הסיפור שלא סופר: ההפתעה המשמעותית שמסתתרת בתוך תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה
הסיפור שלא סופר: ההפתעה המשמעותית שמסתתרת בתוך תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה
בעוד שלפי הצהרות מנסחיו התזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה בענייני היטל השבחה מיועד לייצר ודאות בכל מה שנוגע למועד התשלום, נוסח התיקון המוצע דרמטי הרבה יותר ועשוי להעלות באופן מהותי את גובה ההיטל עצמו
לאחרונה פורסם תזכיר חוק התכנון והבניה לשנת 2024. מתוך דברי ההסבר של תזכיר החוק ניתן להבין, כי מטרתו המוצהרת היא להביא לדחיית התשלום של היטל ההשבחה עד לאחר אישורה של תוכנית מפורטת, ובשלב זה לגבות היטל השבחה גם בגין התוכנית הקודמת.
נמחיש את משמעות התזכיר באמצעות הדוגמה הקלאסית הבאה: מאושרת תוכנית מתאר מקומית המעניקה זכויות בנייה חדשות, אך מתנה את מימושן באישור תוכנית מפורטת. בהתאם לחוק התקף כיום, אם תימכר הקרקע לאחר אישור תוכנית המתאר, ולפני אישור התוכנית המפורטת, ייחשב הדבר ל"אירוע מימוש זכויות" המחייב בתשלום היטל השבחה בגין אישור תוכנית המתאר, ובנוסף לכך, לעת אישור התוכנית המפורטת, ישולם היטל השבחה נוסף. מנגד, בהתאם לתיקון המוצע בתזכיר החוק, מכירת הקרקע לאחר אישור תוכנית המתאר, ולפני אישור התוכנית המפורטת, לא תיחשב כ"אירוע מימוש" המחייב בתשלום היטל השבחה, וכלל ההיטל, הן בגין תוכנית המתאר והן בגין התוכנית המפורטת, יידחה עד לאישור התוכנית המפורטת בלבד.
אולם, תוצאת התזכיר המוצע הינה רחבה הרבה יותר מכפי שהוצג בו. בהתאם לתזכיר, לעת אישור התוכנית המפורטת ייגבה היטל השבחה גם בגין תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות שאינן מפורטות, אף שנכון להיום, תוכניות אלו פטורות מהיטל השבחה בהתאם להלכה של בית המשפט העליון הידועה כ"הלכת לוסטרניק".
תוצאה זו נובעת מההוראה הבאה המצויה בתזכיר החוק: "חלה השבחה במקרקעין עקב אישור תכנית, תיווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זה שאיננה תכנית כהגדרתה בתוספת זו, שקדמה לתכנית האמורה, אם הייתה". בהתאם לתיקון המוצע, "תוכנית" הינה תוכנית מפורטת, כלומר תוכנית שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, בעוד ש"תוכנית שאיננה תוכנית כהגדרתה בתוכנית זו", הינה כל תוכנית אחרת לפי חוק התכנון והבניה.
תוצאת הדברים היא, כאמור, כי לעת אישור התוכנית המפורטת, ייגבה היטל השבחה מלא בגין כלל התוכניות שאושרו עד לאותו המועד, לרבות תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות.
מבחינה כלכלית, מדובר במהלך רב משמעות, שכן חלק נכבד מאוד מהפוטנציאל התכנוני ה"כללי" שנזקף לטובת המקרקעין במצב התכנוני הקודם, ואשר תורם בצורה משמעותית להפחתת היטל ההשבחה, נובע מתוכניות מתאר ארציות או מחוזיות, שמסמנות את הקרקע ב"כתם" לפיתוח (מגורים/תעסוקה וכיו"ב). על כן, אם יאושר התיקון המוצע, צפוי היטל ההשבחה לגדול בצורה משמעותית (מובהר כי החוק יחול על תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות שיאושרו לאחר כניסת החוק המוצע לתוקף).
על אף האמור, אין לנושא זה ביטוי כלשהו בדברי ההסבר לחוק, ובנוסף לכך, על פי בדיקתנו, הנושא אף לא עלה בהערות הציבור שהוגשו לתזכיר החוק, דבר שמעיד על כך שהציבור ושאר בעלי המקצוע העוסקים במלאכה אינם ערים לו.
לפיכך, יש לתקן בדחיפות את דברי ההסבר של תזכיר חוק, כך שיבהירו את מלוא מטרותיו של התיקון המוצע, ולאחר מכן יש לפרסם את התזכיר מחדש להערות הציבור.
לא ייתכן שתיקון חקיקה בעל השלכות כלכליות כה דרמטיות על כלל הציבור, יעבור בדרך אגב ובצורה בלתי מובחנת, מבלי שהציבור מודע לו, ומבלי שאף יש לו אזכור כלשהו בדברי ההסבר.
בינתיים, מומלץ לציבור לכלכל צעדיו בהתאם.
עו"ד תומר גור הוא שותף בתחום התכנון והבנייה במשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי
d&b – לדעת להחליט
