הפתרון למשבר הדיור מתחיל בניצחונות קטנים
הפתרון למשבר הדיור מתחיל בניצחונות קטנים
תכנון מקצועי ונכון הוא המפתח לקידום התחדשות עירונית
ישראל היא המדינה בעלת קצב גידול האוכלוסין המהיר מבין המדינות המפותחות, כ 2% בשנה וממוקמת במקום ה-26 ברשימת המדינות בעלות צפיפות האוכלוסין הגבוהה. למצער, המשך המדיניות הנוכחית של גופי התכנון משמעותה, הנצחת המחסור בפתרונות דיור, עליית מחירים ופגיעה באיכות החיים. החדשות הטובות הן שעוד לא מאוחר והמלחמה אף יכולה להוות זרז לחישוב מסלול שיכלול פתרונות מהירים במקביל לתכנון ארוך טווח.
הממשלה אמנם הכריזה על יעד של 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040, אך נדמה שהבעיה העיקרית היא העדר תכנון וסנכרון בין גידול ופיזור האוכלוסייה להתחלות הבנייה. נראה שהחשיבה האסטרטגית של מינהל התכנון, שאמורה לקחת בחשבון את קצב גידול האוכלוסייה עם הריבוי הטבעי בכל יישוב והגירה בין ערים, אינה יורדת לרזולוציות עירוניות, אלא נשארת ברמת המחוז.
לא בכדי, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים שבר שיא בנובמבר עם 63,579 דירות – פי 2.5 ממספר הדירות שמכרו הקבלנים ב-11 החודשים הראשונים של 2023 - 25,345 דירות.
משמעות הנתונים היא שחוסר התכנון גרם ליזמים וקבלנים רבים להשקיע, לבנות ולשווק דירות באזורים בהם שווקו בו זמנית אלפי יחידות דיור באזורים בהם רמת הביקושים לא תאמה את ההיצע. קריית ביאליק ורובע יזרעאל בעפולה בהם שווקו אלפי יחידות דיור ״שזמן הספיגה״ שלהם היה ארוך הן דוגמא לכך, ומאידך יש אזורים בהם ההיצע לא מצליח להדביק את הביקושים כבר שנים.
חוסר המדיניות המתכללת והתזזיתית גרמה לתופעות בלתי רצויות נוספות. ראשית, ״הגירה כפוייה״, אנשים שעברו בלית ברירה לאזור מרוחק ונאלצים לחפש מקור הכנסה חליפי. הגירה שפגעה באיכות החיים והגדילה את העומס בכבישים. שנית, הגדלת מספר המשקיעים מכורח, אנשים שלא רצו לגור בערים בהן רכשו דירה כי לא הייתה להם חלופה או ש״זכו״ בדירה מוזלת.
בעיה נוספת של אותן שכונות או ״מיני ערים״ חדשות, היא עיכובים בפיתוח התשתיות והשירותים המוניציפליים, שכן לא היה תמריץ להשקיע בתשתיות חדשות ללא שיווק מקביל של הקרקע למגורים ואת מחיר השיווק ששימש גם למימון התשתיות שילמו רוכשי הדירות שמתגוררים באתרי בנייה תקופה ארוכה. ולבסוף, תוצאות הלוואי המרכזיות הן העלייה במחירי הדיור והגדלת פערי המחירים בין המרכז לפריפריה. אחד מהפתרונות טמון בתכנון ומימוש מדיניות פיתוח ודיור מהרמה העירונית לרמה הלאומית ולהיפך. תכנון מקדים ומימוש מדורג של התשתיות, השירותים העירוניים ותוספת יחידות דיור בכל אחת מערי ישראל.
את הצורך ב״התחדשות עירונית״ אין כבר צורך להסביר והמלחמה הוכיחה את הצורך להאיצה, גם אם מתייחסים רק להיבטי המיגון החסרים. גם כאן המלאכה רבה. תכנון מקצועי, שעונה לצרכים הקיימים ובמקביל מסתכל לעתיד, הוא המפתח לקידום התחדשות עירונית בריאה, שכן התחדשות ללא מחשבה על תשתיות עירוניות ועומסים, עלולה לייצר קריסת שכונה ועיר. ולכן מדיניות המשלבת התחדשות עירונית מדורגת של מרכזי ערים ושכונות ״מזדקנות״ ביחד עם הרחבה עירונית מדורגת, תביא לתוצאות לאורך זמן ולדעתי גם ליכולת שליטה לבעיית חוסר ההיצע.
חשוב להבין ולקחת בחשבון ששכונות חדשות נשענות על הימצאותן של תשתיות תומכות כגון חשמל, מים, ביוב ודרכים. נוסף לזמינות של תשתיות מוניציפליות כמו תשתיות חינוך, בריאות, שטחים ירוקים ומסחר. בסופו של דבר, כל אותן שכונות חדשות צריכות להתחבר לעיר הקיימת מבלי ליצור עומס שיביא לצווארי בקבוק (ולא רק פקקי תנועה) שיגררו ירידה ברמת החיים של העיר כולה. כדי להתמודד עם האתגר, אין מנוס מאימוץ אסטרטגיה רבתי למשאב הקרקע. הבעיה היא שבמקום אסטרטגיה ארוכת טווח, מנחיתים בארץ שכונות ואפילו ערים כעובדה מוגמרת.
אין ספק שישראל צפופה ומצטופפת, יש משבר תשתיות, תחבורה ודיור. האמצעים הננקטים היום לא יספיקו להתמודדות עם אתגרי העתיד המורכב. נדרש שדרוג מערכות מהותי, שינוי עמוק בתכנון שישלב ראייה ארוכת טווח במקביל למימוש מדורג תוך יישום פתרונות מותאמים לאופי ולצרכים של כל יישוב. ואין זמן טוב יותר מהיום כדי להתחיל בכך.
מיקי זיסמן הוא יו"ר בולווארד ג'נסיס
