מה הכוח של בעלים שיש לו רק 1/7 בדירה ואינו מתגורר במקום לעצור פרויקט פינוי בינוי שכבר הבשיל לצאת לדרך ?
מה הכוח של בעלים שיש לו רק 1/7 בדירה ואינו מתגורר במקום לעצור פרויקט פינוי בינוי שכבר הבשיל לצאת לדרך ?
באחד המקרים שנדונו באחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א כב' השופט הבכיר יהודה פרגו נדונה שאלה אם תינתן זכות לאדם שהוא בעלים של בסך הכל 1/7 מדירה, ושאינו כלל מתגורר בה, לעצור ולהכשיל פרויקט פינוי בינוי גדול. באותו עניין היה מדובר בפרויקט באזור רח' לה גראדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב, כאשר התוכניות כבר אושרו כדין ע"י וועדת התכנון ובניה המקומית, ועדת הערר המחוזית, וגם ע"י בית המשפט המחוזי. בית המשפט קיבל את התביעה, דחה את התנגדות הנתבע, הורה על הוצאת הפרויקט לפועל, והסמיך את בא-כוח כל יתר בעלי הדירות (התובעים) לחתום במקום ובשם הסרבן על כל המסמכים הנחוצים למימוש הפרויקט.
מקרה זה מגולל סירוב של נתבע לחתום על הסכם פינוי בינוי, כאשר 106 בעלי דירות במתחם שבו 4 בניינים טוריים חתמו על ההסכם לפנות את דירותיהם הקיימות לטובת קבלת דירות חדשות משודרגות במסגרת הפרויקט החדש שייבנה, שבו סה"כ מתכוננות להיבנות בין 330 ל- 420 דירות חדשות.
בנסיבות מקרה זה, התביעה הוגשה נגד 7 בעלי זכויות שבפרויקט, ביניהם הנתבע המסוים הנ"ל שבבעלותו בסה"כ שביעית מדירה אחת (שכל יתר מבעליה – הסכימו וחתמו). התובעים היו יתר בעלי הדירות במתחם, ותביעתם הוגשה על יסוד הערכת נזק כוללת מעיכוב והכשלת הפרויקט בסך של 111 מיליון שקל (!).
בית המשפט המחוזי בפסק דינו (ת"א (ת"א) 52856-10-19 אהובה כהן ואח' נ' משה גיבלי ואח') גולל באריכות את השתלשלות התנגדויותיו של הנתבע בפני הרשויות והערכאות השונות עד כה, לרבות בית המשפט העליון, שנדחו אחת לאחת, לרבות תירוציו וטענותיו "מהגורן ומהיקב" להצדקת העיכובים והדחיות.
בית המשפט סקר בפסק-דינו בפרוטרוט את המסגרת הנורמטיבית של חוק פינוי בינוי, ובין היתר הביא מפסיקתו של בית משפט העליון, מפי כב' השופט בדימוס יורם דניציגר, לפיה עסקאות פינוי ביוני ככלל הן עסקאות מורכבות ומגולם בהן צורך בהסדרת סוגיות והתקשרויות חוזיות רבות ומורכבות בין בעלי דירות, יזמים ורשויות, שכן אנו עוסקים בנכס כלכלי מרכזי של בעלי הדירות. לא פעם ולא פעמיים אנו עדים לקושי רב בהשלמת גיבושן של עסקאות פינוי בינוי, אף שכבר הושג רוב ניכר של מסכימים, וזאת בשל התנגדות סרבנים אחרונים ומעטים. לכן המחוקק מצא לנכון להתמודד עם תופעת הדייר הסרבן באמצעות תיקון רב חשיבות לדיני ההתחדשות העירונית, שמטרתו הייתה לקדם ולעודד פרויקטים במתחמי פינוי בינוי גדולים, ובמיוחד באזורים הזקוקים להתחדשות עירונית. בשורה התחתונה – תיקון 6 לחוק הנ"ל (בשמו אז) קבע סוף סוף כי לדייר סרבן בבית משותף לא עומדת הזכות לנקוט בסירוב בלתי סביר מבלי לשאת באחריות לתוצאות סרבנותו.
בית המשפט המחוזי בתל אביב מפי כב' השופט יהודה פרגו פסק במקרה מיוחד זה, בפברואר 2021, כי חוק פינוי בינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עד לחקיקתו וקובע כי לדייר סרבן לא עומדת הזכות להכשיל את האינטרס הציבורי ואת האינטרסים של יתר בעלי הדירות לטובת האינטרסים והרצונות האישיים שלו, ככל שאלה אינם סבירים. חוק פינוי בינוי (בשמו הקודם) אינו מקנה לסרבן עמדת מיקוח משופרת אלא נהפוך הוא – חושף אותו ביתר שאת מבעבר לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות במתחם – 106 במספר במתחם זה.
לסיכום, פסק הדין ממשיך את הקו המעודד ייזום וביצוע פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית) ומיישם את הסמכות שהוקנתה לבית המשפט לאשר ולהוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית ע"י מינוי עורך-דין או רואה חשבון לחתום בשמו ובמקומו של הסרבן על כל האישורים ויתר המסמכים הנחוצים למימוש הפרויקט, וכן ע"י הטלת סנקציות כספיות של פיצוי כספי.
מאת: עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות', המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית . אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת מכל סוג שהוא.
