בלעדיהעימות שעלול לטרפד את ההפרטה: האם נמל חיפה ישלוט בשטחי נדל"ן ומסחר?
בלעדי
העימות שעלול לטרפד את ההפרטה: האם נמל חיפה ישלוט בשטחי נדל"ן ומסחר?
גורלם של שטחים בקרבת נמל חיפה ששוויים מוערך אף במיליארדים עומד במוקד מחלוקת בין רמ"י לרשות החברות לקראת סגירת המכרז להפרטת נמל חיפה. רמ"י מתנגדת להכללת קרקע להקמת 2,000 יחידות דיור בשטחי הנמל
המכרז להפרטת נמל חיפה היה אמור להיסגר בשבועות הקרובים, והקבוצות המתמודדות כבר נמצאות בשלבים האחרונים של גיבוש הצעות המחיר שלהן. כעת, לכלכליסט נודע כי מחלוקת חדשה על גורלם של שטחים בקרבת הנמל ששוויים מוערך במאות מיליוני שקלים ואולי אף מיליארדים עלולה לעכב את המכרז ולפגוע משמעותית באטרקטיביות שבקניית הנמל הממשלתי.
המחלוקת נמצאת בדיונים בין הצדדים, כשמצד אחד נמצאות חברת נמל חיפה ורשות החברות שמנהלת את מכרז ההפרטה ומהצד האחר רשות מקרקעי ישראל. ברקע מעורבות בסיפור גם עיריית חיפה וחברת נמלי ישראל.
המחלוקת עוסקת בשתי תוכניות הנמצאות ב"חזית הים", שבצדו המערבי של נמל חיפה. התוכנית הראשונה והקטנה יותר היא "תוכנית חזית הים העירונית" שמקודמת במסגרת תמ"א 13/3/א'. היא תכלול הקמה של אזורי תעסוקה, תיירות, בילוי, מסחר ו-500 יחידות דיור. התוכנית השנייה מקודמת כחלק מהפרויקט להכפלת מסילות הרכבת בקו החוף משפיים ללב המפרץ (תת"ל 65), ובמסגרתה מתוכננת הקמה של 2,000 יחידות דיור שיממנו את פרויקט המנהור של מסילת הרכבת הסמוכה לנמל חיפה.
"תוכנית חזית הים העירונית" כבר קיבלה אישור סטטוטורי והצפי הוא שבנייתה תחל בקרוב. לעומת זאת, 2,000 יחידות הדיור נמצאות עדיין בשלבי התכנון ובנייתן לא צפויה להתחיל לפני שנת 2030. קיימות כמה הערכות שווי על תוכנית חזית הים העירונית, ואלו נעות בין 200 מיליון שקלים ל-800 מיליון שקלים. לעומת זאת, הערכת השווי של 2,000 יחידות דיור עוד לא ברורה, אבל זו צפויה להגיע למיליארדי שקלים.
במסגרת ההליכים לקראת הפרטת הנמל, הציגו אנשי רשות החברות וחברת נמל חיפה לקבוצות המתמודדות את תוכנית חזית הים העירונית כחלק מהנכסים האטרקטיביים שיינתנו למפעיל החדש של הנמל, שאמור להחזיק את הנמל עד שנת 2054. בין היתר, נטען כי אחד היתרונות של נמל חיפה הוא במתן דגש לפעילויות מסוג זה, שישולבו עם פעילויות של קרוזים, תיירות ימית ודיוטי פרי ליוצאים מנמל חיפה למדינות אחרות. האטרקטיביות של המתחם נכללה בהערכת השווי של הנמל כולו שעומדת על כ-2.5-1.5 מיליארד שקלים.
חשש שקבוצות ייסוגו מהתמודדות במכרז
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נכנסה לתמונה כשפנו אליהם מרשות החברות בבקשה לאפשר למי שיזכה בהפרטה להאריך את הזיכיון בתוכנית חזית הים העירונית גם מעבר לשנת 2054. המטרה היא לגרום לכך שישתלם לזוכה להשקיע בנדל"ן. רמ"י, שלטענתם כלל לא היו מודעים לעניין של פעילות הפנאי והמסחר הצפויה, הציגו התנגדות לכך שחברה שאמורה לעסוק בפעילות בנמל תעסוק בנדל"ן ובמסחר. כעת רשות החברות, רמ"י וחברת נמלי ישראל (חנ"י ,שמחזיקה בשטחי הנמל) נמצאות במשא ומתן על הנושא, במטרה למצוא מתווה מוסכם.
נכון לעכשיו לא ברור מה המתווה יכלול, וברשות מקרקעי ישראל תיארו לכלכליסט כי הם מוכנים להעניק לנמל לעסוק בפעילות מסחרית מצומצמת – אבל לאו דווקא להעניק להם אפשרות להפעיל מתחמי מסחר ופנאי נרחבים בחזית הים כפי שהוצג על ידי חברת נמל חיפה ורשות החברות לניגשים למכרז. בנמל לעומת זאת, מתארים כי ברמ"י היו מודעים לעניין וכי הם אפילו חתומים על מסמך מ2017 בנוגע לחזית הים שמאשר זאת. המשמעות של אי-הענקת המתחם לזוכה תהיה הפסד של מאות מיליונים למדינה מהכנסות ההפרטה, יחד עם אפשרות שחלק מהקבוצות יודיעו שהן נסוגות מההתמודדות.
התכנון של המתחם השני, שכולל בתוכו את 2,000 יחידות הדיור ואת מנהור המסילות, נשלח לנמל חיפה, לרמ"י ולחנ"י רק לפני כשבועיים. במכתב מתארת עיריית חיפה את הפרויקט המתוכנן, ומתייחסת לכך שיחידות הדיור נמצאות כרגע בשטח שבהפעלת נמל חיפה שמיועד להפרטה ולכן "הסדרת תוספת עתידית של שטחי בינוי אילו נדרשת טרם סיום הליך הפרטת הנמל". עוד נכתב, שכדי להבטיח שהפוטנציאל הכלכלי של תוספת הבניה יתממש, יש צורך שמתחם זה יקבל ביטוי בערכו של הנמל המופרט וכן יוסדר מראש אופן השבחת הקרקע ביחס לבעלי העניין השונים.
ברמ"י מתנגדים להכללת שטחי הבנייה בנמל
ברמ"י סבורים כי צריך להבהיר מראש כי הזכויות על השטח שעיריית חיפה מתכננת להקים עליו 2,000 יחידות דיור לא ייכללו בהפרטת הנמל. בין השאר, גורמים בכירים ברמ"י אמרו לכלכליסט כי לא הגיוני למכור יחד עם הנמל שטח שמיועד לדיור ששוויו גדול יותר מזה של הנמל עצמו.
בנוסף, לדבריהם אסור ששטח זה יהיה בשליטת יזם שיימנע מהמדינה והעירייה להקצות את הקרקע לשימושים כמו דיור מוזל, ושימושים ייעודיים אחרים. לעומת זאת, גורמים הבקיאים בנעשה בנמל חיפה סיפרו לכלכליסט כי הפרויקט שעיריית חיפה מקדמת נמצא "לגמרי באוויר" ו"שהעירייה מקדמת את הפרויקט עם עצמה". עוד נטען שאין סיבה שחנ"י תהיה מוכנה לוותר על השטחים הללו שמיועדים לפעילות נמלית לטובת פרויקטי דיור.
נכון לעכשיו, החברות המתמודדות במכרז לא קיבלו הודעה רשמית מטעם רשות החברות או נמל חיפה למחלוקת הנדל"נית שמתנהלת מאחורי הקלעים וסביר להניח שהדבר יוביל לעיכוב בהליך המכרזי. כל החלטה לכל כיוון עשויה להשפיע על הליך המכרז באופן דרמטי. אם יוחלט בסופו של דבר שהחברה שתזכה בהפרטה לא תוכל לעסוק בפעילות מסחרית בחזית הים, הדבר יוביל לצניחת ערך משמעותית בשוויו של הנמל ואף עלול להיווצר מצב שבו חלק מהקבוצות ייבחרו לא להתמודד במכרז בסופו של דבר.
רשות מקרקעי ישראל מסרה בתגובה כי היא "רואה חשיבות גדולה בקידום תהליך הפרטת הנמל המהווה אינטרס לאומי ומסייעת בכל הנדרש. לצד זאת, בכל הנוגע לפוטנציאל התכנוני הקיים בשטחי הנמל - בייחוד לייעוד למגורים, אשר איננו חלק מהשימוש הנמלי - עמדת רשות מקרקעי ישראל היא כי זכויות אלו אינן כלולות בזכויות שיוקנו ליזם שירכוש את הזכויות במסגרת ההפרטה. חשוב להדגיש כי הפעילות המופרטת היא הפעילות הנמלית ומטרת ההליך היא כי יתמודדו במכרז יזמים המתכוונים להפעיל נמל, ולא יזמים שירצו להקים שכונת מגורים. בנוסף, על מנת שניתן יהיה ליישם את המדיניות הממשלתית בתחום הדיור ועוד קיימת חשיבות בהותרת זכויות אלו בידי רשות מקרקעי ישראל. לתפיסת הרשות שותפים גם חברת נמלי ישראל וגם עיריית חיפה".
רשות החברות מסרה כי "הנושא נמצא בדיונים בין רשות החברות הממשלתיות לרמ"י וטרם הוחלט סופית אילו חלקים מחזית הים יצורפו לנמל במסגרת ההפרטה. השטח המיועד לבניה למגורים ישווק על ידי רמ"י".
מחברת נמל חיפה נמסר כי "החברה נמצאת בשלב האחרון של ההפרטה, אשר צפוי להסתיים עם הגשות הצעות מחיר בחודשים הקרובים. לחברת נמל חיפה יש את זכות השימוש בשטח חזית הים העירונית מכח הסכם המקרקעין עם חברת נמלי ישראל וכתב ההסמכה שניתן לה על ידי שרי האוצר והתחבורה. זכויות אלה יועברו כמובן לגורם שיזכה במכרז. החזון הוא להקים חזית ים עירונית לצד נמל מסחרי כפי שנהוג בעולם: שימושים נמליים כגון עגינת אוניות נוסעים, לצד שימושים מסחריים, תיירות ומגורים".
