התחדשות עירונית בישראל? אולי אחרי הרפורמה הבאה
התחדשות עירונית בישראל? אולי אחרי הרפורמה הבאה
ההחלטה לסיים את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 יוצרת אי ודאות גדולה בשוק הנדל"ן הן לדיירים והן ליזמים וקבלנים
ההחלטה לסיים את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 יוצרת אי ודאות גדולה בשוק הנדל"ן: הן מצד דיירים בבניינים ישנים שמעוניינים להתחיל לבצע פרויקט תמ"א 38, והן מצד יזמים וקבלנים העוסקים בתחום.
כרגע לא ברור איך בדיוק תיראה התוכנית החדשה, והאם הפתרון יהיה ארצי או מקומי, במיוחד כאשר אנו עומדים במציאות של חוסר וודאות פוליטית. קשה גם לדעת איזו מדיניות תנקוט הממשלה החדשה בנושא שיווק קרקעות ע"י רשות מקרקעי ישראל. התוצאה הסופית היא שהמנועים שאמורים לספק קרקעות להמשך של תנופת בניה, למעשה לא קיימים כרגע, ולכן - חוסר היציבות הפוליטית מונע מהשוק את היכולת לתכנן קדימה.
לא רק זאת, ישנן ערים ורשויות מקומיות בהן נחתם הגולל על פרויקטי תמ"א 38, שם לא יאשרו יותר פרויקטים יחידניים בפורמט הנוכחי של התוכנית.
נכון לעכשיו, כמעט ולא נשארות אופציות של פרויקטים לבנייה שאפשר לבצע – גם במישור של הקצאת קרקעות חדשות וגם במישור של התחדשות עירונית. כלומר - ההיצע של פתרונות דיור לעתיד המיידי פוחת, במגמה הפוכה לביקוש - שעולה באופן יציב. כל זה קורה כאשר ישראל ממילא נמצאת במשבר גדול של מחסור בפתרונות דיור.
זו לא הדרך להוריד את מחירי הדיור, להיפך, זו הדרך הבטוחה לעלית מחירים עוד יותר גבוהה, מעבר ליכולת הכלכלית של המשפחה הישראלית הממוצעת.
למרות שמדובר בלא פחות מאשר משבר לאומי אמיתי, הממשלה טרם גיבשה את התוכנית החליפית לפרויקטים של התחדשות עירונית. גם הרשויות המקומיות, שמלכתחילה לא ממהרות, ולעיתים אף מעכבות פרויקטים של התחדשות עירונית, מקשות על התקדמות העבודה ועל תפקוד הקבלנים, שברצונם לקדם בנייה בתוכנית.
על פי הנתונים שעלו עד כה, התוכנית החדשה אמנם צפויה להגדיל את זכויות הבנייה לכ-350%, שהם נתון גבוה מהתוכנית הנוכחית, אך למעשה - התמורה לדיירים תפחת, לא יאפשרו לקבלנים להוסיף כ-25 מ"ר נוספים לכל דירה, אלא שחלק גדול מהתוספת תיועד ל"שטחים חומים" שהעירייה תיקח לעצמה, אותם ניתן לייעד כשטח למבני ציבור לתושבים, כלומר לבניית גן ילדים, מתנ"ס, סיפריה וכדומה. ברגע שמעמיסים מיסוי מלא על בעלי הדירות, עם פחות תמורה לכל דייר ושטחים ציבוריים בכל בניין, הדבר מהווה תמריץ שלילי וכך למעשה יורד מהפרק התמריץ המרכזי שהניע את ההתחדשות העירונית בישראל עד היום.
בנוסף, בתוכנית החדשה יבוטלו כל הפטורים ממיסוי שהונהגו בתוכנית הנוכחית, כולל הפטור מהיטל השבחה, כך שהממשלה והעירייה ירוויחו יותר מפיתוח התוכנית, אך בעלי הדירות ישלמו יותר. יזם שיחוייב בהיטלים אשר יוצרים ברוב המצבים חוסר כדאיות כלכלית ליזם יגלגל זאת בסוף גם לדיירים.
כך מצטברים עוד ועוד גורמים שגם מרעים את התנאים לדיירים וגם מבריחים את הקבלנים מפרויקטי התמ"א, משום שפרויקטים רבים כלל לא מאושרים יותר, ואם יאושרו, חלים עליהם עיכובים מצד העיריות. לכן גם פרויקטים בעלי היתכנות שהם במסגרת הפעילות המותרת של תמ"א, לא מצליחים להגיע למימוש, ובינתיים הקבלן מפסיד כסף וזמן.כתוצאה מכך הפריפריה, שממילא התקשתה למשוך יזמים שיפעלו בה בגלל שיקולי כדאיות כלכלית, יוצאת לגמרי מהתמונה. לא רק זאת, הנושא המהותי שהובילה תמ"א 38, חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה לביטחון התושבים, היבט הנדרש כל כך בבניינים ישנים, התמוסס בתוכנית החדשה אשר עיקרה התחדשות עירונית נטו ולא חיזוק מבנים. המדינה לא צריכה להסתכל על התכנית דרך משקפי הרווחיות של היזמים, אלא להתמקד בביטחון של האזרחים, כמהות העניין – וכרגע, המהות הזו עומדת להתבטל.
יש לציין שגם תוכנית תמ"א 38 לא עוררה עניין בשנותיה הראשונות עד אשר הוכנסו התיקונים שהפכו אותה לכדאית, עבור הדיירים והיזמים. גם תוכנית חדשה צריכה ליצור תמריץ שיעודד חיזוק מבנים לרעידות אדמה, ולא רק ביצוע תוכניות פינוי בינוי ו/או התחדשות עירונית.
מאחר וטרם הושבעה ממשלה חדשה, לא צפוי שינוי משמעותי ברגולציה בתקופה הקרובה. התוכנית החדשה שעומדת על הפרק למעשה לא נותנת תמריצים להתחדשות עירונית ברמה הארצית, אלא משאירה את הנושא לפתחן של הרשויות המקומיות שלהן יש את האינטרסים שלהן – שהם לאו דווקא אינטרסים לאומיים.
כאשר אנו מתקרבים לסיומה של התוכנית, רק פרויקטים שכבר התחילו להתקיים יכולים להמשיך ולהתבצע, אבל ישנם כבר רשויות מקומיות בהן הועדות המקומיות לתכנון ובניה מערימות קשיים על אותם פרויקטים ולא מקדמות אותם, כדי להמנע מבנייה ללא היטל השבחה כאשר ממילא התוכנית עומדת להסתיים.
גם אם יונהג מבנה תמריצים חדש שיפתור את בעית הכדאיות הכלכלית, ישנם נזקים מהותיים בביטול התמ"א. פרויקטים בעידן שלאחר התמ"א יצטרכו לעשות תוכניות תב"ע, דבר שיאריך את התכנון בשנים, ובפועל יחסום את האופציה של בניית בניין בודד כפרויקט התחדשות עירונית, ויעודד רק בנייה מחדש של מתחמים שלמים. העברת הכוח לעיריות תוביל גם לכך שהרשות המקומית תכתיב ליזמים לשלב 'מבני ציבור' בתוך אזורי המגורים, נושא בעייתי נוסף המוריד מהרווחיות של היזם, וגם גורם למחלוקות בין הדיירים לבין התושבים המעוניינים לעשות שימוש באותם שטחים ציבוריים, כאשר ברור כי שטחים ציבוריים, עם כל היתרונות שבהם, לדיירי הבניין שבו הם נמצאים - הם מקור לרעש, בלאי גדול יותר, נדרשים לתחזוקה ומשפיעים על התנועה והחניה בכל האזור.
בעוד העירייה תמיד תחתור לאשר שימושים נוספים כדי להגדיל הכנסות מארנונה, דיירים לא תמיד מעוניינים לרכוש דירה בבנין שיש בו גן ילדים או בית כנסת. ברור כי יש יתרונות וחסרונות לקרבה למבני ציבור, אך שיקול זה צריך להישאר בידי היזם והדיירים. כשיש שטח חום בתוכנית, הציבור יכול להחליט האם לקנות דירה ליד שטח חום, וערך הדירה עלול להיות מושפע מכך בהתאם. לרוב, הערך של דירות ליד שטחים חומים נמוך יותר, שכן רוב האנשים מעדיפים בהפרדה בין שיטחי ציבור לבין אזורי המגורים.
גן ילדים או משרד קבלת קהל של מחלקה מסויימת בעירייה, למשל, גורמים לתנועת אנשים ורכבים רבה ברחוב, תושבים הבאים לקבל שירות או הורים המביאים את ילדיהם לגן יסתובבו במרבית השבוע בכניסה לבניין, זה גורם לרעש, מטרד, לכלוך, עישון והשלכת בדלי סיגריות ואשפה.
בעוד דיירי הבניין יעדיפו שקט וחניה זמינה ברחוב, האינטרס של העירייה, לעומת זאת, יכול להיות הפוך. אם העיריות יכתיבו את התנאים ליזמים בכל פרויקט התחדשות עירונית הן יכולות לכפות הקמת גן ילדים או כל מבני ציבור אחד בקומת הכניסה.
בכדי לתת פתרון אמיתי להתחדשות העירונית בישראל לעוד שנים רבות, כל תוכנית חדשה צריכה לתת פתרון אמיתי לחיזוק המבנים, לכדאיות הכלכלית הן מצד הקבלנים והן לטובתם וכדאיותם הכלכלית של הדיירים הוותיקים, לאפשר גמישות תכנונית של בניין אחד או מתחם שלם ולקצר ככל הניתן את הליכי הרישוי והאישורים, כדי להתאים לקצב הגידול הטבעי ולביקוש הגובר לדיור בישראל.
מאת ניר נווה, מנכ"ל, נווה בגדדי חברה לבנייה
