חובת הגילוי בעסקת מקרקעין
חובת הגילוי בעסקת מקרקעין
מה על המוכר לספר על הנכס בעת המכירה? נזילה ישנה, קילוף בקיר ועוד דברים שהיו בעבר בנכס?
אחוז לא מבוטל של עסקאות מקרקעין נפתחות בהתייעצות של המוכרים עם עורכי הדין בנוגע לחובת הגילוי - מה עלינו לספר על הנכס בעת המכירה? האם חלה חובת גילוי על נזילה שטיפלתי בה לפני 3 שנים? האם זה לא רק יבריח את הקונים ויפגע במחיר הדירה? וכן הלאה.
שאלות דומות אנו מקבלים מקונים לאחר מסירת החזקה, שם נודעים להם חלקיקי מידע משכנים או בעלי מקצוע על פרטים שונים שמתגלים בדירה אותה קנו ולא הכירו במעמד חתימת העסקה.
הסוגייה נעטפת תחת העקרון של חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין והשאלה היא למעשה היכן עובר קו הגבול - בכובענו כמוכרים מה עלינו לספר לקונים? בכובענו כקונים מה היה על המוכר לגלות לנו בעת ביצוע הרכישה?
התשובה לשאלה זו מאוד נסיבתית ומשתנה ממקרה למקרה ובכל זאת, במאמר קצר זה אנסה להציג נוסחה מכווינה לאיתור הפרטים המהותיים אשר עלינו לגלות מכוח חובת הגילוי בעסקת מקרקעין.
מושג השסתום שממנו נובעת חובת הגילוי (על אף שניתן לאתרה במספר מקורות חקיקה שונים) הוא עקרון תום הלב המעוגן בס' 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי) - "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".
השופטים בפסיקותיהם לאורך השנים ניסו לבסס הגדרה בהירה עבור המושג "תום-לב" והדעה הרווחת שנתקבלה היא – "אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם" (דבריו של הנשיא בדימוס ברק ברע"א 6339/97).
חובת הגילוי מעוגנת בצורה מפורשת גם בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) - "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
הגישה הרווחת בפסיקה הינה ש-"אם אני יודע שהצד השני טועה ואני גם יודע שהטעות הזאת היא יסודית חובה עלי להודיע לו על טעותו. אם אינני עושה כך, אזי אני מפר את חובתי לפי סעיף 12(א) לחוק החוזים" (דבריו של השופט אשר בע"א 838/75).
ניתן להקיש לענייננו גם מפסק דין רוזנברג שדן בשאלת המסוימות של חוזה – "פרטים שלא הושגה לגביהם הסכמה ושמסתברת יותר המסקנה שאילו הייתה מתעוררת מחלוקת לגביהם המשא ומתן לא היה מבשיל לכדי הסכם מחייב – יש לראותם כפרטים מהותיים" (פס' 14 לפסק דינו של השופט פוגלמן בע"א 9247/10).
מכאן, ניתן לבסס קו מחשבה לפיו חובת הגילוי היא בעצם - כל הפרטים המהותיים שבלעדיהם לא יכול הקונה לגבש החלטה כנה ולהיקשר בעסקת המקרקעין באופן רצוני. לשון אחרת - אל תסתיר מהאחר פרטים שלא היית רוצה שיסתירו ממך בהתקשרות בעסקת מקרקעין.
דוגמא אחת לכך מתיק שליווינו לאחרונה במשרד - הלקוחות רכשו דירה בפרויקט מגורים גדול. צמוד לדירה אותה רכשו בפרויקט, הקים היזם פרגולה מעץ אשר אותה לא הכירו הקונים כאשר רכשו את הדירה. הטענה של הקונים הייתה שאילו היו יודעים מראש על הפרגולה כלל לא היו מבצעים את העסקה ורוכשים את הדירה. ואכן, השופטת פסקה כך – "מכלל הראיות והעדויות אשר הובאו בפניי, אני קובעת כי הקמת הפרגולה בסמוך לחצר הדירה שרכשו התובעים הינה פרט מהותי, אשר היה על הנתבעת לציין במסגרת תכנית המכר כמו גם במפרט הדירה. משלא הציגה הנתבעת את הפרגולה במפרט ובתוכנית המכר, חדלה לחובת הגילוי החלה עליה" (דבריה של השופטת מצא, 54455-05-18).
דוגמא אחרת היא למשל בפסק דין פלח נ' גינת - הצדדים התקשרו באמצעות מודעה שפורסמה באתר יד 2 בגדרה הנתבע הציג את הדירה כדירה הכוללת 2 חדרים, ובשטח 55 מ"ר אולם לטענת התובע הנתונים שמסר הנתבע בפרסום התבררו כחסרות בסיס שעה ששטח הדירה, בהתאם למדידה, הינו 32 מ"ר ברוטו בלבד, וכי הדירה היא חדר אחד שחולק בקיר גבס על ידי הנתבע לשני חדרים. לפיכך, טען התובע שהוא זכאי לבטל את ההסכם. ואכן השופט פסק כך – "ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי. שטח הדירה המהווה נתון יסודי בעסקת מכר מקרקעין, ומקום שנתון זה לא ניתן ללמוד עליו מהמסמכים הרשמיים כגון נסח רישום או במסך אחר, על המוכר החובה לגלות את שטח הדירה ולמסור נתון מדויק. במקרנו בהעדר כל נתון בנסח הרישום היה על המוכר-הנתבע לגלות לקונה-התובע את שטח הדירה ומאפייניה" (ת"א (מחוזי חי') 46097-09-17 שמעון פלח נ' אורי גינת (נבו 27.01.2020), פס' 24).
מכאן אבקש להבהיר מה הנפקות של הפרת חובת הגילוי:
1. לפי ס' 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) – "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה...".
2. לפי ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) – "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה...".
לכן, זכרו! עסקת מקרקעין היא כמו מטבע ולו שני צדדים – פעם אחת אנחנו המוכרים ולכן חלה עלינו חובת הגילוי אך בפעם אחרת אנחנו הקונים ונרצה שהמוכרים ינהגו כלפינו בהוגנות ויכבדו את חובת הגילוי כלפינו. משמע אם יש ספק אין ספק, עדיף להיוועץ בגורם מקצוע המתמחה בנושא.
מאת זיו לוטן, עו"ד, זיו לוטן חברת עורכי דין.
d&b – לדעת להחליט
