המדריך לבעלי הזכויות – איך עושים תמ"א בצורה נכונה ובטוחה?
המדריך לבעלי הזכויות – איך עושים תמ"א בצורה נכונה ובטוחה?
לאור התחרות הרבה בעולם התמ"א 38 דיירים רבים מוצאים עצמם מתקשים בבחירת היזם המתאים לפרויקט, ולא אחת מתפתים אחרי הבטחות באוויר או כיבודים קטנים; הנה לכם מדריך לביצוע תמ"א בצורה נכונה ובטוחה
ההתחדשות העירונית מהווה בעשור האחרון את תפוח האדמה הלוהט ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי. תכנית מתאר ארצית 38 נכנסה לחיינו בשנת 2005 עם אישורה לצורך חיזוק מבנים (תמ"א 38). הצלחתה הרבה של ההתחדשות העירונית נובעת ממספר גורמים: התמעטותן הטבעית של הקרקעות הפנויות לבנייה (בעיקר במרכז הארץ) והאופציה שהיא מעניקה אפוא להרחבת מלאי הדירות במרכז הארץ עבור היזמים, שדרוג עצום ברמת החיים עבור דיירים המקבלים דירות משודרגות או חדשות ללא כל הוצאה כספית מצידם, ולבסוף חידוש פני העיר ולעיתים גם הגדלת השטחים לצרכי ציבור עבור כלל התושבים. למעשה התוכנית כה מצליחה עד שבשנים האחרונות אנו רואים זליגה של פרויקטי התחדשות עירונית גם לערים הרחוקות ממטרופולין תל אביב כמו אשקלון, אשדוד, חיפה והקריות.
התחרות הגדלה בין הקבלנים והיזמים הביאה עימה לסיטואציות בהם מנסים קבלני חתימות ויזמים לא מנוסים "לפתות" דיירים באמצעות מצגות מרשימות וכיבודים קטנים. אפשר לומר שהם בעצם מציגים להם אריזה קוסמטית יפה, המגיעה לא אחת ללא אחיזה במציאות וללא הניסיון הדרוש. לצערנו פרויקטים מעין אלו נתקעו לא אחת לאורך השנים תוך שאותן חברות לא תמיד מסיימות את העבודה ומשאירות את הדיירים באתרי בנייה פתוחים ומסוכנים, ללא פיתרון אמיתי במשך שנים.
על מנת להבטיח כי פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין שלכם אכן יקרום עור וגידים, יש לנקוט במספר צעדים הכרחיים ומושכלים: בראש ובראשונה עליכם להזדרז – על פי הפרסומים בתקשורת מועד התמ"א טרם הוארך, כך שנכון לעכשיו מועד התפוגה של התוכנית הוא אוקטובר 2022. שנית, עליכם לשבת יחדיו, כלל בעלי הדירות בבניין או לפחות 80% מבעלי הדירות, ולוודא כי אכן קיים רצון משותף בביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. היה וזה המצב עליכם למנות נציגות שתהיה מוסמכת מטעם כלל הדיירים לדבר עם גורמי המקצוע והיא זו אשר תפנה בהמשך ליזמים לקבלת הצעות. כאן ראוי לציין כי טרם הפנייה ליזמים יש לבצע בדיקה מקדימה, האם בניין המגורים שלכם אינו נכלל בתוכנית של פינוי בינוי שכן במקרה בו פרויקט התמ"א יסכל פינוי בינוי באזור, קרוב לוודאי שתצאו לדרך שאין לה תכלית. במקרה בו בניין המגורים שלכם אינו משתייך לתוכנית התחדשות נרחבת יותר, הרי שעל הנציגות לפנות ליזמים אשר יבדקו את היתכנות הפרויקט ויציעו תמורות לדיירים במסגרת הפרויקט.
נקודה חשובה: ישנם קבלנים שמבטיחים לדיירים הבטחות באוויר ויש כאלו שמתעסקים כאמור בקוסמטיקה ופחות בתוכן, ועל כן לא תמיד ההצעה שתראה לכם במבט הראשון כטובה ביותר, אכן תהיה כזו בהמשך הדרך, ועל כן נדרש מכם משנה זהירות. בבחירת חברת הבנייה הנכונה יש לשים לב לניסיונו של הקבלן בפרויקטים רגילים ובפרויקטים של התחדשות עירונית וכן יש לשים לב גם לאיתנותה הפיננסית של החברה, שכן פרויקטים מעין אלו אורכים זמן לא מועט כך שהקבלן נדרש לגב פיננסי איתן. ולבסוף, מומלץ לבחור בחברה שתעניק לכם כתובת אחת לאורך כל הדרך – החל משלב החתימה על החוזה, דרך שלבי התכנון, הרישוי והביצוע בפועל, וכלה במסירת המפתח ושנת הבדק.
סיכומו של דבר, רק חברה העוסקת ביזמות למגורים אשר פועלת בתחום התחדשות עירונית , בעלת מוניטין, איתנות פיננסית, מקצה משאבים לטובת התחדשות עירונית וצברה ניסיון בפרויקטי התחדשות אשר אוכלסו בהצלחה, תעניק לכם את השקט והשלווה בדרך להגשמת פרויקט התמ"א 38 בבניין המגורים שלכם. בחירה בתמורות מופרזות מדי או בקבלנים שמציעים קוסמטיקה יותר מתוכן אמיתי, עלולה להתברר בהמשך הדרך כבור ממנו יהיה קשה לכם לצאת.
