זה הזמן להתעורר
זה הזמן להתעורר
עשרות אלפי בנייני מגורים בישראל אינם ממוגנים ובשעת מבחן, ובמקרה של פגיעת טיל או אסון טבע, המבנים לא יוכלו להגן על הדיירים שנמצאים בבניין. לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית מתייחסים עורכי דין מומחים בתחום לסוגיות מרכזיות ואקטואליות הקשורות לתחום ההתחדשות העירונית
מלחמת חרבות ברזל עימתה אותנו עם התובנה שאירוע בטיחותי משמעותי יכול לקרות ברגע, ללא שום התרעה מוקדמת, ולגרום להרס רב מימדים. ואם חשבנו שהמצב לא יכול להיות גרוע יותר, מומחים בתחומם מעריכים שמלחמה בצפון הארץ מול ארגון חיזבאללה עשויה לזרוע הרס עצום במדינה, כולל פגיעה במבני מגורים רבים. התחזית הקודרת הזאת מתגמדת, ככל הנראה, לתרחיש חמור אף יותר של רעידת אדמה חזקה שעלולה להחריב ולפגוע בעשרות אלפי מבנים במדינה.
התחזיות הפסימיות הקשות הללו אינן גזירת גורל. כמובן שלא ניתן יהיה למנוע באופן מוחלט פגיעה או הרס של מבנים בזמן מלחמה או רעידת אדמה, אולם ברור לכל, כבר שנים רבות, שפרוייקטים של התחדשות עירונית שיחזקו את היסודות של הבניינים ישנים, ימגנו אותם, יהרסו ויבנו אותם מחדש באופן שעמוד בתקנים בטיחותיים מודרניים, ימנע באופן ברור את מותם ופציעתם של אנשים רבים.
במשרדי הממשלה נוהגים להגיד ש'השמיכה קצרה' והעלות העצומה של הפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה הגיאוגרפית ובמרכז הארץ לא מאפשרים לממן או לסבסד כמות גדולה של פרויקטים. גם בסקטור הפרטי של החברות אשר עוסקות בתחום ההתחדשות העירונית אין ציפייה מהמדינה לממן באופן גורף פרויקטים להתחדשות עירונית, אך בחברות הפרטיות ובקרב משרדי עורכי הדין המייצגים אותן היו רוצים עזרה בקידום פרויקטים, אם בהסרת חסמים בירוקרטיים, בקיצור זמני האישורים והתכנון, ביצירת כדאיות כלכלית בפרויקטים בהם אין כדאיות שכזאת, אך חשוב לקדמם, ובדרכים נוספות המוכרות לאנשי המקצוע היושבים במשרדי הממשלה.
במקביל, התקופה האחרונה גם יצרה אתגרים משפטיים רבים כתוצאה משינויים בעצימות העיסוק בסוגיות משפטיות מסוימות בתחום ההתחדשות העירונית, כתוצאה מהמלחמה והשלכותיה. עורכי הדין המומחים בתחום ההתחדשות העירונית עובדים סביב השעון במטרה להגן על זכויות הלקוחות שלהם, דיירים או יזמים, וזאת בכדי להקל עליהם לצלוח את אתגרי השעה. כך למשל, הסוגיות המשפטיות של איחור במועד מסירת הדירה תופסות מקום משמעותי כבר עתה, ועתידות להמשיך ולתפוס מקום משמעותי מבחינה משפטית לאור המחסור החמור בעובדים.
לקראת פורום DUNS 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות עירונית מתייחסים עורכי דין המומחים לתחום לסוגיות המשפטיות המרכזיות שמלוות אותם בתקופה הזאת. עורכי הדין מתייחסים לאופן שבו הבחירות המקומיות עשויות להשפיע על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, על האופן שבו המלחמה משפיעה על שגרת עבודתם, על החשיבות בליווי יזמים ובמימון מדוד של פרויקטים להתחדשות עירונית מצד גורמי המימון, ובנקים ביניהם, וכן על השאלה הגדולה באם הרשויות המקומיות מבינות את גודל השעה ואת חשיבות מיגון המבנים הישנים אשר ברשותם.
לכתבנה התראיינו עו"ד אריאל דינובצקי, בעלים, BDOA Law Office, עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, אגמון עם טולצ'ינסקי עורכי דין, עו"ד אמיר שטיינהרץ, בעלים ומייסד החברה, אמיר שטיינהרץ ושות' משרד עו"ד ונוטריון.
כיצד השפיעה מלחמת חרבות ברזל על ענף ההתחדשות העירונית ומהם האתגרים המשפטיים שנוצרו כתוצאה מהמלחמה?
עו"ד אריאל דינובצקי: "מלחמת 'חרבות ברזל' הייתה קריאת השכמה נוספת והפעם בצורה מהדהדת לכל העוסקים במלאכה. החל מבעלי הדירות, דרך הרשויות המקומיות, עובר ברשויות התכנון וכלה ביזמים. המלחמה השפיעה, ביחוד בשבועות הראשונים, על כל אספקט של העשייה: פרויקטים הודממו, קבלני ביצוע לא יכלו לבצע, הבנקים התעכבו בהעמדת מימונים, נוצר עיכוב משמעותי במסירת הדירות בפרויקטים השונים, המכירות קפאו, אפילו אזור ת"א אשר היה חסין באירועים קודמים נעצר בשיווק. האתגרים המשפטיים שאותם חווינו היו בכל פרמטר, לרבות בחיי היומיום של קיום כנסי חתימות על הסכמי פינוי בינוי, קשר עם בעלי דירות, כינוס נציגויות, פינוי דיירים לשכירות בתקופת מלחמה וכיוב'. מעבר לכך פרויקטים שהיו צריכים להימסר עוכבו ויש עיכוב במסירה של חודשים רבים".
עו"ד ישי איציקוביץ: "מלחמת חרבות ברזל העצימה אצל הציבור את הצורך במיגון (ולא רק בפריפריה) ועל כן ראינו מגמה של נכונות בקרב בעלי זכויות שישבו על הגדר להצטרף לתומכים בפרויקט.
בהקשר למיגון, נדמה שהמלחמה הדגישה את הצורך במיגון לא רק במסגרת יחידות המגורים אלא גם, ואולי אף בעיקר, בקרב מוסדות החינוך ומקומות העבודה. הדברים נכונים לא רק מבחינת פרק הזמן הארוכים בהם שוהה הציבור במקומות אלו, אלא רק מבחינת הצורך החיוני לקיים שגרת חרום לטובת המשק הישראלי. לצערי נושא זה לא זכה לתהודה רבה ואולי הגיע העת לשים אותו בראש סדר העדיפויות".
עו"ד אמיר שטיינהרץ: "המשק הישראלי נמצא בתקופה שלא הייתה כדוגמתה מספר עשורים אחורה. ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף היחיד המספק מענה להתיישנות בניינים ברחבי הארץ, בד בבד עם חידוש הבניינים לתרחיש רעידת אדמה או מתקפת טילים, שני התרחישים עומדים לצערנו על הפרק ביתר שאת. אם ביום יום אנחנו מתמודדים עם העדר ודאות מצד הרשויות העירוניות באשר לתוכניות ישימות להתחדשות עירונית, המלחמה הכניסה ליזמים ספק נוסף הקשור להעדר וודאות כלכלית. מובן שאנחנו רואים בתקופה האחרונה מקרים רבים יותר של התמהמהות, אך בחירת הגורמים הנכונים לביצוע הפרויקט מקדמת ומסייעת לפילוס הדרך בהצלחה, ומטיבה עם ביצוע פרויקטים וקידומם על רקע המצב הנוכחי".
נוכח המלחמה, האם הרשויות המקומיות מגלות הבנה לצורך בחידוש מבנים ישנים ומתן מענה לאתגרי המיגון מטילים? אם כן, באיזה אופן זה בא לידי ביטוי?
עו"ד ישי איציקוביץ: "מוקדם מדי מכדי להעיד באם מדובר במגמה של גילוי צורך מצד הרשויות. בכל אופן, ככל שקיימת מגמה כזו הרי שהיא בדגש על המיגון וחשוב לציין כי יש פער בין מיגון וחידוש מבנים לבין קידום ואישור פרויקטים במסגרת פינוי בינוי. לצורך קידום הפרויקטים הללו, נדרש לאשר היקף זכויות בניה רחב על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי והתמורות לבעלי הדירות יהיו אטרקטיביות. בכך טרם ראינו שינוי".
עו"ד אמיר שטיינהרץ: "המלחמה הביאה איתה הבנה נרחבת והכרה בערך חשיבות ההתחדשות העירונית, אשר מהווה לעיתים את דרך המפלט היחידה לטיפול במבנים ישנים שאינם בטוחים למגורים ואשר אינם עומדים בדרישות התקינה העכשווית. משרדנו מזהה הרתמות משמעותית מצד הגורמים השונים ברשויות ורצון לקדם את הנושאים השונים העומדים על שולחנם. הדבר בא לידי ביטוי ביותר החלטות שמתקבלות, יותר ועדות שמתכנסות, יותר "שולחנות עגולים" וכיוצא בזאת, ואנו שמחים לקחת חלק פעיל ויעיל ולהירתם לטובת דיירינו גם כן".
עו"ד אריאל דינובצקי: "הבניינים החדשים והממוגנים בכלל והממ"דים בפרט הוכיחו את עצמם פעם אחרי פעם כמצילי חיים. הרשויות אשר הבינו את הצורך המיידי במרחבים מוגנים וקידמו את תוכנית הממ"דים. יחד עם זאת, תוכנית הממ"דים במסלול מקוצר הינה ניסיון לשיים פלסתר במקום בו רק ניתוח עמוק ומקיף יכול לסייע. ממ"ד הוא דבר חשוב אבל קידום פרויקטים במסלול מהיר כמה שניתן הוא הפתרון ובדגש על פרויקטים משמעותיים של פינוי בינוי עם תועלת ציבוריות וחידוש תשתיות ציבוריות, כולל בתי ספר וגנים ממוגנים".
כיצד עתידות להשפיע הבחירות לרשויות המקומיות על ענף ההתחדשות העירונית?
עו"ד אמיר שטיינהרץ: "שאלה מצוינת, מובן כי התשובה תשתנה בהתאם לפרספקטיבה של מקבלי ההחלטות החדשים באותה רשות עירונית ספציפית. אין ספק כי הבחירות יביאו איתן שינוי לכאן או לכאן וכי ההתחדשות העירונית בכל רשות תושפע באופן ישיר, גם אם לא באופן מידי, על ידי האג'נדה החדשה (או הישנה) שתקודם. אני באופן אישי מקווה כי בערים בהן אין עדיין תוכנית התחדשות עירונית ברורה תתהווה אחת כזו בזמן הקצר ביותר. כעו"ד המלווה דיירים ומשפחות מזה שנים אני מכיר מקרוב את חשיבותם הרבה של פרויקטים מסוג פינוי בינוי או הריסה ובניה ופעמים רבות הם בבחינת אויר לנשימה עבור הדיירים ועבור בטיחותם וביטחונם האישי".
עו"ד אריאל דינובצקי: "בכל עיר ובכל רשות תופסת סוגיית ההתחדשות העירונית חלק משמעותי ביותר בשיח של המועמדים השונים. כל אחד מן המועמדים מנסה לקדם את החזון שלו אבל אני מקווה שכולם שותפים לחזון הכללי של קידום פרויקטים של פינוי בינוי בכל הארץ, לרבות ודווקא בפריפריה. אני בהחלט מקווה שראשי הערים והרשויות שיבחרו ישחררו כל אחד בעירו את ה"פקק" שנוצר בשל השבתת הועדות המקומיות, כך שהפרויקטים יוכלו להתקדם מהר ככל הניתן".
עו"ד ישי איציקוביץ: "מאחר ולרשות המקומית כח רב והשפעה רבה על קידום התחדשות העירונית, ומאחר והחקיקה הישראלית מקנה להם סמכויות רבות בנושא זה, הרי שלבחירות המקומיות תהיינה השפעה רבה על כך. ההשפעה יכולה להיות הן בדרך של האצת קידומם של הפרויקטים והן בדרך של עיכובם או פסילתם. בשנים האחרונות אנחנו רואים שגם רשויות מקומיות המעוניינות לקדם התחדשות עירונית בשטחן מוטרדת מצורכי הציבור הנדרשים כפועל יוצא מהפרויקטים, אך ייתכן ודווקא תיקון 139 לחוק התכנון והבניה (חלופת שקד) יכול להביא לאיזון הרצוי ולקידום פרויקטים במסלול זה. כמו כן, מאחר והבחירות המקומית הבאות צפויות להתקיים בעוד 5 שנים, יש בכך כדי ליצור ודאות באשר למדיניות הרשות המקומית, ודאות אשר חיונית בקידום הליכים האורכים זמן רב".
כתוצאה מסביבת הריבית הגבוהה והנגישות הנמוכה לאשראי, מהם להערכתך הצעדים שעל הבנקים לנקוט על מנת למנוע שיתוק של ענף ההתחדשות העירונית בישראל?
עו"ד אריאל דינובצקי: "אין מנוס מהמשך הורדת הריבית במשק. ללא הפחתה של הריבית לא ניתן יהיה לעזור להתניע מחדש את גלגלי המשק, וכמובן שלכך צריכים להצטרף צעדים משלימים בדמות גיוס עובדים זרים לענף הבניין, סיוע לקבלנים ועוד".
עו"ד ישי איציקוביץ: "הבנקים נדרשים להקל בתנאים לקבלת מימון לפרויקטים עבור יזמים על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקטים בשלבי רישוי מתקדמים, ומנגד להקל על נוטלי המשכנתאות באשר לשיעור ההון העצמי ופריסת התשלומים לתקופה ארוכה יותר. מן הסתם, חשוב לשמור על תחרות בין הבנקים על מנת שניתן יהיה להשיג את המטרות הללו".
עו"ד אמיר שטיינהרץ: "החברות הפועלות בענף צריכות להסתכל על התמונה הרחבה ולבחון את המצב ברמת המאקרו ולטווח הרחוק. בשלבי הפרויקט המוקדמים החברות אינן נדרשות להוצאת כספים בעצימות גבוהה ואני מאמין שבשלבים המאוחרים יותר של הפרויקט גם המשק יגיע לרגיעה ולריביות נגישות ונוחות יותר לקידום הפרויקטים.
כמובן שהקלות ליזמים, הגדלת זכויות הבניה במקומות בהן הזכויות מוגבלות ולא מאפשרות בניה רווחית מספיק, כמו גם הענקת חבילות סיוע יצירתיות מטעם הרשויות, הן לדיירים והן ליזמים, יכולות לייצר מצב שבו הגורמים השונים מרגישים שהם עומדים על "קרקע בטוחה", מה שבסופו של יום עשוי להביא לקידום הפרויקטים במהירות וביעילות רבה יותר".
d&b – לדעת להחליט
