משקיעים בשוק, אין גם דירות להשכרה, ההיצע מצטמצם ומחירי השכירות עולים. וכך אכן קרה. בניסיון לאושש את השוק, שרי האוצר החלו לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך, בהטבות מס לחברות שישכירו דירות או ירכשו קרקעות לפרויקטי השכרה. גם צעד זה לא התרומם וכמות הדירות שנבנו להשכרה היתה נמוכה. העלאת הריבית החדה בשנה האחרונה נתנה מהלומה קשה לתחום זה, ויש שאומרים שהוא כעת בפרפורי גסיסה.
וכך, ב-2022 נגרעו ממלאי הדירות להשכרה יותר מ-6,100 דירות, וברבעון הראשון של 2023 נגרעו עוד 800 דירות. היצע הדירות להשכרה קטן, דווקא שיותר צריכים אותו. הריבית הגבוהה ויוקר המחיה הכללי מקשים על יותר ויותר צעירים לרכוש דירה ושולחים אותם אל שוק השכירות. אבל שם הם מוצאים היצע מדולדל ומחירי שכירות בעלייה.
אני סבור שיש להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן, ועכשיו! פעילותם נחוצה לענף, היא נחוצה לשוכרי הדירות, נחוצה לחברות הנדל"ן שמוכרות את הדירות, וכפי שציינתי לעיל, מסתבר שהיא גם נחוצה למדינה. מהלך מיידי שיש לבצע, הוא הורדת מס הרכישה למשקעים בחזרה ל-5% מ-8% כיום. אפילו בהוראת שעה. צריך לעודד את המשקיעים, לא להרחיק אותם, זה לא עזר לשוק.
הכלכלנית הראשית באוצר פירסמה לאחרונה תחזית צמיחה עדכנית לכלכלת ישראל, ובה הורידה את קצב הצמיחה הצפוי לכלכלה, את צפי הכנסות המדינה ממיסים, והעלתה את תחזית הגירעון הממשלתי. באוצר אמרו במפורש, כי בין הגורמים לתחזית העגומה היו מגמות ההאטה המורגשות בעיקר בענפי ההייטק והנדל"ן. זה אומר דרשני, צריך להחזיר את המשקיעים לשוק, ויפה שעה אחת קודם.
מאת אבי זיתוני, יו"ר ארגון קבלני תל אביב ומנכ"ל חברת א.זיתוני
d&b – לדעת להחליט
