בית המשפט העליון: רוכשי דירות בפרויקטי "מחיר למשתכן" אינם רשאים לתבוע יזם בטענה להפרת חוזה עם המדינה
בית המשפט העליון: רוכשי דירות בפרויקטי "מחיר למשתכן" אינם רשאים לתבוע יזם בטענה להפרת חוזה עם המדינה
לאחרונה הוחלט על ידי בית המשפט העליון (כבוד הש' אלכס שטיין - רע"א 4933/22 שלמה ביטון נ' בונייך בנייה פתוח והשקעות בע"מ (נבו 24.04.2023)) כי חוזי מכרז שבין המדינה לבין חברות יזמיות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" – אמנם נועדו להיטיב עם הציבור, אך אינם מקנים לרוכשים זכות תביעה מכוחם כצדדים שלישיים.
במסגרת ההחלטה, לא אפשר בית המשפט לרוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן, להסתמך על הוראות והתחייבויות של החברה היזמית כלפי המדינה, על מנת לטעון כי מגיעים להם פיצויים בשל הפרה של התחייבויות אלה. על פי קביעת בית המשפט העליון, חוזי המכרז של מחיר למשתכן שנכרתו בין המדינה לבין החברות היזמיות, נועדו אמנם להיטיב עם הציבור, אך אין המשמעות היא שהרוכשים רשאים לתבוע פיצויים מכוחם של אותם חוזים.
במקרה האמור דובר על הגבלות שהטילה המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, בנושא הקצאתם והצמדתם של מחסנים לדירות השונות בפרויקט. תחילה, במסגרת ההסכם שנכרת עמה בשנת 2010, בו הגבילה המדינה את החברה היזמית מהצמדה של עד 2 מחסנים לכל דירה. בהמשך, בנוהל שפרסם משרד הבינוי והשיכון בשנת 2011 נקבע כי לא תותר מכירה של יותר ממחסן אחד לדירה.
הרוכשים טענו, במסגרת תביעה שהגישו, כי החברה היזמית הפרה את ההתחייבויות הללו מול המדינה, בכל שלא אפשרה רכישת מחסנים בהסכמי המכר שנכרתו עמם ומשכך מגיעים להם פיצויים בגין ירידת שווי הדירה ואובדן רווחים.
על אף שתביעתם של הרוכשים התקבלה תחילה על ידי בית משפט השלום, הרי שבמסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי וכן בהחלטת בית המשפט העליון – נדחו טענותיהם ונקבע כי הם אינם זכאים לפיצויים בגין נזקים כלשהם הנובעים מהפרת התחייבויות החברה היזמית כלפי המדינה.
בית המשפט העליון אף ביקש לקבל את עמדתה של היועצת המשפטית לממשלה בעניין זה, בשל ההשלכות הרוחביות שבסוגייה, וזו תמכה בדחיית טענות הרוכשים ובאי מתן פיצויים, כפי שסבר גם בית המשפט העליון כאמור.
בסופו של יום, בית המשפט העליון דחה את טענות הרוכשים, בהתבסס על שלושה נימוקים מרכזיים:
• הראשון, נקבע כי חוזי המכרז שחתמה המדינה עם החברה היזמית, נועדו להיטיב עם הציבור, אולם הם אינם חוזה לטובת צד שלישי – ולכן אינם מקימים לרוכשים זכות תביעה מכוחם. הרוכשים יכולים לאכוף את קיום ההתחייבויות הקבועות בהסכם עליו חתמו ולא בהוראות חיצוניות לו.
• השני, החשש לכפל פיצוי – כלומר, מצב שבו גם הרוכשים וגם המדינה יתבעו פיצויים בגין הפרה של אותה התחייבות חוזית.
• השלישי, נימוק אשר חל ביתר שאת בחוזים שהמדינה צד להם – והוא הצורך להותיר בידי המדינה את הפררוגטיבה להפעיל את שיקול דעתה, ולשקול שיקולים שונים, לרבות יתר ההתקשרויות במקרים דומים ושיקולים שבראייה רחבה ושוויונית. לכן, במקרים בהם רוכשי דירות סבורים שקבלן הפר את התחייבויותיו כלפי המדינה, רשאים אותם רוכשים לפנות למדינה, אשר תבחן את ההפרה הנטענת ותשקול האם לנקוט בצעדים נגד הקבלן.
כאשר בוחנים את החלטת בית המשפט בעיניים משפטיות, מדובר בהחלטה בעלת חשיבות ביחסים שבין רוכשים לבין חברות יזמיות בפרויקטים של מחיר למשתכן בפרט, ובפרויקטים קבלניים בכלל. בהחלטה זו ניכרת גם המגמה הכללית של בתי המשפט לפרש בצמצום הוראות חוזיות ולא לכלול אל תוך הסכמים התחייבויות וזכויות שלא מופיעות בו במפורש.
d&b – לדעת להחליט
