ניתוח כלכליסטחוק הסדרים אמביציוזי במיוחד פוגש ממשלה שתתקשה לממש אותו
ניתוח כלכליסט
חוק הסדרים אמביציוזי במיוחד פוגש ממשלה שתתקשה לממש אותו
כמחצית מטיוטת חוק ההסדרים מוקדשת לשוק הדיור והתחבורה ומקפלת פתרונות מפורטים ומדויקים למחירים הגבוהים ולפקקים. אבל עומק ההתנגדויות צפוי להיות כעומק הרפורמות, וממשלת השינוי עלולה ללמוד בדרך הקשה שהכשרת קרקע נדרשת גם בבית המחוקקים
שוב יורים לכל הכיוונים. כשבחוץ משתוללת מלחמת מחירים וביקושים בשוק הדיור, נראה ששר האוצר זורק כעת את כל הפצצות הישנות שהוא מצא במגירה, בשאיפה שלפחות חלק מהן יפגעו ויחוללו את השינוי. אביגדור ליברמן הקדיש יותר מ־100 עמודים בטיוטת חוק ההסדרים להצעות בנושאי תכנון, תחבורה ודיור - שלושה נושאים התלויים כמובן זה בזה ואחראים יחדיו למשבר הדיור והתכנון במדינה.
במקביל, שרת הפנים איילת שקד החליטה משום מה להחריג את הטיפול בעתידה של תמ"א 38 מחוק ההסדרים, והציגה את "חלופת שקד" שאמורה לפי החזון של אנשי המשרד שבראשותה לשדרג את התמ"א — תוכנית המתאר הוותיקה שהוסיפה זכויות בנייה בתמורה לחיזוק בניינים ישנים. זאת על מנת לשחרר סוף סוף בנייה של עשרות אלפי דירות חדשות במרכזי הערים.
הבשורה המרכזית היא שסוף סוף שני השרים נוגעים הללו בעצבים הכי רגישים ומהותיים בעולם המורכב של התכנון והדיור. לא מדובר בפלסטרים קטנים — שנועדו למשל להפחית לרגע את הביקוש ולהגדיל את ההיצע כדי לעצור את עליית מחירי הדיור — אלא על ניתוח והסרה של הפצעים הכי כואבים ומדממים, אלה שלא מאפשרים לנדל"ן לעלות על דרך המלך ולהמריא.
הרפורמות הדרמטיות הללו, בנדל"ן ובכלל, מוכרחות גם להזכיר לנו כמה חשוב היה להקים פה סוף סוף ממשלה עם תקציב מסודר.
תכנון מסודר או בהלה לחקיקה
התוכניות הנדל"ניות שנפרסות בחוק ההסדרים רבות ומגוונות: הסבת מתחמי תעסוקה מיותרים לטובת מגורים (30% הסבה למגורים בקרקע לא מבונה ו־50% בקרקע מבונה); העלאת תעריף הארנונה על דירות מגורים, המייצרות גירעון מובנה לקופה העירונית (2% מדי שנה); השתת אגרות על מגישי התנגדויות ועררים על פרויקטים חדשים, המובלים לא פעם על ידי עורכי דין חמדנים ורק תוקעים פיתוח; קביעת היטל השבחה דיפרנציאלי במתחמי פינוי בינוי — מ־0% ועד 66%, שיזרום לקופת העיריות ויעביר אותן לצד שרוצה פיתוח ופרויקטים; הצגת מודל לפיצוח מימון המטרו שאמור לעבור מתחת לגוש דן (25% מרשויות מקומיות ועוד 25% מבעלי הקרקעות — שישלמו 75% היטל השבחה, 40% לרשות המקומית ועוד 35% לקופת האוצר); הסרת חסמים בהתחדשות עירונית (למשל, הורדת שיעור ההסכמה לביצוע פרויקט מ־80% ל־67%) ועוד. גם החלופה שהציגה שקד ליום שאחרי תמ"א 38 אמורה לתמרץ את השוק ולהכניס סוף סוף את הרשויות המקומיות ואת שיקולי התכנון לתוך התוכנית המורכבת.
עם זאת, הבעיה המרכזית בנחישות השרים היא שלא ממש ברור עד כמה הם מוכנים לקרבות הגדולים שמחכים בפתח. תכנון, תחבורה ודיור הם עניינים כבדים ומורכבים ואולי מוטב היה ליישר קו עם שאר הכוחות בשטח לפני שסתם משתוללים. הכוונה רצויה, אפילו הפרטים נראים מדויקים, אבל ימים יגידו האם היינו מוכרחים לרוץ אליהם בחקיקה מבוהלת — אם בחוק ההסדרים הדרקוני ואם בחוק ששקד מבטיחה להעביר בתוך 4 חודשים (עד סוף נובמבר) — כדי לטפל באותם נושאים טעונים.
העובדה ששוב פועלים פה בבהילות, שוב מדברים במונחים של אסון כאילו אוטוטו הבית נשרף וחייבים לקדם חוקים כל כך חשובים בבת אחת ובמהירות וללא דיונים ארוכים, עלולה במקרה הטוב להשאיר אותנו בלי שום דבר ביד. כי השלטון המקומי, שרים נחושים אחרים מסביב לשולחן הממשלה או הזעם הציבורי שעוד יגיע יעצרו את כל התוכניות באיבן. נסו לקחת לעיריות את הארנונה הגבוהה על משרדים או להעלות לתושבים את הארנונה למגורים. או שבמקרה הרע נישאר בעיקר עם תכנון שיהיה בכייה לדורות, כזה שסופר יחידות דיור במקום לספור את האנשים שאמורים לחיות בהן.
יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל
הדוגמה הטובה מכולם היא אותה "חלופת שקד" לתמ"א 38 שהציגה אתמול שרת הפנים הטרייה. החלופה נראית אולי מבטיחה, אבל מה הסיכוי להוביל חקיקה מורכבת כזו בתוך זמן קצר כל כך? אנשי המשרד הבטיחו אתמול שנוסח החוק יונח על שולחן הממשלה בתוך שבועות ספורים, אבל לא בטוח שיהיה שם מי שיסתכל עליו. כשכולם עסוקים בחוק ההסדרים שרץ במקביל, כשבאוגוסט חופש ובספטמבר חגים. לחלופין, מי שחייב להעביר חוק בתוך ארבעה חודשים וחצי, יגלה שלא מעט אינטרסנטים יאלצו אותו קרוב לוודאי עוד טיפה להתכופף ולשנות לא מעט סעיפים.
גם העובדה ששקד התעקשה להוציא את חלופת התמ"א מחוק ההסדרים העצום מלמדת שאולי יש פה לא מעט אגו ופוליטיקה, ולא בהכרח שילוב ידיים הכרחי למי שמעוניין לחלץ את העגלה מהבוץ. מתווה שקד לא דיבר, למשל, על היטל ההשבחה שיוכלו הרשויות המקומיות לגבות באותם פרויקטים, נושא קריטי שנשאר משום מה בחוק ההסדרים ולימד שיד ימין עדיין לא סגורה על מה שעושה יד שמאל.
במקביל, בשלטון המקומי כבר מאותתים שלא באמת ייתנו להסב פה בקלות משרדים למגורים, אף שהחוק קובע שמדובר רק ב"מיקרו דירות"; והציבור עוד לא גילה שרוצים להעלות לו את הארנונה ב־20% לפחות בתוך עשר שנים. זאת מעבר לעלייה שנקבעת בנוסחה הרגילה — שילוב של האינפלציה ושל השכר הציבורי.
בשורה תחתונה, כדאי להמתין עם המחמאות לממשלה החדשה ולראות האם בשם המאבק במשבר הדיור גם היא לא תחזור די מהר לפופוליזם הרגיל ולפתרונות אד־הוק. שר השיכון שוקל, למשל, בימים האחרונים לחזור לסבסוד קרקעות ולשיווק קרקעות להקמת דירות במתווה דומה למחיר למשתכן, כאילו עוד לא הפנמנו בחמש השנים האחרונות שזה לא מייצר שום השפעה רוחבית על מחירי הדירות. כך, במקום לטפל בפלונטר הארנונה הגירעונית, במקום להתניע את המטרו, אנחנו עלולים להישאר שוב עם תוכניות שיעלו לנו מיליארדים, יעניקו לכל היותר הטבות למתי מעט ויזכו במחיאות כפיים זמניות.
