התחזית: ירידה במספר יזמי הנדל"ן
התחזית: ירידה במספר יזמי הנדל"ן
ענף הנדל"ן צפוי להמשיך ולהטלטל במציאות של אי ודאות. כיצד ישפיעו השינויים על יזמי הנדל"ן ורוכשי הדירות, ומה תעשה הממשלה?
כולנו מבינים שעל מנת להוריד את מחירי הנדל"ן יש לבנות יותר דירות. בדרך ליעד הזה, חשוב שעוד ועוד יזמים ייכנסו לתחום יזמות הבנייה, ובוודאי שמספר היזמים לא יירד. למרות זאת, המציאות יוצרת מצב בו על מנת להיכנס היום לתחום יזמות הנדל"ן, צריך להיות אדם אופטימי מאוד: קודם כל, כי הרגולציה והתכנון מציבים אתגרים לא פשוטים, ישנם שינויים תכופים בדרישות ובתנאי הבסיס לבנייה ולקבלת היתר אכלוס בישראל, וגם יוקר המחייה מציב אתגר לא פשוט. מלבד הרגולציה והוצאות בסיס גבוהות, ישראל היא שוק מצומצם עם אילוצים המצריכים לייבא חומרים ומכשור ואף עובדים, שכמעט בלתי אפשרי למצוא בשוק המקומי. גם הרגולציה סביב יבוא עובדים זרים מכבידה מאוד ומקשה על חיי היזמים.
למרבה הצער, המשמעות של נתונים אלו היא שאם הממשלה לא תתעשת ותפעל, ענף הנדל"ן צפוי להמשיך ולהטלטל במציאות של אי ודאות. כאשר חלקי המשוואה משפיעים אחד על השני, ומדובר בתהליכים ארוכים – השוק צפוי להישאר במצב זה עוד חודשים ארוכים לכל הפחות.
בנייה למגורים בישראל מתנהלת על שני סוגים שונים של קרקעות לבנייה - בנייה חדשה על קרקעות שמופשרות לבנייה, והתחדשות עירונית על קרקעות עליהן כבר יש או היו מבנים – שהן רוב הקרקעות הרלוונטיות לבנייה באזורי הביקוש. ההתחדשות העירונית באה לחדש את הישן, להרחיב את כמות יחידות הדיור על אותו תא שטח בעקבות הגידול באוכלוסיה ובצורך לתוספת בפתרונות מגורים, היא גם מרעננת שכונות וישובים ומאפשרת להעלות את רמת החיים, לבנות בתים מחומרים מתקדמים טובים יותר, להוסיף מעלית, חניה, גינון סביבתי, נראות יפה וחדשה לרחוב ועוד. בקרוב מגיעה לסיומה תוכנית תמ"א 38 להתחדשות עירונית, ולמרבה הצער, גם התוכנית החדשה שגובשה בדקה ה-90 כדי להחליף אותה השאירה את יזמי הנדל"ן עם עננת חוסר ודאות חדשה.
עוד נדבך בחומת אי הוודאות הוא הריבית והאינפלציה במשק, כאשר לאחרונה לאחר שנים של קפאון ושוק עולמי עם ריבית אפסית וללא אינפלציה משמעותית, החלו הבנקים המרכזיים להעלות את הריבית והמגמה צפויה להימשך, וכך גם צפויה עליה באינפלציה. העלאת הריבית והאינפלציה הגדלה משפיעות באופן ישיר הן על הכלכלה, והן על ההחזר החודשי של המשכנתאות שהציבור לקח מהבנקים כדי לממן את המגורים. ככל שהריבית תעלה ויהיו שינויים בכלכלה, כך הציבור עלול להתקשות לקחת משכנאות או לעמוד בתשלומים החודשיים לבנקים – וגם עניין זה מגדיל את חוסר הוודאות של היזמים.
גורם נוסף המגדיל את אי הוודאות הוא תקרת האשראי שבנק ישראל מאפשר לבנקים לתת ליזמים וקבלנים לצורך ליווי בנקאי של פרויקטי בנייה וגם לציבור עבור לקיחת משכנתאות חדשות. חלה עליה קבועה בביקוש מהבנקים לאשראי עבור בניה למגורים ובמידה ובנק ישראל לא יאשר להגדיל את תקרת האשראי אם המצב יגיע לכך, תהיה בעיה של מימון וליווי פרויקטים בתחום הבנייה.
המרכיב הסופי הוא שאנשים בתקופות אי ודאות נמנעים מלקבל החלטות או לבצע שינויים, כלומר הם "יושבים על הגדר", לא רוכשים ולא מוכרים נכסים למגורים - דבר אשר מוביל לקפאון ואי ודאות ומשמר את המצב עד אשר יש שינוי משמעותי שמנער את השוק ומחזיר אותו למצב נורמלי.
מה תהיה דמותו של השינוי הזה? יש לקוות שהממשלה תתעשת ותפעל ליצירת שינוי חיובי, שיקטין את אי הוודאות בשוק הנדל"ן ויאפשר ליזמים ליצור פתרונות דיור בראש שקט.
מאת ניר נווה, מנכ"ל ובעלים, נווה בגדדי חברה לבנייה
