כך נקצר את הליך רישום הדירה בטאבו

תקופת הקורונה יצרה גם מגמות חדשות בשוק הנדל"ן. בעלי דירות רבים מעוניינים למכור אותן  לצרכי נזילות, שדרוג וכו', אולם כשמדובר בדירות ישנות, יש אלפי בעלי דירות שלא יכולים לממש את דירתם משום שהיא אינה רשומה בפנקסי המקרקעין (בטאבו).

בישראל יש כיום מאות אלפי דירות שאינן רשומות בטאבו. מכירת דירות כאלה מתאפשרת בקלות יחסית בעשור הראשון לאחר סיום הבנייה. אלא שאח"כ חולף עשור ועוד עשור ובעלי הזכויות נותרים ללא רישום בטאבו וניהול מרשם זכויות מסודר.

ב-2017 פנו למשרדי 84 בעלי זכויות מרחוב פרויד בחיפה שרכשו דירותיהם לפני יותר מ-40 שנה ועדיין רשומות בהערות אזהרה בלבד ולכן הבעלים לא יכולים למכור אותן. הליך הרישום ארך כ-3 שנים תוך ניהול הליך משפטי, רישום איחוד וחלוקה מחדש ורישום בית משותף. כיום יכולים בעלי הדירות למכור את הדירות.

במקרה אחר מדובר בקרקע של 63 דונם בנתניה הכוללת מבני ציבור (היכל התרבות, ביהמ"ש ועוד) ו-16 בנייני מגורים משנות ה-70, כאשר הבעלות רשומה במשותף - "מושע". בעלי הדירות  נקטו יוזמה פרטית להסדרת הרישום בטאבו והם יוכלו למכור את דירותיהם כך שלמעשה בעלי הדירות הנ"ל "שחררו" את דירותיהם ל"שוק החופשי" באופן עצמאי.

ב- 2 המקרים הללו נקיטת הפעולות לרישום הביאה לשינוי עמדת בנקים למשכנתאות ביחס לנכסים אלה ולמימון רכישת דירות בפועל, לאחר שנים שלא היה ניתן לעשות כן.

משרדי הטאבו צילום: אוראל כהן

היעדר הגנה מלאה ברכישת הדירה

מקור הבעיה של הדירות שאינן רשומות בטאבו, נובע מהיעדר הגנה מלאה ברכישת הדירה. חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011, מחייב ברישום בתוך פרקי זמן קצובים ולפי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 קיימת אפשרות להטלת קנסות ועיצומים כספיים, אולם לא קיימת סנקציה ו/או תמריץ משמעותיים האמורים ל"קדש" את זכות הקניין עד השלב הסופי - הרישום בטאבו.

כיום ערבות חוק המכר דירות מהווה רשת ההגנה של רוכשי דירות, אולם הערבות מושבת חזרה/פוקעת במסירת הדירה כך שלא קיימת כל בטוחה לאחר מכן, לרשום את הדירות בטאבו.

בתחום ההתחדשות העירונית, קיים מנגנון המבטיח את רישום הזכויות הקנייניות באמצעות ערבות רישום הקבועה בהסכם. מנגנון זה מוכיח שבפרויקטים כאלה קיימת מחויבות אמיתית ליזם/קבלן להשלים את רישום הזכויות הקנייניות.

סיבה נוספת, קשורה בסרבול התהליכים הבירוקרטיים הכרוכים ברישום, האורכים זמן רב וחסמים מובנים בהתנהלות ברשויות השונות, היעדר "סנכרון" וחילופי מידע ביניהן.

בעידן שבו רכישת דירה היא בגדר חלום לאנשים רבים, אין ספק שיש ליצור ודאות כלכלית ולפעול לקידום יוזמות לשיפור וייעול תהליכים בירוקרטיים.

טעם נוסף ולא פחות חשוב המושפע מהליכי רישום הזכויות בטאבו הוא דירוג ישראל במדד "קלות עשיית עסקים" (Db) של הבנק העולמי. עפ"י המדד, לשיפור נהלים ותהליכים בירוקרטיים השפעה אפקטיבית על היציבות והצמיחה הכלכלית במשק. לפני שנה דורגה ישראל במקום ה- 35 מתוך 190 מדינות, כאשר בראש המדד מדורגות ניו זילנד וסינגפור. 

עו"ד מזי טזזו צילום: מיה טנר

חיזוק הקשר בין גופי התכנון לגורמי הרישום

בחודש נובמבר 2020 פורסמו מסקנות דו"ח הצוות להאצת הליכי רישום זכויות במקרקעין - "מתכנית לרישום" - בראשות ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, כחלק מהתהליכים וממשקים מקוונים להסרת החסמים הבירוקרטיים לרישום זכויות בעלות בדירות בטאבו ונכסים בכלל בטאבו.

עיקרי ההמלצות נוגעות לחיזוק הקשר בין גופי התכנון לגורמי הרישום, ביטול שלב משמעותי ברישום והפיכתו לחלק משלבי התכנון, אישורי מס על עסקאות היסטוריות בנכס לא ידרשו, יצירת ממשק ישיר בין האגף לרישום והסדר ומיסוי מקרקעין, הסדרת אופן רישום חריגות בנייה, קביעת סנקציות לקבלנים וחברות משכנות בקרקעות שבניהול רשות מקרקעי ישראל.

שינויים בתהליכי הרישום של זכויות בטאבו, נוגעים כמעט לכל אחד ומחייבים רפורמה בהיקף ההגנה על זכות הקניין המהווה חלק מחוקי היסוד של ישראל עד לרישום הזכות ובאופן העולה בקנה אחד עם חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיו עסקה במקרקעין חייבת ברישום הזכויות בטאבו, ואם לא נגמרה העסקה ברישום רואים אותה כזכות חוזית בלבד.

ככל שיאומצו מסקנות והמלצות הצוות להאצת הליכי רישום זכויות במקרקעין, תהיה זו בבחינת "קפיצת מדרגה" נוספת בתהליכי ההתייעלות של הבירוקרטיה המשקית.

אולם, על מנת לייצר את הוודאות הכלכלית הדרושה, קיים צורך בשינוי תפיסתי מהיסוד ביחס להגנה על זכות הקניין והנהגת פרקטיקה וחקיקה הולמת שתבטיח את הזכות עד לרישום הזכויות הקנייניות בטאבו.

שינוי בתפיסה מהיסוד משמעו הפרדה מוחלטת בין החלק התכנוני לחלק הקנייני משלבי התכנון הראשוניים ועד לשלב רישום הדירות כיחידות עצמאיות ונפרדות כך שרישום הבית המשותף יבוצע כבר בשלב קבלת היתר הבנייה.