להסיר חסמים בשוק הנדל"ן
להסיר חסמים בשוק הנדל"ן
על מנת להצליח להוציא את ענף הבניה מסחרחורת המחירים בה הוא נמצא יש להעניק את כח הוצאת היתרי הבנייה לאדריכלים
לפני מספר שנים נכנסה לענף רישוי הבניה בישראל מערכת הרישוי המקוון. כמו כל מערכת, בהתחלה היא סבלה מחבלי לידה, לאחר מכן היא התבררה כמסורבלת וכיום היא פשוט מעכבת את הוצאתם לפועל של פרויקטים רבים ברחבי הארץ. על מנת להצליח להוציא את ענף הבניה מסחרחורת המחירים בה הוא נמצא, נדרש לאשר ולבנות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, וכדי לעשות זאת, יש להעניק את כח הוצאת היתרי הבנייה לאדריכלים. הדבר נעשה כבר בשנות ה-90 , למה לא ללמוד מהעבר ?
לפני מספר שנים החליטה המדינה לעבור למערכת מרכזית של רישוי בניה מקוון הנעשית באמצעות אתר אינטרנט ייעודי. הכוונה הייתה כמובן טובה, והיא לבצע סטנדרטיזציה של הליכי התכנון והרישוי בכל וועדות התכנון בארץ, אבל במקרה הזה - הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות.
במציאות, המערכת הפכה את הליכי הרישוי ממסורבלים - למסורבלים עוד יותר, והביאה לדחיות חוזרות ונשנות של בקשות להיתר בניה בלי כל הסבר, רשויות שקורסות מחוסר כח אדם, ובעיקר למצב בו אין עם מי לדבר.
דוגמא טובה לכך (מהתנסותי האישית) היא פרויקט תמ"א 38 (מסוג חיזוק מבנים) בחולון אותו הגשנו להיתר לוועדה המקומית בשנת 2016. בפרויקט זה ההיתר ניתן בפרק זמן של שנה וארבעה חודשים בלבד. התכנון היה יעיל והפרויקט יצא לדרך בצורה מוצלחת. זמן קצר לאחר מכן, פנו אלינו דיירי בניין צמוד, באותו רחוב, שהינו בעל מאפיינים זהים, בבקשה לעשות גם אצלם פרויקט דומה. בבניין הצמוד, נאלצנו לעבוד מול הרישוי המקוון, ועל אף העובדה שהבניין החדש הוגש במהלך שנת 2017 וחרף העובדה שהיה לנו תכנון מוכן, שניתן היה פשוט להעתיק אותו יחד עם הפתרונות שהגענו אליהם, ואושרו על ידי העיריה – על אף זאת - לקח 8 חודשים (!) יותר להוציא היתר בניה.
2 צפייה בגלריה
הבניין הימיני הוגש ב-2016 ללא רישוי זמין, ואילו השמאלי הוגש ב-2017 עם רישוי זמין, הפרש הזמנים לקבלת היתר בניה - 8 חודשים
(יח"צ)
התוצאה העגומה היא שהוצאת ההיתרים, שהתאפיינה בעבר בדרך ארוכה, מתעכבת כיום עוד יותר ולכך יש לצרף עוד שתי עובדות מהותיות הנוגעות לשנת 2021: העובדה הראשונה היא, ששנת 2020 הייתה שנת קורונה אבודה בה הליכי הוצאת ההיתרים היו מנומנמים, בלשון המעטה. העובדה השנייה היא שנוצר ואקום שלטוני בשל מערכות בחירות חוזרות ונשנות, ולא נעשתה עבודת מטה יסודית על מנת לקדם ביצוע ורישוי נדרשים. הדברים הללו הובילו לחוסר תפוקה, חוסר תכנון וחוסר ביצוע, אשר מכים במלוא חוזקם בשנת 2021 שבה מחירי הדיור עולים בצורה משמעותית. מבלי לזלזל בסיבות אחרות, מרבית העלייה במחירי הדיור נובעת לדעתי האישית מחוסר היצע, כאשר הגרוע, עוד לפנינו. אני סבור כי שנת 2022 תהיה אף חריפה יותר מבחינת עליית מחירים, מכיוון שבשנה זו תצוף במלוא חוזקה חוסר התפוקה של שנת 2020 ומספר התחלות הבניה ירד משמעותית.
לאור תמונה עגומה זו חבל שמערכת שהגיעה עם כוונה טובה מעכבת בפועל התחלות בניה בכל הארץ. הבירוקרטיה העירונית ומעליה בירוקרטית הרישוי המקוון, הפכו למצב בלתי נסבל, אשר אין להסכים לו, וחובה לשנותו.
חשוב להדגיש כי בעוד שהרישוי המקוון הוא כבר עובדה מוגמרת, ויש לקבלו ולתקן את הקיים, אסור בשום אופן לנסות להתחיל מחדש, או לבטלו. אנו כבר בזבזנו את כל הזמן וכרגע יש לעבוד עם הקיים במתכונת חירום.
אז מה הפיתרון?
הפתרון הראשון לטעמי הוא קודם כל ודאות. יש להוציא סט כללים ברור ומובן שיחייב את כל גורמי התכנון והביצוע. אם אדריכל יקבל רשימת דרישות ברורה, אשר מצד אחד תאפשר לו גמישות תכנונית ומצד שני, תבהיר בדיוק מה אסור לו לעשות, יוכל אותו אדריכל מטפל, לתכנן בנייה עם ודאות ברורה שהוא עומד בתנאי שהציבה הועדה המקומית.
שנית, הועדות המקומית צריכות לעבוד יותר במתכונת של פיקוח עליון ופחות לדון בכל פרט מפרטי התוכנית. כמובן שהאדריכלים יעברו דרך הרישוי על מנת לקבל הסכמה עקרונית או אישור מקדמי, אולם מרגע שיש החלטת ועדה בקשר לפרויקט, לא ברור מדוע נדרשים חודשים ארוכים על מנת לאשר אותו. יש לאפשר לאדריכלים לקחת אחריות, ולאשר בחתימתם את הנדרש על מנת להוציא היתר בניה.
יחד עם האמור לעיל, ובמקביל, יש לייצר מנגנון של פיקוח ואכיפה. אגב, לא מדובר על המצאה מהפכנית – בשנות ה-90, בזמן העלייה ההמונית ממדינות חבר העמים, העניקה המדינה לאדריכלים את הכח להוציא היתרי הבנייה בעצמם. התפיסה הייתה כי ישראל זקוקה לאלפי יחידות דיור במהירות ושאדריכלים החתומים על התוכניות ושמם מתנוסס עליהן לא ייקחו סיכונים באישור תוכניות בנייה שאינן עומדות בתנאי החוק.
גם כיום, כאשר השוק משווע לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות בכדי להוריד את מחירי הדירות, פיתרון משולב זה יהיה האופטימאלי ביותר. ויפה שעה אחת קודם.
מאת: אושרי מנקריז, מנכ"ל אלמגורים השקעות ונדל"ן
