טעויות של דיירים בהתחדשות עירונית

 מוגש מטעם DUN'S 100

התחדשות עירונית נתפשת ככזו כמשרתת את כל הצדדים המעורבים בה – הדיירים בבניינים הישנים זוכים בחידוש והגדלת דירתם ושכונת מגוריהם, הרשות המקומית נהנית משיפור התשתיות והשכונות בתחומה והיזם זוכה ברווח נאה, עם זאת מסתבר שההליך עלול להסתבך ולהתעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש בגלל טעויות של הדיירים.

להלן הטעויות הנפוצות של דיירים:

טעות מס' 1: לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעירייה

הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות - מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ"א 38 או האם לפי ההצעה שהגישו, ישנה אפשרות לקבל היתר בנייה. אם אין עורך דין מטעם הדיירים שיבחן את ההצעה, הדיירים עלולים להתחייב לאותו יזם, שבסופו של יום לא יוכל לעמוד בהצעתו המקורית.

טעות מס' 2: לחתום ליזם על בלעדיות

לעתים הדיירים נחפזים לחתום על התחייבות ליזם שנקראת "נון שופ", שמעניק לו בלעדיות של חצי שנה- שנה, לבצע את הפרויקט בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון. אולם, זכויות הבניין פתוחות לכל - ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין - ורק אז להגיש הצעה בהתאם וגם אז לא מומלץ לחתום אלא לערוך מכרז יזמים. ברוב המקרים, נוסח כתב ההתחייבות שעליו מבקש היזם או המארגן להחתים- הוא חד צדדי לטובת היזם ועל כן לא מומלץ לחתום בלי ייעוץ משפטי.

טעות מס' 3: לנהל משא ומתן לא שקוף עם היזם

במקרים רבים, מנהל היזם עם הדיירים משא ומתן באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמא, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון של הפרויקט. ישנם גם מקרים הפוכים, בהם, למשל, נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך. כאמור, החוקים והתיקונים החדשים (חוק ההתחדשות העירונית, חוק המארגנים וחוק פינוי ובינוי) מגנים על הדיירים במקרים אלו, ומאפשרים בנסיבות אלו, לבטל את ההסכמים שנחתמו.

עו"ד רוית סיני צילום: אייל יצהר

טעות מס' 4: לאפשר לכל דייר להביא יזם מטעמו

במקרים מסוימים, נציגות ועד הבית המשותף, מאפשרת לכל אחד מהדיירים להביא יזם מטעמו. בפרויקטים רבים במקומות הביקוש, כל דייר עומד על כך שהיזם שהביא מטעמו יזכה לקבל את הפרויקט. אולם בהנחה שישנם כמה דיירים, וכל אחד מהם הביא הצעה דומה מיזם אחר, סביר להניח שלא תוכלו לקבל החלטה על זהות היזם המתאים בזמן קצר באופן ראוי.

טעות מס' 5: לסמוך על היזם בעיניים עצומות

תהיה זו טעות מצד הדיירים, לקבל כמובן מאליו, כל הצעה של היזם לגבי התמורות המובטחות. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע הפרויקט. במקרים שבהם, דיירים בדקו את ההצעה באמצעות עורך דין מנוסה מול אדריכל, התגלו בסופו של דבר, ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן, שלולא בדיקה זו, היו הדיירים מפסידים את אותן זכויות שהיו מוקנות ליזם.

עוד מומלץ, לבדוק היטב פרויקטים קודמים שביצע מול הדיירים שעברו איתו את התהליך. היו מקרים לא מעטים, שיזמים טענו שהיו מעורבים בפרויקטים, שבבדיקה הסתבר, שלא היו קיימים.

טעות מס' 6: לדרוש שיפוץ של הדירה מהיסוד

במקרים של הריסה ובניה או פינוי בינוי, ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הדירה שביצעו. סביר מאוד להניח, שאם בעל דירה ידרוש מהיזם החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב. ראשית משום שעד שיתקבל היתר יעברו לפחות כמה שנים טובות ממועד השיפוץ, (שמאי מקרקעין לוקח בחשבון שיפוץ רק אם נעשה מהיסוד ועד 4 שנים מהמועד בו נעשה), מעבר לכך הרי שממלא במסגרת קבלת דירה חדשה היזם מתחייב למפרט טכני גבוה יוקרתי וחדשני ומעל לכל, ערך השיפוץ מקבל ביטוי בסכום דמי השכירות ששמאי מקרקעין בוחן בטרם מועד הפינוי. כך בעל דירה שלא שיפץ יקבל דמי שכירות לתקופת הפינוי פחותים מבעל דירה שהשקיע בשיפוץ.

מאת עו"ד רוית סיני מייצגת דיירים בהתחדשות עירונית ומחברת הספר "המדריך לתמ"א 38- פינוי בינוי"