כיצד משפיע מצב הרוח הלאומי על שוק הנדל"ן?
כיצד משפיע מצב הרוח הלאומי על שוק הנדל"ן?
השילוב של שני משברים מקבילים משפיע עמוקות על שוק הנדל"ן בישראל. המשבר הכלכלי העולמי - הכולל את עליית הריביות, החזר המשכנתאות שהתייקר ומשבר ההייטק שאל לנו להמעיט בהשפעתו, לצד המשבר החוקתי הפנים מדיני, גורמים לטלטלה בענף הנדל"ן
ההשפעה של הרפורמה על שוק הנדל"ן אינה אחידה בכל הארץ. בפריפריה משקיעים בנדל"ן כצורך בסיסי. ככל ולא נפגעה היכולת לרכישת דירות עקב נתוני מאקרו של עליית הריבית, הציבור ממשיך לרכוש. אמנם יש האטה אך לא עצירה מובהקת כמו באזור המרכז. ככל שמתקרבים למרכז רואים שינוי חד בהתנהגות הציבור. הרפורמה משפיעה באופן מובהק על מצב הרוח הלאומי וכתוצאה מכך על הקפאה מוחלטת של ענף הנדל"ן. הרוכשים יושבים על הגדר, מורידים פרופיל ושוקלים את צעדיהם. ההתנהגות אמוציונלית, משקיעים מוציאים סכומים גבוהים לחשבונות בנק בחו"ל ומחפשים השקעות ונכסים שגם יכולים לגור בהם. דוגמא מוחשית לכך ניתן לראות בקפריסין בה רכשו ישראלים כ12,000 דירות. למעלה מ-2 מיליארד ₪ הושקעו בנדל"ן בחו"ל, הון שיכול היה להיות מושקע בארץ. בת"א, מספר העסקאות צונח והיזמים משווקים דירות בתנאים מפליגים עם הטבות שונות בשלבי תשלום וויתור על הצמדה למדד.
הגורם המכריע – מצב הרוח הלאומי הירוד
בניתוח שני הגורמים נראה כי הגורם המשפיע והמוביל את הירידות בשוק הנדל"ן באזור המרכז, הוא מצב הרוח הלאומי. מדוע? כיוון שהגורם השני, משבר הריביות, צפוי להיות ככל משבר כלכלי אחר זמני ומוגבל, והשוק ישתקם לאחריו. ההיסטוריה אף מוכיחה שמשברים חולפים הרבה יותר מהר מאשר בעבר. המשבר הכלכלי של שנת 2008 נשכח עד 2010 וגם משבר הקורונה, שנראה עבור רבים, כמעין סוף העולם, גם הוא מאחורינו. לעומת זאת נראה כי מצב הרוח הלאומי הירוד עקב המשבר החוקתי- פוליטי הינו הגורם המכריע כעת והוא מוביל בשטח לקיפאון מוחלט בעסקאות. ואף לביטול מאסיבי של הרשמות לפריסיילים באזורי הביקוש כמו תל אביב.
פגיעה קשה בסקטור הנדל"ן המניב
פגיעה משמעותית רושם גם סקטור הנדל"ן המניב. סקטור זה כולל בתוכו את ענף המסעדנות בו נרשמה ירידה דרמטית בהיקף הפדיונות. כל זה קרה עקב מצב הרוח הלאומי, או יותר נכון, חוסר החשק הלאומי, הגורם לאנשים להמעיט בבילויים במסעדות ובבתי קפה, ואנו יכולים לראות יותר ויותר עסקים בענף שנמצאים בקשיים משמעותיים, דבר המשפיע על מחירי הנדל"ן המניב.
בין מרכז לפריפריה
בפריסה ארצית ניתן לראות כי השפעת המשבר אינה אחידה. בעוד שבמרכז, האזור המאוכלס במדינה, חשים הישראלים את כובדו של המשבר ורוכשי דירות פוטנציאליים נמנעים מלקבל החלטות עקב סביבת אי הוודאות הרי שבאזורים אחרים המשבר השפיע בצורה פחות דרמטית. כך למשל בירושלים בה קניות הדירות נמשכות, וזאת בעיקר מצד יהודי התפוצות שקונים בבירה ממניעים דתיים. כך גם בפריפריה. ואכן, ביישובי הצפון והדרום אנשים רוכשים נדל"ן כצורך בסיסי והם אינם רואים את עצמם עוזבים את הארץ או משקיעים בנדל"ן בחו"ל. ככל ויכולתם לרכוש דירות לא נפגעה אחוזי המכירות באזורים אלו ממשיכים להיות רגילים יחסית למרות האטה מסויימת. כאן יש להוסיף כוכבית ולציין כי ככל שסוגיית יוקר המחיה לא תטופל הרי שההוצאות הגבוהות ינטרלו חלק משמעותי מהרוכשים ואנו נראה ירידה בביקושים גם באזור הפריפריה. בנוסף, בכלל האזורים בארץ מחירי השכירות עולים וזו סיבה נוספת לדאגה במשבר הנוכחי.
יזמים בסיכון
החלק השני במשוואה הם כמובן היזמים. יזמים שנכנסו למשבר ממונפים מאוד או במטרה לעשות "פליפ" קצר וכאשר הוא לא צלח הם נפגעו כלכלית. נכון לעכשיו הבנקים מתחשבים ומנסים למנוע קריסה של יזמים באמצעות פריסת חובות נדיבה, אך במידה והם יפסיקו להתחשב ביזמים יכולה להיווצר בשוק בעיה קשה. ככלל, בשטח רוב העסקאות המקודמות כעת הן עסקאות של פינוי-בינוי או קומבינציה שלא ניתן לשנות או לסגת מהן. עלויות הבנייה לא יורדות ולכן מחירי הדירות במרכז לא צפויות לרדת, לפחות לא בצורה דרמטית. מה שכן יקרה, וזה את כבר רואים בשטח, הם מבצעי 20/80 לרכישה ללא הצמדה למדד, מה שמהווה ירידה ריאלית, לא דרמטית במיוחד, במחיר הדירה עם בונוסים והטבות נוספות. מלאי הדירות הגדול שאינו משווק משפיע ישירות על עצירת התחלות הבניה של פרויקטים חדשים. אגב, גם אם הריבית תרד, כמו שרבים צופים, מחירי הדיור ימשיכו לעלות כיוון שביקושי הדירות בישראל הם ביקושים קשיחים.
לעומת היזמים הקטנים, יזמים מנוסים ובעלי גב כלכלי איתן יכולים דווקא לנצל את המצב לטובתם. אם לפני שנתיים היו בשוק מעט מאוד עסקאות וגם אלו היו במחירים מאוד גבוהים (הרבה מעל השווי השמאי) הרי שהיום הסיטואציה השתנתה, המחירים ירדו והיזמים בעלי האיתנות הפיננסית והראיה לטווח רחוק יכולים לרכוש קרקעות או נכסים במחירים אטרקטיביים.
לסיכום, השילוב בין הרפורמה למשבר הכלכלי העולמי אינו מבשר טובות לישראל ומשפיע לרעה על מצב הרוח הלאומי. יחד עם זאת, במידה והממשלה תבצע צעדים בוני אמון ותשכיל לגשר על הפערים האידיאולוגיים בין כל חלקי הציבור הישראלי, הרי שאנו צפויים לראות משבר זמני בלבד, שלאחריו ישתקם המשק ואיתו ענף הנדל"ן. גורמי המקצוע אף צופים כי במצב כזה הביקושים יחזרו עם הזמן לקדמותם (שכן כאמור הביקושים למגורים בישראל קשיחים למדי) או שהביקושים יחזרו להיקפם הרגיל עקב ירידה עתידית באחוזי הריבית על המשכנתאות. כלומר מדובר על מצב זמני בלבד. לעומת זאת, במידה והמשבר החוקתי הפנים מדיני יעמיק הרי שקיים חשש שדירוג האשראי ייפגע, מצב הרוח הלאומי ילך ויורע ונגיע לכדי תוהו ובוהו שירסק את הכלכלה ואת שוק הנדל"ן המקומי והתהודה תהיה רחבה יותר מאזור המרכז בלבד.
מאת אלה בן נון, מייסדת ומנכ"לית, EBN אלה בן נון – ניהול בניה בע"מ
d&b – לדעת להחליט
