משחקי הכס" - גרסת ההתחדשות העירונית
משחקי הכס" - גרסת ההתחדשות העירונית
כיצד ניתן להימנע מקרבות מיותרים בין שכנים במהלך פרויקט התחדשות עירונית ולהתקדם אל עבר עתיד טוב יותר
לאחר שנים רבות שתחום ההתחדשות העירונית התמקד בבניינים בודדים, בימים אלה נמצא התחום בעיצומה של מהפכה. כיום, ברור לכולם שהמשחק השתנה, ותחום ההתחדשות העירונית עבר להתמקד במתחמים, ולא בבניינים.
שינוי זה הביא לתופעות שהיו קיימות מאז ומעולם בתחום ההתחדשות העירונית, אך נראה שבשנים הקרובות הן הולכות להתעצם ולהוות חלק משמעותי מחיי היומיום של בעלי דירות במתחמים של התחדשות עירונית.
ב"משחקי הכס", סדרת הטלוויזיה בה דמויות רבות ממשפחות מיוחסות נאבקות על כס המלוכה של הממלכה, כל האמצעים כשרים בכדי לזכות בכס הנחשק. במדינת ישראל, בשנת 2021, הכס הנחשק נמצא בשכונות הוותיקות בערים החזקות, בבנייני השיכונים, בשכונות בהן בעלי הדירות הישנות מעוניינים לקבל דירות חדשות, ליצירת עתיד טוב יותר עבורם ועבור ילדיהם.
בימים אלו, במספר מתחמים במרכז הארץ, מתחרים יזמים רבים על "הכס הנחשק" מכל, שהוא השליטה במתחמים. הם עושים זאת באמצעות חילות של מחתימים, נעזרים בבריתות עם גורמים בשכונות, נעזרים בנשק עתיק היומין של הדיסאינפורמציה, פייק ניוז וזריית כאוס.
יזמים יודעים שחתימה של בניין בודד במתחם, או של מספר דיירים בבניין בודד, עשויה לעכב פרויקט ששווה מיליארדים. היכולת לעכב פרויקט ששווה מיליארדים שווה ליזמים המעכבים כסף, ואם הם פועלים "נכון", הם יכולים אף להשתלט על כל הפרויקט, או לעשות שימוש בחתימות הדיירים הבודדים לצרכי משא ומתן מול היזם שמקדם את הפרויקט.
תחרות בשוק חופשי היא בריאה ורצויה, כל עוד היא מתקיימת במסגרת הכללים. ואילו קרבות שליטה מטבעם חורגים מהכללים. קרבות שליטה אלו מעכבים את תהליך ההתחדשות העירונית ופוגעים באמון בעלי הדירות. ידוע לכל כי אמון בעלי הדירות הוא המשאב החשוב ביותר בפרויקט, ושפגיעה בו היא פגיעה עצומה בבעלי הדירות ובסיכויים להוציא פרויקט אל הפועל.
למכת קרבות השליטה של היזמים על מתחם קיימת תרופה, שעל בעלי הדירות לנקוט בה לפני שהם הופכים לבני ערובה במלחמה שאינה שלהם. התרופה נגד התופעה הפסולה הזו היא אחדות. תרופה זו קלה להבנה אך קשה ליישום.
לכל דייר ודיירת בבניין או במתחם ברור שבכדי שפרויקט התחדשות עירונית ייצא לדרך, בעלי הדירות חייבים להגיע להסכמות עם השכנים, או לפחות עם רוב חוקי של השכנים. אבל כמו שכולנו יודעים, הרגש והשיקולים הזרים יודעים לעוות גם את האמיתות הפשוטות ביותר להבנה, ולהפוך שחור ללבן ולבן לשחור.
ישנה אמרה מפורסמת שאם בני אדם היו יכולים לשלוט בשלושה דברים באופן מוחלט, עולמנו היה שונה בתכלית: הראשון הוא למי ניוולד, השני הוא מתי נמות והשלישי הוא מי יהיה השכן מעלינו.
בניגוד למציאת בן זוג או בת זוג, בחירת דרך בחיים או הבחירה מה לעשות כשקמים בבוקר, את השכנים שלנו איננו בוחרים. לא רק שאנחנו לא בוחרים בשכנינו, השכנים ב"חוצפתם" מוסיפים חטא על פשע בכך שהם מהווים את האיום הישיר על מרחב המחיה "הפרטי" שלנו.
דוגמה פשוטה למורכבות זו של יחסי שכנות ניתן למצוא בין מדינות. באופן מסורתי מרבית המלחמות בעולם פרצו בין מדינות שכנות. ישראל מעולם לא נלחמה נגד צפון קוריאה הגרעינית, אך נלחמה נגד מצרים, ירדן, חמאס, סוריה ולבנון השכנות, ובשנים האחרונות נלחמת גם מול איראן, בעלת "דירת הגג" במזרח התיכון, שכנה מרה שרוצה להשתלט על דירת הגן שישראל הקימה בבניין ללא הסכמתה.
המורכבות המובנית ביחסי שכנות, בשילוב מערכת חוקים חלשה יחסית ואי וודאות גבוהה, הופכת את תרופת האחדות הפשוטה למורכבת אך חיונית להנעת תהליך בריא וטוב, ולא לתהליך שבמסגרתו כל אחד מושך לכיוון שלו, ולבסוף כל הדיירים נשארים במצב הקיים במקרה הטוב, או תקועים באמצע קרב שליטה בין יזמים שנכפה עליהם, במקרה הרע.
מומלץ לזכור שהפילוג מגיע בטבעיות, אך האחדות דורשת מאתנו מאמץ. מניסיוננו, בניין או מתחם מאוחדים, מרחיקים יזמים סוררים, ובכך נמנעים קרבות שליטה שליליים, המקשים הן על החיים והן על הגשמת חלום הדיירים.
למזלנו, בגרסת ההתחדשות העירונית של "משחקי הכס", לאף יזם אין דרקונים. ולכן, מתחמים של בעלי דירות שיקדימו את תרופת האחדות למכת הפילוג יצילו את הבניין ממאבקים מיותרים וממלחמות שמקדמות אותם להווה מפולג יותר, במקום לעתיד טוב יותר.
מאת עו"ד ירון שלומוביץ, שותף, שלומוביץ, סורקין ושות' – משרד עו"ד
