ודאות תכנונית וראייה לטווח ארוך: שוק הנדל"ן בצומת דרכים
ודאות תכנונית וראייה לטווח ארוך: שוק הנדל"ן בצומת דרכים
שוק הנדל"ן הישראלי זקוק לתוכנית אסטרטגית ארוכת טווח. לאחר יותר מ-3 שנים של חוסר יציבות שלטונית, ארבע מערכות בחירות ועוד אחת בדרך, התנהלות ללא תקציב מדינה בחלק מהשנים האלה ועוד מחלוקות פוליטיות כאלה ואחרות הביאו לאי-ודאות גדולה בשוק. עד שהממשלה הבאה תיבחר, אולי יוחלף שר חדש שיביא את האג'נדה החדשה שלו, ועד שהממשלה תלמד את השטח ותבצע רפורמות, יעבור זמן יקר ומשמעותי שבמהלכו חוסר הוודאות תימשך. מצב זה איננו בריא לאף תחום, על אחת כמה וכמה לשוק כמו הנדל"ן שזקוק לרמה גבוהה של ודאות וראייה ארוכת טווח.
ודאות תכנונית
הדבר הכי חשוב שעל הממשלה החדשה שתיבחר לעשות בשוק הנדל"ן - הוא ודאות! נכון להיום יזמים שרוצים לבנות בערים בישראל לא ממש יודעים מה יהיו זכויות הבנייה שיקבלו, מה מותר ומה אסור לבנות, כמה ואיפה. תנאי חוסר ודאות שכאלה מקשים על ההתנהלות היומיומית של הפעילים בשוק ולא מאפשרים להוציא לפועל כמות פרויקטים מספיקה כדי לענות על הביקושים הגוברים. בשוק חסרות יותר מ-100 אלף דירות והפער רק הולך וגדל משנה לשנה. הגברת הוודאות התכנונית תהיה צעד חשוב לצמצום הפערים.
בהקשר זה ראוי לציין לשבח את עיריית תל אביב-יפו. תוכנית הרובעים שאושרה בעיר מקנה ליזמים שרוצים לבנות ודאות יחסית גבוהה. ברובע 3 ו-4, זכויות הבנייה מוגדרות די בבירור וניתן להתנהל בדיאלוג מול הרשות המקומית ומול הדיירים. עובדתית, יוצאים לפועל פרויקטים רבים שמייצרים הרבה יחידות דיור. כך למשל פרויקט שאנו יוזמים ביפו במתחם "מול ים" הכולל שימור, פרויקט בבצלאל 29-31 בת"א בו החברה מפנה שני בניינים ובונה 40 דירות, ופרויקט ברחוב משה שרת 33 בו התקבל כבר אישור ועדה בחודש האחרון.
מעבר לכך, ברובעים אחרים בעיר ובוודאי ברשויות אחרות, הוודאות התכנונית נמוכה מאוד והממשלה חייבת לתת על כך את הדעת. נושאים של צפיפות, מגבלות גובה, הפקעות וכדומה חייבים לקבל התייחסות. מוטב אם המדינה והרשויות המקומיות ישתפו בכך את היזמים שבונים בפועל, על מנת ליצור מנגנון שבו היזמים יחד עם העירייה יוכלו להשקיע משאבים להגדלת הוודאות, שיחסוך כסף רב ויגדיל את ההיצע בשוק.
שינוי שיטת המכרזים
מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה בכמעט 16% כפי שמדווחת הלמ"ס, ולהערכתי המחירים ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות. אחת הסיבות המרכזיות לזינוק במחירים היא השתוללות מחירי הקרקעות שמשווקת המדינה ליזמים. מרכזי רמ"י בשנתיים האחרונות נסגרים במחירים הגבוהים ב-70%-100% יותר מהמחיר הריאלי של הקרקע. מחירי הסגירה שיזמים מוכנים לשלם על הקרקע משקפים עליות צפויות של 25% במחירי הדירות, ובונים על פריצה תכנונית, הגדלת גובה וזכויות – שייתכן בהחלט שלא יהיו. אני מקביל זאת למכרזים של פינוי בינוי בהם הדיירים מקבלים הצעות לא ריאליות שמשקפות עליות מחירים.
המדינה נותנת לכך יד בכך שהיא מאפשרת את ההצעות האבסורדיות. התוצאה הינה "מחול שדים" של יזמים במאבק על כל פיסת קרקע. בגלל חוסר בשיווק קרקעות בקצב מספק בשנים האחרונות, במכרזים שכבר כן משווקים היזמים נאלצים להעלות את ההצעות בכל פעם מחדש רק כדי להיות מסוגלים להתמודד על הקרקע - וזה מסכן אותם ואת השוק כולו. אם כל התרחישים שהיזמים הזוכים בונים עליהם לא יתממשו, חלק מחברות הנדל"ן בשוק עלולות לקרוס, ויחד איתן ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים, קבלני הביצוע וכיוצ"ב. לתפיסתי יש צורך לחשוב מחוץ לקופסה ולשנות את שיטת המכרזים - שלא ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה, ואולי אף לתת מחיר מקסימום במכרזים ולא רק מחיר מינימום – כך אולי ניתן לעצור את ההשתוללות ולייצב את השוק.
זירוז הליכי הרישוי
עקב השיאים של שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות, הביקושים הגבוהים אל מול היצע נמוך ומבול תוכניות הבנייה החדשות וכן בהתחדשות עירונית, נוצר פקק שמעכב בפועל אלפי דירות בכל הארץ בגלל חסמי בירוקרטיה שאותו הממשלה צריכה לשחרר. הוועדות המקומיות עמוסות לעייפה, לוקח לקבל היתר בנייה בין 3 ל-5 שנים ובמקרים אחרים אף הרבה יותר, וכך לא ניתן לפתור מצוקת דיור לאומית. אני סבור שיש להגדיל משמעותית את מצבת כוח האדם בוועדות התכנון המקומיות וגם המחוזיות – להוסיף בודקי תוכניות, מהנדסים, אדריכלים ועובדים אחרים הנדרשים בשרשרת הליכי הרישוי. צריך לתקצב זאת ברמה ממשלתית ולדאוג לכך כבר מחר.
בנוסף, יש להגביל בזמן את מתן התשובות ברשויות ואת התהליך כולו - רשויות שיעמדו בלו"ז שהוגדר יתוגמלו ויתומרצו, ועל רשויות שיעכבו את הפרויקטים מסיבות לא ענייניות ובכלל – יוטלו סנקציות כספיות.
מאת אילן אברהמי, בעלים ומנכ"ל חברת קפיטל פלטינום
