הסבת משרדים למגורים – צעד בכיוון הנכון
הסבת משרדים למגורים – צעד בכיוון הנכון
בטיוטת חוק ההסדרים שעדיין נמצאת על שולחנה של הממשלה היוצאת ביחד עם התקציב, ביקש משרד האוצר לתפוס שתי ציפורים במכה אחת: פתרון חלקי למצוקת הדיור ולעודפי הביקוש לדירות בשוק הנדל"ן, ומצד שני מענה לירידה בביקושים לשטחי משרדים שהתגברה במשבר הקורונה. האוצר התייחס למתחמי מסחר ותעסוקה ענקיים שנבנים בישראל וכאלה שכבר קיימים, וביקש להסב עד 50% ממבני המשרדים לדירות מגורים. אני סבור שמדובר במהלך מצוין.
בשנה האחרונה חל שינוי משמעותי בדפוסי העבודה אשר היו נהוגים עד היום. הצורך בריחוק חברתי גרם לשימוש מואץ בטכנולוגיה (אשר הייתה קיימת אולם לא הייתה בשימוש נרחב) ולמעבר של רבים מהעובדים בשוק העבודה הישראלי לעבודה מרחוק, מהבית ולא מהמשרדים. זה יצר עודפי היצע גדולים של שטחי תעסוקה בשוק המשרדים, שיש שיגידו שכבר היה רווי עוד לפני הקורונה.
על רקע זאת, הסבת שטחי משרדים למגורים יכולה לסייע באופן ניכר לטפל בעודפי ההיצע של המשרדים מצד אחד ובמחסור החמור בדירות מצד שני. בישראל חסרות כ-190 אלף דירות נכון להיום וככל שהגידול הדמוגרפי יימשך, והזוגות הצעירים ימשיכו להתחתן, נראה כי המחסור רק יחריף – במיוחד על רקע המשבר שעדיין מורגש בשוק.
משרדנו עובד עם יזמים שכבר כיום מתחילים לקדם תכניות להסבת פרויקטים של משרדים לטובת מגורים, למרות שהמהלך עדיין לא אושר בכנסת בגלל המציאות הפוליטית המורכבת בארץ. יותר ויותר יזמים מבקשים לבחון דרכים כיצד ניתן לשנות ייעוד באופן מלא או חלקי בפרויקטים שנמצאים באזורי תעסוקה, או אזורים שהוגדרו ככאלו המיועדים לעירוב שימושים.
לשילוב של מגורים ותעסוקה יש יתרון עצום בתקופה הזו. בגלל עודפי ההיצע של משרדים, יזמים חוששים להתחיל פרויקטים חדשים, אך במידה והרשויות יעודדו שילוב של תעסוקה ומגורים, זה יסייע להוריד את חוסר הוודאות ויתרום לקידום פרויקטים בעלי עירוב שימושים מסוג זה. הדבר נכון הן למבני משרדים קיימים אשר מסוגלים להיות מוסבים בחלקם למגורים, והן לבניינים חדשים מתוכננים.
יחד עם זאת צריך לעשות חשיבה לגבי המקומות שבהם נכון לתכנן פרויקטים מעורבי שימושים כאלה, מכיוון שלא כל מקום מתאים למגורים, כמו פארקי תעסוקה מרוחקים. הקונספט הזה מתאים לאזורי תעסוקה אורבניים אשר מונגשים היטב לתחבורה ציבורית. שילוב של מגורים ומשרדים בקרבה לתחבורה ציבורית ואף לקווי מטרו עתידיים, תפחית את עומסי התחבורה ותאפשר מרחב ציבורי נעים יותר לאזורי התעסוקה אשר בשעות הערב מתרוקנים מפעילות. הכנסת מגורים לאזורים אלו תהפוך אותם לשוקקי חיים 24/7 ותמנע כניסת גורמים שליליים לאחר שעות העבודה.
בימים אלו אנחנו עובדים על תכנון פרויקט שיועד במקור למשרדים בלבד, ומתכננים מתחם מעורב שימושים של משרדים ומגורים באופן שווה. המגורים יהיו בקומות העליונות, כאשר מדובר על דירות קטנות בשטח ממוצע של כ-50 מ"ר, והמשרדים מתחתיהן. אנו שמים דגש על יצירת הפרדה מקסימלית בין השימושים השונים שתבוא לידי ביטוי כבר בחניה התת קרקעית, הפרדה פיזית של הלובי וכמובן הפרדה מלאה בקומות.
לסיכום, אולי לא מדובר בפתרון כולל למצוקת הדיור הישראלית שנוצרה בעשורים האחרונים, אך הסבה של משרדים למגורים בהחלט מהווה צעד בכיוון הנכון, ואני מקווה שהממשלה הבאה שתורכב תאשר זאת בחוק ההסדרים. עכשיו רק נותר להרכיב ממשלה...
מאת אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים
