נבנים מהמשבר
נבנים מהמשבר
שורה של אירועים שהתרחשו בתקופה האחרונה יצרו משבר משמעותי בענף הנדל"ן. על רקע פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן משתפים כמה מהמנהלים הבכירים והמנוסים ביותר בתחום כיצד החברות אותן הם מנהלים מתמודדות עם המשבר, ומה התחזית שלהם לגבי סוגיות מרכזיות הנוגעות לעתיד הענף
זו אחת מהתקופות המאתגרות ביותר שחווה ענף הנדל"ן בעשרות השנים האחרונות. העלייה החדה בריבית, ההאטה הגלובלית במשק העולמי והאתגרים הספציפיים שחווה מדינת ישראל מייצרים רצף אירועים אשר מובילים להאטה משמעותית באחד מהענפים החשובים ביותר לכלכלה הישראלית, תוך ערעור היציבות של עסקים רבים בתחום. ירידות משמעותיות בכמות הדירות הנמכרות, מצוקת נזילות, ייקור ההלוואות כתוצאה מהעלייה המהירה של הריבית במשק, ואפילו קושי בגיוס עובדים ובידיים עובדות בצל מלחמת חרבות ברזל עבור קידום פרויקטים ועמידה בהתחייבויות הקשורות למועדי מסירת הדירות לדיירים, הם רק חלק מהאתגרים המשמעותיים איתם מתמודד הענף בימים אלה. אז נכון, ההיסטוריה כבר הראתה שאחרי כל משבר בענף הנדל"ן מגיעה צמיחה, ופעמים רבות גם עליית מחירים, וזאת כתוצאה מהעלייה בביקוש מאחר ואנשים צריכים לגור תחת קורת גג כלשהיא. אולם, יש חוסר ודאות ושאלות לגבי ההתאוששות הצפויה, כמו למשל: כמה זמן ימשך המשבר, מתי הריבית תרד, מתי המלחמה תיגמר או שעצימותה תפחת, האם המדינה תסייע לעסקים הרבים שחווים כעת משבר – חלקם ברמה קיומית – והאם באמת לאחר המלחמה, אותם אנשים ש'ישבו על הגדר' ישטפו את השוק, יחד עם משקיעים מחו"ל, והענף אכן יחזור לפרוח?
המשבר בענף הגיע דווקא כאשר סוף סוף נרשמה עלייה מתמשכת בהתחלות הבניה, עובדה שהציתה תקווה שישראל יכולה להתמודד עם משבר הדיור המאיים עליה בעקבות ריבוי האוכלוסייה הטבעי וגלי העלייה שעשויים לגבור בשנים הקרובות. אולם, הירידה במכירת הדירות, בעיות תזרימיות של חברות רבות, החשש 'להיכנס להרפתקאות כלכליות ולשרוף מזומנים' בתקופה הזאת וסיבות נוספות בלמו את תנופת הבניה. השהיית הבניה בפרויקטים פוטנציאלים, מתכוננים, ואפילו אלה שנמצאים כעת בבנייה, גורמים לחשש מעליית מחירים נוספת במחירי הדירות וזאת לאור הביקוש העתידי לדירות שאמור רק לגדול, כאשר ברור שההיצע לא ייתן מענה מלא למחפשי דיור, כל שכן באזורי הביקוש.
יחד עם זאת, ישנו גם מקום לאופטימיות זהירה: הורדת הריבית בשבוע החולף, עצירת התייקרות הדירות ואפילו ירידת מחירים מתונה - המלווה בחשש מעליית מחירים משמעותית בטווח הלא רחוק, מייצרת תקווה בענף שבקרוב נראה התאוששות, תקווה שמגובה בהתעניינות גוברת מצד רוכשים פוטנציאליים שמזהים הזדמנויות דיור בתקופה הנוכחית.
על רקע התקופה המאתגרת ולקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף הנדל"ן, נפגשו כמה מהמנהלים הבכירים והמנוסים בחברות הגדולות והיציבות בשוק הנדל"ן לשיחה על האתגרים הניצבים בפני הענף, כמו גם על הפתרונות האפשריים. מנהלי החברות שיתפו מניסיונם והתייחסו לסוגיות, כגון: האם אנחנו צפויים לראות עליית מחירים בשנה הקרובה, אלו מהלכים על המדינה לבצע כדי למנוע מחברות להגיע למצב משברי, עד כמה משמעותית החלטת הנגיד להוריד את הריבית, והאם נראה יותר ויותר ישראלים שמעוניינים לעבוד כעובדי בניין.
לכתבה התראיינו ארנון פרידמן, מנכ"ל 'אשדר חברה לבנייה בע"מ - מקבוצת אשטרום', דן פרנס, מנכ"ל חברת 'קרסו נדל"ן', זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף ב'אקרו נדל"ן ייזום', שלום שי, יו"ר ובעלים 'דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ', מיכה קליין, מנכ"ל 'אפריקה ישראל מגורים' ורון אבידן, מנכ"ל, 'אזורים בנין'.
ענף הנדל״ן נכנס למלחמת 'חרבות ברזל' במצב לא אידיאלי. האינפלציה הגבוהה, התייקרות האשראי והקיפאון במכירות הובילו לעליה ברמת הסיכון בתחום. מהם המהלכים המיידיים שיש לעשות בעת הנוכחית כדי למנוע מהענף להגיע אל סף משבר?
ארנון פרידמן: "הירידה במכירות בשנה האחרונה לא נבעה מירידה בביקוש לדירות. הירידה במכירות נבעה מכך שבשנה הקודמת מחירי הדירות נסקו ומצד שני, העלאת הריבית הקטינה את כוח הקנייה של הציבור. הורדת הריבית במשק תוריד את עלויות המימון של היזמים ותגדיל את כוח הקניה של הציבור. בנוסף, על הממשלה להאיץ את מתן האישורים להבאת עובדים זרים ולאשר הבאת עובדים זרים בהיקף של לפחות 50,000 עובדים".
דן פרנס: "המהלך הדחוף ביותר שעל הממשלה לעשות הוא לטפל בהשלכות של מלחמת חרבות ברזל על ענף הנדל"ן – ובראש ובראשונה להביא לתוספת מהירה ביותר של עובדי בניין זרים בכמויות הנדרשות, לנוכח הוצאת כ-90,000 עובדים פלסטינאים מאתרי הבנייה. שנית, יש לקבוע בחקיקה או בהנחיה ממשלתית, כי נזקי העיכובים שנגרמו בגין המלחמה לא יושתו על היזמים ו/או על הקבלנים. חייבים לתת גרייס במועדי המסירה של הדירות החדשות ולמנוע הטלת קנסות לדיירי תמורה בגין איחור על יזמים בפינוי בינוי".
זיו יעקובי: "אכן המלחמה פרצה במהלך שנה מאתגרת לענף הנדל"ן. עם זאת, חשוב לזכור שאתגרי השנה האחרונה הגיעו לאחר מספר שנים של פריחה בענף, כך שיזמים וקבלנים רבים הגיעו מוכנים לתקופה הזו שנכפתה על כולנו. במהלך השבועות האחרונים, אנו דווקא רואים יותר ויותר רוכשים שישבו על הגדר בשנה האחרונה, שהחלו להתעניין ברכישת דירה, וחלקם אף כבר הגיעו להחלטה על רכישה. יש למגמה זו מספר סיבות: הביקוש הכבוש שנוצר כתוצאה מירידת קצב המכירות, הניסיון של הציבור לחזור לשגרה ככל שעוברים הימים ממועד תחילת המלחמה, ההחלטה האחרונה של בנק ישראל על הורדת הריבית, וכן החדשות מארה"ב על בלימת האינפלציה, שתביא להורדות ריבית נוספות במהלך השנה. המשכה של המגמה החיובית ימנע משבר בענף הנדל"ן, אך לצדה, הכרחי שבמקביל המדינה תנקוט צעדים מהירים על מנת לאפשר לענף לצלוח את התקופה: מטיפול בנושא המחסור החמור בכוח האדם, דרך האצת ההליכים הבירוקרטיים ועד להורדה מיידית של שיעור מס הרכישה".
מיכה קליין: "האתגר העיקרי שעומד בפני ענף הנדל"ן בכלל, וענף הנדל"ן למגורים בפרט, הוא היצע נמוך של דירות פנויות למגורים וכמות התחלות בנייה שפחתה דרמטית בשנה החולפת. בהינתן ביקוש קשיח, שהולך ומחריף בעקבות גידול במספר המשפחות חדשות, עליית יהודים מהתפוצות עקב ריבוי מקרי אנטישמיות בעולם, משפחות שמשדרגות דיור, עלייה בשיעור מקרי הגירושין ובהיעדר חלופות משלימות, כגון הסדרת נושא הדיור להשכרה - המשמעות היא רק דבר אחד: עליית מחירים. אין פתרונות קסם לטיפול בנושא, אלא ביצוע מיידי של סל פעולות אשר לצערי - לא מבוצעות כלל בימים אלה. פעולות אלו כוללות בין היתר את הפחתת שיעור הריבית במשק, קיצור תהליכי הרישוי ברשויות המקומיות ע"י הקצאת התקנים עם משכורות הולמות לבעלי תפקידים, סבסוד דיור להשכרה על ידי התערבות רגולטיבית, סיוע בפריסת תשלומים במכרזי מנהל (עקב עלויות ההון הכבדות), מתן מענה דחוף לנושא כוח האדם בענף (כוח האדם ניהולי וכוח האדם הפועל) ועוד. אלה נושאים שנמצאים בלב הבעיה בימים כתיקונם ובמיוחד בימים שכאלה. ללא התערבות ממשלתית, תכופה ומיידית, בנושאים אלה ועוד רבים – אנו צועדים לקראת החמרה נוספת, כאשר המצב חמור ממילא".
שלום שי: "מצב הענף לא היה יציב, עוד בטרם תחילת המלחמה ממספר סיבות מרכזיות, בהן: סביבת הריבית המשתנה, קיפאון המכירות והשפעות הקורונה על אופי העבודה - השפעות הניכרות עד היום. בכל אחד מנושאים אלו, יש לעשות צעדים משמעותיים אשר יניעו מחדש את הענף. עליית הריבית בשנה האחרונה הובילה לעלייה חדה בהוצאות המימון של הקבלנים, אשר נאלצו בלית ברירה לאתר דרכים נוספות לקבלת מימון.
אם לפני כשנתיים, קבלן לקח בחשבון סביבת ריבית של 1.2%- 2%, אנחנו מתמודדים כיום עם סביבת ריבית הנעה באזור ה-7%. אם נתרגם זאת למספרים, אם מלפני שנתיים, קבלן נאלץ לשלם כ-20 מיליון שקלים בגין הלוואה של מיליארד שקלים, היום עליו להעמיד כ- 75 מיליון שקלים בגין אותו הסכום.
עליית הריבית שחקה את רווחיות חברות הנדל"ן. עם זאת, חשוב לציין כי חברות אשר נקטו בשנים האחרונות במדיניות אחראית הדוגלת במינוף נמוך, צולחות את התקופה למרות האתגרים.
בנוסף, בחודשים האחרונים ישנו גל הכולל סיקור תקשורתי וציבורי נרחב המיידע על ירידה במחירי הדיור, אשר לכאורה צפוי להתרחש בקרוב, דבר אשר מעורר ציפייה אצל הציבור וקיפאון בעסקאות הנדל"ן. אין מאחורי אמירות אלו בסיס איתן והן יוצרות אצל הציבור מצג שווא, שהרי כל הפרמטרים מצביעים דווקא על עלייה. בנוסף על כך, השפעות מגפת הקורונה על תרבות העבודה בעולם ובישראל בפרט, עדיין לא פגה. למרות שנראה כי מגפת הקורונה כבר מאחורינו, אופי העבודה בתקופת הקורונה השתנה וסביבת העבודה מושפעת משינויים אלו עד היום. גם בענף הנדל"ן, גובר הרצון ליותר עבודה מהבית ופחות מהשטח וכן דרישה לתגמול גבוה יותר בעבודה מהשטח. כמו כן, תרבות העבודה לאחר הקורונה כוללת דרישה לעבוד פחות שעות ביום. בחודשי המלחמה, התווספו לכל הסוגיות הנ"ל גם סוגיית הירידה המשמעותית בכוח העבודה בענף. כ- 70% מעובדי הענף הם פלסטינים, אשר מטבע הדברים הפסיקו את עבודתם בימי המלחמה. כיום נותרו בענף רק עובדים זרים וערבים ישראלים, והמחסור מורגש. המדינה אכן עושה מהלכים שונים על מנת להגדיל את מכסת העובדים הזרים אשר יוכלו להיכנס ולעבוד בענף בישראל, אך הדבר עדיין לא מורגש בשטח, שהרי, גם עובדים זרים המגיעים לארץ, אינם יכולים להתחיל את עבודתם באופן מידי וזקוקים לתקופת הכשרה.
מכל הסיבות הנ"ל, בכדי לעזור לענף להתאושש ולהימנע ממשבר עתידי, יש לטפל באופן מידי במשבר החמור בכוח האדם, או על ידי השבת העובדים הפלסטינאים, או על ידי הבאה והכשרה של עובדים זרים באופן מידי. לצערי, כרגע שני פתרונות אלו אינם נראים באופק. בעניין הצרכן הישראלי: הציבור הישראלי חייב להבין שדירה היא לא מנייה ושאין זה הגיוני שמחירי הדירות ירדו כאשר כמעט כל פרמטר בהליך בניית הדירה התייקר. כשהעיתונות והמדיה ישקפו לציבור בצורה טובה את ההליך, ויינקטו בגישה של "למדתי ש.." ולא "שמעתי ש.." – הציפייה להורדת מחירים תפחת. דבר נוסף שהמדינה יכולה לעשות בכדי לסייע הוא להוריד את מחירי הקרקע לקבלנים וזאת על ידי הפשרת קרקעות רבות למכירה בשוק. אולם, כאשר עלויות הפיתוח גבוהות כל כך, גם הוזלה במחירי הקרקע לא תאפשר הורדת מחירים משמעותית".
רון אבידן: "המשבר שמתפתח כאן בימים אלה יבוא לידי ביטוי אחרי המלחמה וזאת, בין היתר, על רקע ירידת האינפלציה והריבית בפתח שנת 2024. מקבלי ההחלטות לא משכילים להתכונן למשבר שמצפה לנו והוא נובע מהיצע הולך ופוחת אל מול ביקושים מתעוררים, מה שיביא למחירי הדירות לזנק משמעותית מעלה. יזמים רבים הצליחו לחזור ל"שגרת העסקים" למרות המלחמה והקשיים שהיא הציבה, אבל בצד השני – של הרשויות, לא חל שיפור, בעיקר לא בלוחות הזמנים אשר מאופיינים בעיכובים רבים בהליכי התכנון והביצוע. המהלכים המידיים שצריך לבצע הינם קיצור לוח הזמנים – כלומר, לאפשר קבלת היתר בצורה מהירה יותר, להגדיל את כוח האדם במנהלות ההתחדשות העירונית, לאפשר רישוי עצמי ולקצר את לוח הזמנים לקבלת טפסי 4".
בתחילת החודש הוריד בנק ישראל את הריבית ב 0.25% וזאת לראשונה מאז אפריל 2020. האם זה לא מעט מדי ומאוחר מדי עבור ענף הנדל״ן שנפגע מסביבת הריבית הגבוהה?
מיכה קליין: "כל הפחתה, בסביבת הריבית הנוכחית, מסייעת לכלל המשק ובפרט לענף הנדל"ן - במיוחד בתקופה זאת, בה המשק מנסה להתאושש ולהחלים ממאורעות השבעה באוקטובר ומהמלחמה שמנוהלת מאז ועד היום. יחד עם זאת, נדרשת המשכיות בהפחתת הריבית כך שתתבצע בה ירידה משמעותית כבר בטווח המיידי, וזאת בכדי להביא לשינוי ניכר אשר ישפיע לחיוב על עלויות הבנייה, מימון עלויות הבנייה, שיעור מימון רכישת הקרקע, וכמובן, שיעור התשלומים החודשיים של נוטלי המשכנתאות".
שלום שי: "בנק ישראל נקט בצעד אמיץ מאוד בהחלטתו להוריד את שיעור הריבית ולהקל במעט על נוטלי המשכנתאות ובעלי העסקים, אחרי שנה בה הריביות זינקו ואני מברך על כך. עם זאת, הנגיד מחויב להסתכל על כלל השוק הישראלי, ולא רק על ענף הנדל"ן, ולוודא כי ישנה התנהלות כלכלית אחראית בישראל.
אני מקווה כי נמשיך לראות ירידות נוספות בהמשך שנת 2024, אשר צפויות להרחיב את הביקושים ולהגביר את הוודאות בקרב רוכשי הדירות. אם המדינה רוצה לייצב את הכלכלה ולאפשר את צמיחתה, היא מחויבת לריבית יציבה ואין ספק שסביבת ריבית נמוכה היא חשובה להנעת הענף שנמצא באי ודאות ואשר תלוי מאוד בהתפתחות מהלכי המלחמה.
ענף הנדל"ן אכן נפגע מסביבת הריבית הגבוהה, אך הסקטור שנפגע בצורה הקשה ביותר הוא סקטור הדירות להשכרה. דירות להשכרה בארץ מניבות תשואה של כ- 3%. שום קבלן לא יסכים לבנות ולהיכנס לפרויקט המניב כ- 3% תשואה כשסביבת הריבית עומדת על 7%. זה פשוט לא משתלם. כל מי שירצה לגור בשכירות ארוכת טווח לא יוכל לעשות זאת והמדינה תפגע מכך".
רון אבידן: "הריבית אכן פוגעת מאוד בענף הנדל"ן, הן בצד היזמים, אשר משלמים עלויות מימון גבוהות מאוד, והן בצד הרוכשים, אשר פוגשים במשכנתאות המוצעות להם ריביות גבוהות באופן יחסי. אבל, חשוב להבין שבנק ישראל רואה לנגד עיניו אתגר עיקרי בעל חשיבות רבה יותר – דיכוי האינפלציה והחזרתה לגבולות היעד. אני מעריך כי השפעת המלחמה על תקציב המדינה ועל הגרעון התקציבי יגרמו לכך שקצב הפחתת הריבית יהיה מתון ביותר. במקביל, בואו לא נשכח שנגיד הבנק האמריקאי עדיין לא התחיל בהפחתות הריבית בארצות הברית".
דן פרנס: "אני סבור כי השוק הפנים את סביבת הריבית הגבוהה ואין כיום ציפייה ריאלית להורדה מהירה של הריבית. יחד עם זאת, עצם שינוי המגמה יצר אפקט חיובי על השוק - ברור לכל, וכך גם חוזים רוב הכלכלנים, שירידת הריבית תתבצע בתהליך איטי וממושך. בפועל, כבר בחודשיים האחרונים לשנת 2023 הורגשה התעוררות של הביקוש לדירות חדשות. דירות מגורים מהוות מוצר בסיסי שכל משק בית נדרש לו, ולכן הביקושים ההולכים וגדלים לא מאפשרים לציבור הרוכשים ישיבה ממושכת על הגדר, ומחזירה אותם לשוק, כשהם נדרשים להתאים את כוח הקנייה שלהם למוצר שאותו הם רוכשים. יש בשוק כוח קנייה גדול דיו לרכישה של דירות בטווח המחירים הנמוך והבינוני".
זיו יעקובי: "ההערכה הרווחת היא שנגיד בנק ישראל לא יסתפק בהורדת ריבית יחידה, אלא יחליט לבצע הורדות נוספות של שיעור הריבית על בסיס הנתונים המקרו-כלכליים הבוחנים את השפעות הריבית והאינפלציה בישראל ובעולם. לדעתי, המטרה של החלטת נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית הייתה לייצר לשחקנים השונים איתות חיובי ל"שינוי כיוון", בין היתר בשוק הנדל"ן, ונראה שכך אכן קורה. לצד אותו "שינוי כיוון" נדרשים פתרונות ומענה למחסור בכוח אדם בענף הנדל"ן, ותמיכה מצד גופי המימון לליווי פרויקטים שיאפשרו לענף להתאושש ולחזור לעצמו".
ארנון פרידמן: "היינו שמחים לראות הורדת ריבית גדולה יותר, אך גם הורדת ריבית במספר שלבים מבורכת".
המלחמה החמירה את משבר כח האדם בענף שסבל עוד לפני כן ממחסור בפועלים. הממשלה מצידה הודיעה שתפעל לזרז כניסת פועלים ממדינות זרות. האם ניתן לשלב בתחום, ובצורה משמעותית, דווקא עובדים ישראלים, במקום לשוב ולהישען בעיקר על פועלים זרים ופלסטינאים?
זיו יעקובי: "הייתי שמח אם ענף הנדל"ן היה יכול להישען יותר על עובדים ישראלים במקום עובדים זרים ועובדים מהרשות הפלסטינית, ולו כמענה לטווח המיידי. שיעור האבטלה במגזרים מסוימים בחברה הישראלית (כגון החרדים) הינו נמוך, וקיימת אפשרות מעשית לגייס עובדים רבים מתוך אותם מגזרים לאחר תהליך הכשרה מתאים. יחד עם זאת, על בסיס ניסיון העבר, צריך לקחת בחשבון שמהלך כזה לא יצליח ולפיכך חייבים לצד לפעול במתווים נוספים (ובעיקר זירוז כניסת פועלים מחו"ל)".
דן פרנס: "ניסיונות קודמים לשילוב עובדים ישראלים בענף הבנייה, ובמיוחד בתחום העבודות הרטובות, נכשלו פעם אחר פעם ואני לא רואה להם היתכנות. הממשלה חייבת להכריע האם מחזירים את העובדים הפלסטינאים או שמכניסים לארץ כמות דומה של עובדים זרים במקום אלה שכבר לא עובדים. בעניין זה, הממשלה חייבת להקל על הבירוקרטיה ולאפשר הבאת עובדים רבים ובמהירות".
ארנון פרידמן: "עובדים ישראליים משולבים בענף הבנייה (בעבודות גבס, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר ובתפקידי ניהול), אבל כמעט ואין עובדים ישראלים העוסקים בעבודות השלד והעבודות הרטובות. העבודה בבניין קשה מאד ולא נראה שניתן יהיה לגייס עובדים ישראליים רבים לעסוק בעבודות שלד (טפסנות וברזלנות) ובעבודות גמר רטובות (בנייה בבלוקים, ריצוף וטיח)".
מיכה קליין: "לצערי הניסיון מוכיח שעובדים ישראליים אינם ששים לעבוד בעבודות כפיים בכלל, ובפרט בענף הבנייה, זאת למרות התנאים הטובים שיש בתחום. ישנם תהליכי הכשרה ותמריצים שבהחלט יכולים לסייע בשבירת מחסומים אלה באוכלוסייה ועידוד עובדים ישראל להיכנס לתחום. צריך להגיד שאנחנו רואים ניצנים קלים בימים אלו, אבל חשוב לזכור שתהליכים אלה אורכים זמן מול צורך משמעותי ומיידי לו אנו נדרשים כבר שנים. המצב החמיר במיוחד מאז מאורעות אוקטובר לאור אי כניסתם של עשרות אלפי פועלים פלסטינאים לישראל. אנו נדרשים לתיקון מיידי רגולטיבי מצד הממשלה בהסרת חסמים ועידוד כניסת פועלים זרים באופן מיידי".
רון אבידן: "כניסה של פועלים ממדינות זרות הוא בהחלט פתרון אבל צריך לקחת בחשבון שהם נדרשים לתקופת הכשרה שלוקחת זמן. הזמן הזה הוא קריטי להמשך פעילות תקינה לייצור דירות בישראל. אני חושב שלצד הבאת פועלים ממדינות זרות, אנחנו יכולים לנצל כוח אדם שנמצא בישראל ולייצר היתרי עבודה בהתאם בליווי תמריצים כלכליים משמעותיים. כלכלת ישראל תרוויח מכך בטווח הארוך".
שלום שי: אני שומע דיונים ועצות בסוגייה זו כבר קרוב ל-20 שנים. ישנה מחשבה כי הגבלת העובדים הזרים בענף, תביא לעלייה בעובדים הישראלים. עם זאת, לצערי, ישראלים נמנעים להגיע ולעבוד במקצועות השונים בענף הנדל"ן. אין לי ספק שהמדינה יכולה לעשות יותר ולהשפיע על יותר ישראלים לעסוק בתחומים אלו, בין היתר, על ידי פתיחת בתי ספר להכשרה מקצועית במימון המדינה ובאמצעות תמריצים כלכליים ( רוב הישראלים לא יסכימו לעבוד במקצועות רטובים, אך ניתן לפתוח הכשרות בתחומי הנגרות, האלומיניום ועוד). אין לי ספק שפעולה שכזאת שתתבצע ביוזמת המדינה תארך זמן, אך יש דרישה וביקוש רב לאנשי מקצוע בתחומים שונים בענף הבניין, ולכן, יהיה נכון להקצות תקציבים ומשאבים משמעותיים מעבר להקצאות הקיימות כיום. ניתן לומר כי עובדים ישראלים מסוגלים להשתכר באופן מכובד מאוד במקצועות אלו ולהיות מתוגמלים באופן הוגן על עבודתם. נוסף על כך, אני רואה צורך כי המדינה תקצה משאבים לפיתוח טכנולוגיות ואוטומציות בתחום אשר יאפשרו קיצור זמנים ועלויות ויובילו להגברת התפוקות, תוך יעילות רבה וחסכון בעלויות – צעד אשר יוכל להיטיב עם הצרכן".
מה לדעתכם צפוי לקרות למחירי הדירות בשנת 2024?
רון אבידן: "כפי שחזרתי ואמרתי – המחירים יעלו. במשך מעל לשנה ראינו ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, רוכשים הדירו רגליהם ממשרדי המכירות בשל התייקרות המשכנתאות, מכרזים רבים כשלו ונוספו לכך אתגרי המלחמה. עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" ראינו מפונים רבים שזקוקים לפתרונות דיור, אתרי בנייה רבים עצרו מלאכתם מסיבות ביטחוניות וכמובן גם בעקבות המחסור בכוח האדם באתרים השונים. כל אלה מביאים אותנו למחסור חמור בדירות. מהצד השני, צריך להבין שרוכשים רבים אשר המתינו על הגדר להקלות בסביבת המאקרו מתחילים כעת לחזור בשל הורדת הריבית והציפייה שהיא תמשיך ותרד. לכך צריך להוסיף גם את הביקוש הגובר לדירות חדשות עם ממ"ד. הביקושים בשנה הקרובה יעלו, ואל מול ההיצע הנמוך, נגלה שאנחנו נמצאים בפער מאוד גדול שלא הכרנו בעבר. בעקבות כך, מחירי הדירות יעלו. אגב, גם מחירי השכירות צפויים לעלות, כאשר לצערי הרב, המדינה לא פעלה מספיק כדי להגדיל את היצע הדירות בשכירות ארוכת טווח".
שלום שי: "בסביבה שבה תשומות הבנייה עולות, זמני הבנייה מתארכים באופן משמעותי עקב מחסור בידיים עובדות ועלויות המימון גבוהות מאוד – לא ניתן לראות ירידה במחירים. עלויות בנייה לדירה סטנדרטית עם שתי חניות, לפי התקנים, עומדת כיום על כ-1.2 מיליון ₪. עלות שכזו, אינה מאפשרת ירידת מחירים. גם אם תהייה ירידת מחירים נקודתית, בשל מצוקה נקודתית או מכיוון שנשארו כמה דירות במלאים - אין הדבר מצביע על ירידת מחירים ממשית, שכן בפרויקט הבא המחירים יחזרו לקדמותם ואף יעלו. אין נוסחאות קסם - אי אפשר למכור דירה ב-3 מיליון ₪ כשהעלות שלה עומדת על 4 מילון ₪. להערכתי, כפי שכבר פירטתי, ישנם שני צעדים שניתן לנקוט בכדי לבלום את עליית המחירים והם בלימת עלויות הבנייה והפיתוח, ומיכון ותיעוש תהליכי הבנייה בישראל – מהלכים אלה יוכלו להביא לצמצם עלויות הבניה באחוזים ניכרים.
ובנימה אישית הנוגעת לימים הקשים אותם אנו חווים כעת: כבר בימים הראשונים של המלחמה ראינו ב'דונה' את הצורך לסייע בפעילויות חברתיות והתנדבותיות כדי לעזור למפונים. עשינו זאת במקביל לכך שהרבה עובדים מהחברה גויסו למילואים ואנו מלווים אותם ואת בני משפחתם ברמה היום יומית, על מנת שיעברו את התקופה הזו בהצלחה וכדי שיבצעו את המשימה שאליה יצאו בצורה הטובה ביותר.
כדי לסייע למאמת המלחמתי בדקנו מול יחידות בצבא ומול המילואימניקים מהחברה את הצרכים שיש להם לציוד משלים – וסייענו למלא את מבוקשם. כמו כן, אנו מלווים מזה תקופה את תושבי ניר עוז אשר בימים האחרונים נכנסו לבתיהם הזמניים החדשים בפרויקט 'דונה' בכרמי גת. ביצענו את ההתאמות הנדרשות עבורם כדי לשמר את הקהילתיות המאופיינת כל כך עם תושבי ניר עוז".
מיכה קליין: "בהיעדר טיפול שורשי מעמיק וייסודי באתגרים הרבים שמצויים בפני ענף הנדל"ן בכלל, וענף המגורים בפרט, וקידום תהליכים אשר את פירותיהם יהיה ניתן לראות רק בטווח של שנים – מחירי הדירות בשנת 2024, לצערי, צפויים לעלות".
ארנון פרידמן: "קשה להתנבא בעניין מחירי הדירות בטווח של השנה הנוכחית. אנחנו עדיין במלחמה. הצורך בדירות גדל כתוצאה מהפער בין הגידול באוכלוסייה למספר הדירות שנרכשו בשנה שעברה וצפוי לגדול עוד יותר בעקבות גידול צפוי בעלייה וגידול צפוי במספר העובדים הזרים. אני מאמין שעם סיום המלחמה, כנראה בעוד מספר חודשים, ולאחר ירידה נוספת בריבית וחזרת המשק לפעילות כלכלית מלאה, הביקוש לדירות יגדל, ירידת מחירי הדירות תיבלם, וכנראה שבמחצית השנייה של השנה המחירים יתחילו לעלות".
דן פרנס: "להערכתי, ככלל, מחירי הדיור ב-2024 יישארו ללא שינוי (בערכים ריאליים)".
זיו יעקובי: "ישנם מספר גורמים שיכולים לדחוף קדימה את ענף הנדל"ן, כגון: הפחתת שיעור הריבית וציפיות להמשך המגמה במהלך השנה, בלימת האינפלציה, תקווה לשיפור במצב הפוליטי והמדיני ביום שאחרי המלחמה, והפוטנציאל לצמיחה כלכלית שלרוב מתרחש בתקופות שלאחר אירועי לחימה משמעותיים. בנוסף אליהם, אנו חוזים עלייה בביקוש לדירות מגורים בארץ מצד יהודים תושבי חוץ כתוצאה מעלייה באירועי האנטישמיות בעולם, וכן בשל התחזקות מטבעות היורו והדולר. שינויים משמעותיים נוספים בשוק יחולו כתוצאה מהשפעות הלחימה על העורף הישראלי – הזינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד שכבר ניכר בשטח, וכן העובדה שטרם ניתן להתחיל בשיקום מיידי של הישובים בצפון ובדרום שתושביהם פונו. גורמים אלה יביאו לכרסום בהיצע הדירות הקיים ועשויים להביא לשינוי משמעותי במצבת המגורים ברחבי הארץ. לסיכום, השילוב של גורמים רבים בעלי השפעות מנוגדות מביא להערכה זהירה שבשנה הקרובה לא נראה שינוי מהותי במחירי הדירות, מלבד עלייה קלה באזורי הביקוש, ובמרכז הארץ".
d&b – לדעת להחליט
