אושר פרק מיסוי התחדשות עירונית בחוק ההסדרים
אושר פרק מיסוי התחדשות עירונית בחוק ההסדרים
הפטור על תמורה במזומן לבעלי דירות בפרוייקט התחדשות עירונית לא נפגע, מאידך עסקאות בין יזמים יחויבו במס מלא
הפטור על תמורה במזומן נותר
במשרד האוצר ביקשו בתחילה לצמצם את ההסדר המאפשר לבעלי דירות לקבל מהיזם תמורה כספית מלאה במקום דירה או לחילופין דירה קטנה יותר בתוספת השלמה כספית כך שהפטור יחול רק על קשישים ובעלי דירת מגורים אחת בלבד - לבסוף הוחלט כי, ההסדר הקיים לא ישתנה והפטור הקיים ימשיך לחול על כל בעלי הדירות גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א.
הרחבת הפטור למי שבבעלותו שתי דירות
הורחב הפטור ממס לבעלים של עד שתי דירות בבניין בפרוייקט תמ"א 38 – עד היום הפטור חל רק בגין דירה אחת בלבד.
מכירת זכויות בין יזמים תחשב כעסקה במקרקעין
בהתאם לפיסקה הקיימת ניתן ונהוג היה לקבוע, כי במידה ובמועד בו בוצעה עסקה בין יזמים במסגרתה הוסבו זכויות בפרוייקט התחדשות עירונית בין חברות טרם התקיימו תנאים מתלים (ליווי בנקאי, קבלת היתר בניה וכד') בהסכם עם בעלי הדירות הרי שאין מדובר בעסקה במקרקעין ולכן לא חייבת במס רכישה.
בהקשר זה יצוין כי, סוגיית חבות מס בהסבת זכויות בין יזמים לא הוגדרה במפורש בחוק עד כה וכי בית המשפט פסק בסוגיות מאן אלו במספר פסקי דין. עיקר המחלוקת בין רשות המסים לנישומים נסובה בשאלה האם הגדרת "יום המכירה נדחה" כלומר דחייה רעיונית של מועד ביצוע העסקה למועד בו התקיימו התנאים המתלים בהסכם מול בעלי הדירות תקפה רק במישור היחסים שבין בעלי הדירות ליזם שמולו חתמו בעלי הדירות או לחילופין שהגדרה זו חלה גם במכירת זכויות בין יזמים. רשות המסים טענה כי, הגדרת "יום מכירה נדחה" קיימת רק במישור שבין היזם לבעלי הדירות ואינה חלה במכירת זכויות בין יזמים, אך פסקי דין רבים בסוגיה זו נטו באופן מובהק לטובת הנישומים.
במסגרת חוק ההסדרים החדש נקבע כי, עסקאות בין יזמים במסגרתן יוסבו זכויות בפרויקט התחדשות עירונית יחשבו כעסקת מקרקעין ויחויבו בתשלום מס רכישה.
בתקופה הנוכחית אנו עדים לשינויים בשוק הנדל"ן, הנובעים בין היתר מעליית הריבית החדה. במצב השוק כיום ישנן חברות שהחתימו בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי ומתקשות לקדם ולממש פרוייקטים בשל קשיי מימון אמיתיים, אחד הפתרונות להתמודד עם האתגר המימוני הינו הכנסת שותף או מכירת הפרוייקט. בהתאם לחוק ההסדרים החדש עסקאות כאלו יסווגו כעסקה במקרקעין החייבת במס רכישה כבר ביום הסבת הזכויות בין החברות, הדבר עשוי לסכל ביצוע עסקאות מסוג זה וכתוצאה מכך לפגוע בקידום ומימוש מתחמי פינוי-בינוי מסוימים שהוצאתם לפועל הינו אינטרס וצורך לאומי ממשי.
מאת רו"ח אושרי יאיר, מנכ"ל התחדשות עירונית, צפריר וזוהר שרבט
d&b – לדעת להחליט
