עולה עולה לנו
עולה עולה לנו
הכישלון המתמשך של הממשלות האחרונות בבלימת עליית מחירי הדיור הוא עובדה שקשה להתווכח איתה. כעת, עם הקמת ממשלה חדשה המביאה עמה תכנית דיור עדכנית, ישנה תקווה מהולה בסקפטיות ששוק הדיור יתייצב והעלייה החדה במחירים תיבלם, כאשר לכולם ברור שבמצב הנוכחי האתגר אפילו גדול יותר מאשר בשנים הקודמות. לרגל פורום בכירי ענף הנדל"ן של Duns 100 עונים בכירי הענף בישראל על כמה מהשאלות הבוערות המעסיקות את עולם הנדל"ן, תוך שהם מפרטים האם אנחנו הולכים לקראת עליית מחירים נוספת, אילו מהלכים הכרחיים ניתן וצריך לבצע כדי להשיג שליטה ויציבות בשוק, והאם אנחנו מתקרבים למצב של בועת מחירים לא פרופורציונלית
בכירי ענף הבניה כבר מכירים היטב את הריטואל המתלווה לחילופי השלטון. הממשלה מציגה תכנית מקיפה, מקורית, מלאה בצעדים מפורטים, ועם הרבה כוונות טובות, על מנת לבלום את עליות מחירי הדיור ואף להוריד אותם, מתוך רצון ושאיפה לייצב את שוק הדיור. אבל, לצערנו, בחלוף הזמן מתגלה שלא רק שהמטרה אינה מושגת, התכניות הללו גם נזנחות ברובן עם הגעת ממשלה חדשה, ושוק הדיור שובר פעם אחר פעם שיאים חדשים במחירים הגבוהים, הנדרשים והנגבים, עבור קרקע לבניה ועבור הדירות הנמכרות. ואכן, אחרי תכנית מע"מ 0, תכנית מחיר למשתכן, ותכניות נוספות, גם הממשלה החדשה הצהירה על תכנית מפורטת להורדת מחירי הדיור וייצוב השוק. כמה מהאלמנטים העיקריים בתכנית נוגעים להעלאת מס הרכישה למשקיעים מ – 5% ל – 8%, איסור למתן שימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ, מניעת שימוש בדירות מגורים לאחסון מלונאי – Airbnb – קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, ועוד מגוון רעיונות, שלפחות על פניו, נראים לא רע בכלל.
אבל האם די בכך כדי להתמודד מול המחסור בקרקעות לבניה, מול ה'בור' התכנוני והביצועי שנוצרו בעקבות מגפת הקורונה, ומול הביקוש הנוסק לעומת ההיצע הזמין הדל, בדגש על אזורי הביקוש? האם התכניות המפורטות של הממשלה מעניקות מענה כולל למשבר הדיור של מדינת ישראל, כך שיותר אנשים יוכלו לקנות דירה או להבטיח לעצמם פתרון דיור, במקביל ליצירת רווחיות וכדאיות כלכלית עבור חברות הנדל"ן והחברות העסקיות הקשורות לענף?
לרגל פורום בכירי ענף הנדל"ן של Duns 100 התאספו אנשי הנדל"ן הבכירים בישראל בכדי לדבר על כמה מהסוגיות המדוברות ביותר במדינה, מייד אחרי סוגיות ביטחוניות, פוליטיות ובריאותיות. לכתבה התראיינו כמה ממנהלי החברות הגדולות בישראל, המחזיקים עשרות שנות ניסיון בענף הנדל"ן ומכירים את הענף לאורכו ולרוחבו. המנהלים התייחסו בדבריהם לסוגיית מחירי הדירות, העניקו הערכה אישית לגבי סיכויי הצלחת התכניות הממשלתיות החדשות, והסבירו כיצד לדעתם ניתן להתמודד עם אתגרי שוק הדיור בנקודת הזמן הנוכחית.
לכתבה התראיינו ארנון פרידמן, מנכ"ל 'אשדר לבניה', זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף 'אקרו נדל"ן יזום', רון אבידן, מנכ"ל 'אזורים', דן פרנס, מנכ"ל 'קרסו נדל"ן', ומיכה קליין, מנכ"ל 'אפריקה ישראל'.
האם המהלכים האחרונים של הממשלה החדשה יצליחו לצנן את שוק הנדל"ן הלוהט?
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר לבניה: "חלק מהמהלכים האחרונים של הממשלה החדשה יכולים לסייע בצינון שוק הנדל"ן למגורים, אם תוך זמן קצר הם ייושמו. חלק אחר מהמהלכים של הממשלה החדשה לא צפויים להשפיע מהותית על השוק. לכל היותר הם יסיטו חלק ממלאי הדירות הקיימות, ומאלה שייבנו בשנים הקרובות, בין רוכשים לשוכרים, ובין משפרי דיור לרוכשי דירה ראשונה - שיזכו בהטבה בהגרלה - אבל הם לא יגדילו את סך היצע הדירות בשוק".
זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף אקרו נדל"ן יזום: "לתחושתי, קיימת בעת האחרונה הסכמה גורפת מצד כל העוסקים והמעורבים בתעשייה על כך שנדרש לבצע פעולות אמיצות, משמעותיות ועקביות, לצורך כינון שוק שפוי ומסודר.
עיקר הבעיה נוצרת במקומות בהם הביקושים עולים על ההיצע. יצירת מלאים תכנוניים אורכת זמן רב ועצם ההכרזה על מהלך כזה או אחר אינה מבטיחה הגדלת היצעים. מה שכן יבטיח זאת, הוא שילוב של כמה גורמים: שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות לבין השלטון המרכזי, הפחתת הבירוקרטיה, יצירת תמריצים לרשויות לעידוד בנייה מאסיבית למגורים (ואולי שינוי דרמטי בחלוקת הארנונה) וניהול האינטגרציה בין כל הגופים המעורבים באספקטים הללו.
על המדינה כרגע לייצר תכנית יסודית, מקיפה, סדורה ורב שנתית שתתפרס על כל המישורים הנדרשים כדי לפתור את הבעיה ולוודא כי תכנית זאת תיושם בשנים הקרובות. המבחן בסופו של יום הוא בדחיפה יום יומית של קידום תוכניות, הסרת חסמים ומינוי אנשים בעלי יכולת ביצועית שיגרמו לדברים לקרות".
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "ניסיון העבר מלמד כי פתרון נכון למשבר הדיור צריך לכלול צעדים משמעותיים המטפלים בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. הטיפול במשקיעים, הוא בעל השפעה בטווח הקצר. אם בטווח הארוך המשקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, אין כל סיבה להאמין שעלייה של כ-2% היא זו שתמנע מהם לבצע עסקאות בטווח הארוך.
כמו כן, באשר להגדלת היצע הדירות למגורים, ראינו הצהרות עם כוונות טובות, והפעלה של גופים כמו הותמ"ל – אכן מדובר צעד מבורך. יחד עם זאת, אם לא יכניסו לסל הפתרונות המוצע גם את הרשויות המקומיות, אני לא צופה שהפלונטר של הוצאת מכרזים והוצאת היתרים בהמשכים ייפתר או יכסה את המכסות המאוד שאפתניות שהוצגו בתוכנית".
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: "לא. מדובר בתהליכים ממושכים שהשפעתם תורגש בעוד כ -5-10 שנים".
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל: "בשנים האחרונות חווינו מצב של חוסר משילות, שבא לידי ביטוי בהיעדר קבלת החלטות והגדרת יעדים בכלל ובנושא הדיור בפרט. את התוצאה של מצב זה, אנו פוגשים כיום בשוק הגואה. מאז כינונה של הממשלה אני חש, בפעם הראשונה, שינוי מגמה ברמת הצהרת הכוונות וכן בחילחול לשטח – החל ממשרדי המנהל, בשיווק מוגבר של קרקעות, דרך הטבות מס שבח לבעלי קרקע פרטיים ועוד. עקב עומק המשבר, יש צורך בפעילות דרסטית, בעיקר בתחום שיווק הקרקעות, שאני מקווה שימשיך ויגבר. עם זאת, צריך לזכור שני דברים משמעותיים. ראשית, גם מימוש התסריט האופטימי ביותר, יקרה רק בטווח של שנים – לפחות שנתיים-שלוש, כי עד אז המצב התקבע, הקרקעות כבר נקנו. שנית, נכון להיום פעילות מקבלי ההחלטות ממוקדת למיתון קצב עליית המחירים ובינתיים אין שיח הפחתתם".
אילו צעדים צריכה הממשלה לעשות כדי להעלות משמעותית את קצב התחלות הבניה והגדלת ההיצע בכללותו?
מיכה קליין: "הפתרונות המיידיים הינם שיווקיים מסיביים של קרקעות מדינה, במקביל להטבות מס קצובות בזמן למימוש ע"י בעלי קרקע פרטיים. לטווח הארוך יותר, נדרש פתרון שורשי, שיטפל בגורם הבעיה ולא בסימפטום. פתרון של פיתוח הפריפריה – מצפון ועד דרום. פיתוח כולל ומקיף הכולל את תחומי החינוך, התעסוקה והרפואה. מהלך אשר יצמצם את הפערים הדרמטיים בין המרכז לבין הפריפריה וע"י כך יגדיל את היצע הקרקעות וימתן את עליית המחירים".
דן פרנס: "יש לרתום את הרשויות המקומיות למטרה של הגדלת ההיצע (נכון להיום, מרבית הרשויות המקומיות מעוניינות שלא להגדיל את היצע הדירות בתחומן) ולקצר את הליכי התכנון והרישוי".
זיו יעקבי: " על הממשלה לפעול בכמה מישורים במקביל:
בתחום התכנון, הן של קרקעות מדינה והן במרכזי הערים, יש לצופף ולהגדיל אחוזי בניה על מנת לנצל את הקרקע באופן מיטבי.
בתחום הרישוי, יש לפשט את ההליכים הבירוקרטיים – ובכלל זה קביעת טבלאות שומה להיטל השבחה, צמצום לוחות הזמנים בביצוע עסקאות מול רמ"י, צמצום זמני התגובה בטיפול בהיתרי הבניה ומינוי אנשים בעלי אוריינטציה ביצועית.
בתחום ההתחדשות העירונית - לקבוע בחוק הוראות הרבה יותר מדויקות וסגורות עם תמריצים שיובילו להתקשרויות בהסכמי פינוי בינוי באופן מהיר ויעיל יותר, ולא יותירו את השוק הזה פרוץ.
בנוסף, על המדינה לייצר מסה משמעותית של יחידות דיור בערי המרכז באמצעות התחדשות עירונית, ע"י הגדלת זכויות הבניה באופן משמעותי. ובמקביל לחדש, לשפר ולהגדיל את התשתיות העירוניות ולהמשיך לתת דגש על עירוב שימושים אמיתי עם יחס נאות בין תעסוקה למגורים. כל מתחם שנבנה כיום בגובה של 8-10 קומות, מקבע את המצב ל-50 השנים הבאות, ולצערי אין כיום היערכות מספקת לגידול המשמעותי באוכלוסייה במהלך השנים.
לבסוף, יש ליצור איזון נכון יותר בתמהיל ההכנסות ובין הרשויות השונות בין ארנונה למגורים לארנונה מסחרית, וכן למנות אחראי אינטגרציה ברשויות לקידום תכניות גדולות ומתן תמריצים לעידודן".
רון אבידן: "אני מאמין שבטווח הקצר, התחדשות עירונית היא הפתרון. הרפורמה שאושרה לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים, מביאה עמה בשורה גדולה. בנייה של שכונות חדשות ולא מפותחות, ללא תשתיות, זהו תהליך שלוקח מספר שנים, הגם שמדובר בעבודה יעילה. נדרשים לכך תקציבים, תכנון, בניית תשתיות ואינטגרציה. בנייה במרקם קיים הוא פתרון הרבה יותר מהיר. כמובן שבתהליכי התחדשות עירונית גלומים אתגרים רבים – כלכליים, תכנוניים וחברתיים, אבל מדובר בפתרון הטוב ביותר כיום באשר להגדלת היצע הדירות. בעקבות הרפורמה שאושרה, אנו צופים שתהיה התייעלות בלא מעט היבטים – קיצור זמנים, יצירת ודאות בהתקשרות בין יזמים לדיירים ועוד. אך, נדרשת התייחסות נוספת גם בהקשר לרשות המקומית וזאת כדי להריץ התחדשות עירונית במתחמים קיימים".
ארנון פרידמן: "כדי להעלות משמעותית את קצב התחלות הבנייה והגדלת ההיצע, הממשלה צריכה להשקיע תקציבים בתגבור וועדות התכנון ובתגבור הצוותים העוסקים ברישוי, כלומר, לא רק בודקי תוכניות בוועדות המקומיות, אלא גם בודקי תוכניות בכיבוי אש, בחברת החשמל, בפיקוד העורף וכו'. כמו כן על הממשלה להשקיע תקציבים שיעודדו את ראשי הרשויות המקומיות לתמוך בתוספת דירות מגורים בישובים, לרבות בהתחדשות עירונית, ולרתום אותם למאמץ הלאומי, ולהשקיע תקציבים לבצוע תשתיות והסרת חסמים. צעדים נוספים שעל הממשלה לעשות הם להגביר את הוודאות בעסקאות התחדשות עירונית ולצמצם את הרגולציה".
ראינו שבשנה האחרונה המחירים של הדירות עלו בכ-10% - האם להערכתך הקצב הזה ילווה אותנו גם בשנת 2022?
רון אבידן: "ככל ואנחנו מתייחסים למכרזים האחרונים שהיו או שפורסמו, כגון: מכרזים ברמת גן, רמת השרון, אור יהודה, לוד, הרצליה ועוד – במרביתם, היזמים שילמו %15 ו-20% מעל מחירי השוק. מכאן שהצפי על בסיס המכרזים הללו הוא שעליית מחירי הדיור תימשך. גם באשר ל-10% מחירי הדיור שעלו בשנה האחרונה, מדובר בנתון שלא מכסה את ציפיות היזמים במתחמים. המכרזים מעידים שהעלייה תימשך פה גם בשנת 2022. בנוסף, כשם שמוצרים רבים אחרים מושפעים מהמשבר בשרשראות האספקה, כך גם מחירי הדיור. העלייה במחיר חומרי הגלם, העיכוב באספקת הסחורות והמגבלה ביכולת להביא פועלים זרים למתחמים – מייקר את המצב ומייקר את הדירה. ענף הבנייה אינו שונה מענפים אחרים בהם מתייקרים חומרי הגלם. הכל מתגלגל בסוף לכיס של הרוכש".
דן פרנס: "קשה לחזות במדויק אבל להערכתי, הכיוון הוא להמשך עליית המחירים".
מיכה קליין: "אני סבור שבשנת 2022, נמשיך לראות את מחירי הנדל"ן במגמת עליה, זאת בעיקר משום שהביקוש לנדל"ן, בישראל במיוחד, אבל בכלל בעולם, נובע מצורך אמיתי שרק גובר בשנים האחרונות וזאת לצד התקדמות איטית של ההיצע בשוק. העלייה הממוצעת שחלה מדי שנה היא ב-10%, בייחוד בין גדרה לבין חדרה, שם העלייה גבוהה אף יותר. מגמת העלייה הצפויה במחירי הנדל"ן מושפעת ממשתנים שונים, ביניהם, גידול האוכלוסייה, רצון הולך וגובר מצד רוכשים ודיירים להתקרב למרכז הגאוגרפי והתעסוקתי במדינת ישראל, ומחירי הקרקעות שנרכשו ע"י יזמים בשנה החולפת. אלה רכשו קרקעות במחירים גבוהים, בהתאם לצפי העתידי של שווי מכירת הדירות. חישוב הערך העתידי של מחירי המכירה העתידיים מבוססים על ההיצע המצומצם, ההון הזמין של עובדי הייטק, תושבים חוזרים, ריבית שצפויה להישאר נמוכה ועוד, המאפיינים את התגברות הביקוש".
ארנון פרידמן: "היום, בתחילת חודש נובמבר 2021, כמעט ולא ניתן להשפיע על כמות התחלות הבנייה החדשות בשנת 2022. בניינים שעד היום טרם הוגשו בגינם בקשות להיתרי בנייה, סביר שלא יתקבלו בגינם היתרי בנייה בשנת 2022. אני מעריך שמחירי הדירות יעלו ב-2022 בשיעור שבין 5% ל-10%".
זיו יעקבי: "כל עוד לא יסופק המענה הנחוץ, הנרחב וארוך-הטווח לשוק הדיור, המחירים ימשיכו לעלות, גם אם העליות יהיו מתונות יותר".
האם המחירים משקפים לדעתך מצב אמיתי של השוק או שמדובר בעצם ב"בועה" שעלולה/צפויה להתפוצץ?
זיו יעקבי: "יש בהחלט מגמה מדאיגה של ערכי קרקע שקשה מאוד לתמוך בתכניות עסקיות שאינן מבוססות על המשך עליית מחירים. חלק מן החברות היזמיות והקבלנים נוטלים סיכונים משמעותיים- הרווח היזמי/קבלני הצטמצם לאורך השנים, מחירי הקרקע מאמירים ועלויות הבניה גדלות. המשמעות היא שייתכן ונראה מקרים של יזמים/קבלנים שהימרו מעבר ליכולתם".
ארנון פרידמן: "מחירי הדירות בשוק משקפים את הפער בין היצע הדירות לביקוש לדירות, את חוסר האמון של הציבור ביכולת של המדינה להגדיל את היצע הדירות בטווח הקצר, את סביבת הריבית הנמוכה, ואת הגידול בהכנסות של חלק ממשקי הבית. הגידול בביקוש לדירות כתוצאה מריבוי טבעי, מהמשך העלייה, ומהצורך להרוס בניינים ישנים שנבנו בסטנדרטים נמוכים וצפויים להגיע בשנים הקרובות לסוף חייהם, מחייב תוספת של עשרות אלפי יחידות בכל שנה, כאשר הצורך רק גדל מידי שנה. כל עוד היקף התחלות והשלמות הבנייה יהיה נמוך מהדרישה לדירות נוספות, ימשיך הלחץ שישמור על מחירים גבוהים, בעיקר באזורים בהם ישנו פער גדול בין ההיצע לביקוש".
רון אבידן: "המחירים משקפים את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע בנקודת הזמן הנוכחית. זהו שוק שנשלט ברובו על ידי משתמשי קצה ולא משקיעים. כשיש חוסר איזון כל כך משמעותי בין ביקוש להיצע, והציבור שבע מהבטחות שניתנות כבר שנים לפתרון המשבר – אז השוק משקף מצב אמיתי. ייתכן שבשנים הקרובות, אם המדינה תעמוד בהבטחות להגדיל היצע, זה יאפשר ירידת מחירים. כרגע הקברניטים עצמם, בהצהרותיהם, לא מעזים לדבר על ירידות במחירים, ומהמסרים שלהם עולה כי השאיפה היא לסטגנציה במחירים. הדבר מצביע על כך שאם הגורם שאמון על הנושא במדינה לא מעיד על שינוי נראה לעין, אז המחירים לכל הפחות הגיוניים".
דן פרנס: "להערכתי אין מדובר בבועה, שכן יש ביקוש אמיתי של משתמשי קצה – כלומר, אצל אנשים שמעוניינים לגור בדירות ולא רק להחזיק בהן כמשקיעים - לכל הדירות, ויתרה מכך, קיים עודף ביקוש".
