שוב יושבים על הגדר
שוב יושבים על הגדר
ענף הנדל"ן חוזר ל'משחק הכיסאות' המוכר אשר מפציע מדי כמה שנים. כאשר ברקע מתנגנת מוזיקת ההאטה במשק, חשש ממיתון, וייקור ההלוואות, רוכשים פוטנציאליים רבים יושבים וממתינים לעיתוי נוח יותר לרכישת דירה. מצב זה מייצר דינמיקה משתנה כמו גם אתגרים משפטיים חדשים-ישנים. לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן מתייחסים עורכי דין מומחים בתחום הנדל"ן לכמה מהסוגיות האקטואליות המלוות את הענף בימים אלה
האם המצב בשוק הדיור הוא הסמן המובהק לתקופה הכלכלית המאתגרת הנמצאת בפנינו?
רק לפני כשבוע הכריזה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר על ירידה של 27% ברכישת דירות בשנת 2022, בהשוואה לשנת 2021, כאשר בחודש דצמבר 2022 נרשמה ירידה של 39% ביחס לשנה שקדמה לה. הנתונים מראים שבאופן כללי, החלק השני של שנת 2022 הוא זה שגרם לירידה המשמעותית יותר ברכישת הדירות, וזאת בין היתר בעקבות העלאת הריבית וייקור המשכנתאות, וגם בעקבות מחירי השוק הגבוהים. אי הוודאות הכלכלית והפגיעה בענף ההייטק תרמו לכך שעוד אנשים המחזיקים במשרות עם הכנסה הגבוהה מהממוצע, החליטו להצטרף ל'ישיבה על הגדר' ולהימנע מלקיחת משכנתא בתנאי ריבית כה גבוהים. המצב הנוכחי גרם לבלימה מסוימת בעליית מחירי הדירות, אך לפי מומחים, הסיטואציה הזמנית שנוצרה לא תגרום לשינוי כיוון ולירידה משמעותית במחירי הדיור, וזאת בעקבות העובדה שהביקוש האמיתי לדירות בישראל לא קטן.
לתקופה הנוכחית יש כמובן השפעה על אופי ועצימות הפעילות המשפטית בתחום הנדל"ן, ובאופן טבעי, גם על עורכי הדין מהתחום. זו תקופה שבה מדווח על פחות עסקאות, פחות הסכמים, פחות חוזי מכירות וכו'. מצד שני, מתגלים יותר קשיים עסקיים מול לקוחות, קבלנים, עובדים, ספקים ובנקים, וישנו חיפוש אחר פתרונות מימון נוספים. לצד מאות העסקים שנכשלו עסקית בשנה הקודמת ישנם עוד מאות הנמצאים השנה בסיכון ומייחלים להתאוששות מהירה של הענף כדי לא להגיע לכישלון עסקי. רבים מהעסקים הנמצאים בקשיים עסקיים סובלים מעליית הריבית הנמצאת כמשקולת על צווארם העסקי, בעקבות ייקור ההלוואות שהם נטלו כדי לממן פרויקטים – שחלקם אף עוד לא התחילו. גם אפקט הדומינו של עסקים שכשלו מבחינה כלכלית ולא עמדו בהתחייבויות שלהם גורם לבעיות נזילות קשות לעסקים שלא קיבלו את התשלום עבור העבודות אותן הם ביצעו.
המצב הנוכחי במשק גורר חששות רבים בקרב אנשי המקצוע מתחום הנדל"ן ודאגה רבה מקריסה של עסקים רבים שלא יצליחו להתמודד עם הסביבה הכלכלית המאתגרת השוררת בימים אלו.
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן שיתקיים ביום שלישי (21.2) מסבירים עורכי דין מומחים בתחום הנדל"ן את ההשפעות של הריבית הגבוהה על ענף הנדל"ן בטווח הזמן המיידי והבינוני. עורכי הדין התייחסו לסוגיית המימון שמעניקים הבנקים בתקופה הנוכחית בה הם מנסים להימנע מחשיפה לסיכונים פיננסיים, וגם לסוגיית 'פקק ערבויות חוק המכר'. לכתבה התראיינו עו"ד לוי אמיתי, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, עו"ד עומרי שלה, שותף במחלקת נדל"ן , פישר (FBC & Co.), ועו"ד חגית בבלי, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד 'ארנון'.
בהנחה שהריבית במשק תנוע סביב 4%-5% בטווח הזמן המיידי והבינוני, מה תהיינה ההשלכות המרכזיות שיחולו על ענף הנדל"ן?
עו"ד עומרי שלה: "שוק הנדל"ן מורכב ממספר סגמנטים, שהשפעת הריבית מתבטאת על כל אחד מהם באופן שונה. בתחום הנדל"ן המניב, להערכתי השוק יבצע אדפטציה לסביבת הריבית "החדשה". לכן, לא נראה עוד עסקאות בתשואות נמוכות של 5% -6%, וזאת גם לא במקרה של נכסים או שוכרים אטרקטיביים. עליית הריבית בשילוב עם הקשיים שחווה כעת שוק המשרדים לאור המשבר בהיי טק - הגם שלהערכתי מדובר במשבר זמני - יביאו לעליה משמעותית בתשואה לפיה תבוצענה עסקאות. גם בתחום המסחר ואף בתחום הלוגיסטיקה צפויה התאמה של עסקאות התשואה לגובה הריבית. עדיין יהיו נכסים אטרקטיביים, אשר ימכרו בשיעורי תשואה נמוכים, אולם רכישת קרקע ביזמות למסחר או ללוגיסטיקה תתבצע על בסיס נתוני תשואה גבוהים יותר וזאת לאור הסיכון ועלויות המימון הגבוהות.
בתחום המגורים, יש להבחין בין שני מצבים. רוכשי הדירות לשימוש עצמי ייאלצו להשלים בסופו של דבר עם עליית הריבית על המשכנתאות, מפני שהם זקוקים לדירות אלו לשם מגורים להם ולבני משפחתם. חלק לא מבוטל מרוכשי דירות אלו אינם בעלי הון עצמי רב, ולמעשה לא קיימת עבורם אלטרנטיבה להשקעה דוגמת פיקדונות בבנקים. לעומת זאת, רוכשי דירות להשקעה ימתנו את קצב הרכישות שכן למרביתם הון עצמי עליו יוכלו לקבל ריבית טובה יותר באפיקי השקעה אחרים, וגם מפני שהמרווח בין ההכנסה משכירות לבין עלויות המימון הצטמצם מאוד, עד כדי איפוס. גורם נוסף למיתון רכישות על ידי משקיעים נעוץ בכך שלא צפויה עליית מחירים מהותית בתחום הדיור בזמן הקרוב, וזאת לאור מצב השוק והעובדה כי בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בחדות.
מנקודת מבטם של היזמים, העלייה בעלויות המימון והצורך בתזרים מזומנים סדיר יחייבו מכירת דירות במחירים המותירים מרווח קטן, ובלבד שייווצר מחזור מכירות כלשהו אשר יזרים "דלק" למערכות.
ולבסוף, תחום הנכסים להשבחה, הינו אפיק שבו צפויים ביקושים ערים מאוד בהשוואה לסגמנטים האחרים, כיוון שכאשר יש הצלחה בנכסים מסוג זה, הדבר מניב תשואה גבוהה מאוד על ההון. על אף שמדובר בתחום מסוכן יותר, אשר דורש מומחיות רבה לשם יצירת השבחה אקטיבית ולא רק כזו הנובעת מעליית המחיר בשוק, הרי שבהעדר אלטרנטיבות השקעה, להערכתי תחום זה ימשוך אליו שחקנים נוספים שיש להם יכולת לרתק הון לתקופה ארוכה, כנדרש בהשבחת נדל"ן".
עו"ד חגית בבלי: "כבר היום רואים האטה משמעותית הן בעסקאות של רוכשי דירות והן בעסקאות של יזמים.
יזמים מוכנים לוקחת פחות סיכונים, והתוצאה היא שקצב העסקאות נהפך איטי משמעותית כך שנראה הרבה פחות עסקאות יזמיות. כמו תמיד יהיו גם מי שיחשבו שזו הזדמנות, יהיו אף כאלה שבחודשים האחרונים נערכו עם מזומנים לתקופה הנוכחית".
עו"ד לוי אמיתי: "בטווח המיידי יתכנו השפעות על שווי עסקאות - במיוחד בעסקאות של נכסים מניבים, ירידה בהיקף עסקאות בשל קשיים בגיוס חוב ודרישת גורמים מממנים לתוספת הון עצמי וחיזוק ביטחונות. בטווח הבינוני והארוך, השוק "יתרגל" לסביבת ריבית שכזו ולכן יזמים יתמחרו אותה מראש. בנסיבות אלו, יכולה להיות ירידה קלה בשווי הקרקעות שימכרו, הן בשוק החופשי והן במכרזי רמ"י ומנגד, יכולה להתפתח עליה נוספת במחירים אשר "יספגו" את העליה בריבית".
החשש ממשבר כלכלי גורם לבנקים לצמצם חשיפה וסיכונים. האם קצב הגידול באשראי שניתן ע"י הבנקים טוב מספיק עבור מימון הפרויקטים בענף הנדל"ן?
עו"ד חגית בבלי: "בשלב זה נראה כי הבעיה היא לא בקצב האשראי אלא בשיעור הריבית, שמרתיע יזמים רבים".
עו"ד לוי אמיתי: "הבנקים בישראל ידועים בהתנהלות אחראית ושמרנית. נראה כי הבנקים יבדקו ביתר קפידה כל פרויקט אשר יגיע לשולחנם. בכל שוק ובכל מצב ימצא הליווי לפרויקט טוב אשר יובא על ידי יזם מנוסה ואחראי. כמו כן, נראה כי בשל הלחץ למימון יתפתחו, באופן מואץ, לצד הבנקים, גופים חוץ בנקאים ומוסדיים אשר יגשרו על החוסרים הזמניים של האמצעים הנזילים, דבר אשר ייקר את האשראי אך יסייע רבות לקידום פרויקטים רבים".
עו"ד עומרי שלה: "אני סבור כי צמצום האשראי על ידי הבנקים הוא גורם מפקח נוסף המסנן פרויקטים שאינם כדאיים כלכלית. עד כה, היד ששלטה בברז האשראי הייתה קלה ואילו כעת, בשעת משבר - גם אם זמנית - אנו עדים לתוצאות הלא טובות של התהליך הזה. למרות "מצוקת האשראי" הקיימת כביכול, כמי שנמצא בשטח כבר שנים רבות, איני רואה פרויקטים טובים וכדאיים כלכלית שלא מקבלים אשראי, וזאת בהנחה שהלווה עצמו איננו בעייתי. לכן לא הייתי "מאשים" את הבנקים המסחריים בבעיה הקיימת בשוק. בנוסף, צריך לזכור כי קיימות כיום אלטרנטיבות לאשראי הבנקאי. אלטרנטיבות אלו אמנם יקרות יותר אך המערכות שמעניקות אשראי זה הן בדרך כלל גם יעילות יותר ממה שמציעה המערכת הבנקאית".
"פקק" ערבויות חוק המכר: מדוע על הבנקים בישראל להקצות חוק אשראי כנגד ערבויות חוק מכר, כאשר במקומות רבים בעולם הדבר אינו פועל בצורה שכזאת, ומה צריך להשתנות בעניין זה?
עו"ד לוי אמיתי: "אכן, לנושא זה שני פנים. מצד אחד, הרצון להבטיח את רוכשי הנכסים וזאת במיוחד לנוכח אירועי עבר בהם רוכשים איבדו את כספם. מאידך, יצירת העמסת אשראיים רבים - אולי רבים מידי - על מעמידי הערבויות, דבר שגורם, בעקיפין, למחסור באשראי והעמסת עלויות נוספות על אותם רוכשים. אני סבור שעניין זה צריך להבחן מחדש ויתכן שיש מקום מחד, להמשיך ולהעמיד את ערבויות חוק מכר, אך מאידך, להסתפק בריתוק אשראיים פחותים באופן משמעותי מאלו הנוהגים כיום. עניין זה בולט במיוחד לנוכח ניסיון העבר אשר מלמד כי "השימוש" באותם אשראיים שרותקו נמוך לאין שיעור מאותם סכומים אשר נדרשו בפועל להבטחת הרוכשים".
d&b – לדעת להחליט
