למה רק רבע?

 מוגש מטעם DUN'S 100

מזה שנים רבות, הזחילה בתוך פקק תנועה הזורם לאיטו לאורך נתיבי איילון, נתפסת כחלק אינטגרלי מחוויית המגורים באזור המטרופולין של תל-אביב, כמוה כישיבה "נינוחה" בבתי קפה או בילוי משפחתי בקניונים.

נכון לשנת 2017 בתל-אביב היו כ-420 אלף מועסקים, כאשר שני שליש מתוכם חיים מחוץ לעיר ומגיעים אליה מדי יום לצרכי עבודה, אלו הם "היוממים".

מבעד לשמשת רכביהם, היוממים יכולים לראות עוד ועוד מגדלים הצומחים ברחבי תל-אביב, רובם ככולם, לאורך נתיבי איילון, באזורי המע"ר (מרכז עסקים ראשי) של תל-אביב.

בהתאם להוראות תכנית המתאר של תל-אביב תא/5000, אשר אושרה בשנת 2016, המגדלים של אזורי המע"ר עתידים לרכז את מרבית הבניה במרכז העיר, בעיקר משני עברי נתיבי איילון עם שלוחה נוספת באזור שדרות רוטשילד.

צפיפות הבניה הפוטנציאלית באזורי המע"ר הינה חסרת תקדים ברמה הארצית ועשויה להגיע לכדי רח"ק 12.8 ואף רח"ק 14 במקומות מסוימים (רח"ק – רצפה חלקי קרקע). רק כדי להמחיש את המספרים, המשמעות של רח"ק 12.8 היא שעל מגרש בשטח של 5 דונם ניתן להקים פרויקט הכולל 64,000 מ"ר שטחים בנויים.

תכנית המתאר מאפשרת שילוב של שטחי מגורים בתוך הפרויקטים המתוכננים באזורי המע"ר, בשיעור שלא יעלה על 25% מסך השטחים לבניה.

בנתוני הדוגמה המספרית שהבאנו לעיל, הפרויקט שלנו צפוי לכלול מגדל תעסוקה (רובו ככולו משרדים), בהיקף של 48,000 מ"ר וכן מגדל מגורים הכולל 16,000 מ"ר (כ 200-250 יחידות דיור, בשטח של 70-80 מ"ר בממוצע לדירה).

עו"ד אנדרי פייר צילום: יח"צ

מדוע נקבע שיעור המגורים דווקא על 25% ?

האם זהו השיעור הראוי מהבחינה האורבנית ?

מהן ההשלכות של היחס בין שטחי התעסוקה ושטחי המגורים באזורי המע"ר לבין משבר הדיור והתחבורה במרכז הארץ ?

כדי לנסות ולענות על שאלות אלה, נצטרך לחזור כ-30 שנה אחורה בזמן ולחצות את נתיבי איילון מזרחה אל שכנתה של תל-אביב – היא רמת גן.

מתחם העסקים של אזור הבורסה ליהלומים ברמת גן הוקם, החל מסוף שנות ה-60, כמרכז עסקים מודרני, המנסה לקרוא תיגר על ההגמוניה של תל-אביב כבירתה העסקית של ישראל.

ואכן, בשעות היום מתחם הבורסה שימש כמרכז עולמי של ענף הסחר ביהלומים. בשעות הלילה, לעומת זאת, האזור השומם הפך למוקד של תעשיית מין: מועדוני חשפנות, בתי בושת, זנות רחוב ופעילויות עברייניות הנלוות להם.

מבחינת מדיניות התכנון העירונית, האצבע המאשימה למצבו העגום של מתחם הבורסה ברמת גן, הופנתה להיעדר שימושי מגורים לצד שימושי התעסוקה. כתוצאה מכך, בסיומו של יום העבודה, המשרדים ובתי המלאכה מתרוקנים, המתחם הפוך לנטוש והיווה אבן שואבת לפעילות שוליים ולפעילות עבריינית.

בעת קביעת המדיניות התכנונית ביחס לאזורי המע"ר של תל-אביב, במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת, הושם דגש על עירוב שימושים והכללת דירות מגורים לצד בנייני המשרדים.

תחילה, שיעור המגורים נקבע ל22% ולקראת תחילת שנות ה-2000 עודכן ל-25%. מספר זה התקבע בסופו של דבר גם בתוך הוראות תכנית המתאר תא/5000.

מעיון בפרוטוקולי הדיון של רשויות התכנון מלפני 20 שנה עולה כי הנימוק הבלעדי להכללת שימושי המגורים במע"ר היה הבטחת פעילות עירונית מעבר לשעות העבודה. המגורים במגדלים באזורי המע"ר נתפסו כלא אטרקטייביים ודיירים שיסכימו לגור בהם נועדו לשמש בעיקר כ"שומרי לילה".

רשויות התכנון כלל לא נתנו את הדעת לחשיבות שילוב היקף נאות של מגורים באזורי המע"ר בהיבטים של היצע הדירות, תחבורה, ביקוש לשטחי משרדים, כמו גם להשלכות כלכליות וחברתיות, הן ברמה העירונית והן ברמה הלאומית.

ממילא, לא נעשו כל בחינה וניתוח מעמיקים של שיעור המגורים הראוי, והמספר 25% נקבע באופן שרירותי לחלוטין.

מאז זרמו לא מעט מים ויוממים באיילון. מחירי הדיור בתל-אביב עלו פי 3 בין השנים 2006 ל-2016 ומושגים כגון "משבר הדיור" ו-"משבר התחבורה" הפכו לחלק בלתי נפרד מהשיח הציבורי ושגרת החיים בישראל.

כותב שורות אלה סבור, כי למדיניות של רשויות התכנון ועיריית ת"א בראשן, המתנגדות באופן עיקש להגדלת שיעור המגורים באזורי המע"ר בעיר, ישנה תרומה ניכרת למציאות העגומה אותה אנחנו חווים בעשרים השנים האחרונות.

הדבר נובע, בין היתר, מהתמורות שחלו באופן השימוש בשטחי המשרדים. לפי מחקרים שנעשו בעולם, מאמצע שנות ה-90 צפיפות המועסקים במשרדים (כלומר כמות העובדים המועסקים למ"ר משרדים) עלתה בכ-50%. שיעור העלייה בצפיפות גבוה אף יותר בערים המשמשות כמרכזי עסקים, כגון תל-אביב.

נחזור לדוגמה של הפרויקט שהבאנו לעיל: כאשר הוחלט על מדיניות של 25% מגורים באזורי המע"ר, מגדל המשרדים בן 48,000 מ"ר היה צפוי לאכלס כ-2,800 עד 3,000 עובדים קבועים (לפי צפיפות של עובד אחד לכל 16-17 מ"ר); בפועל, מגדל משרדים בהיקף זה שיוקם בשנת 2020 יאכלס 4,400 עובדים לפחות (לפי צפיפות של עובד אחד לכל כ-11 מ"ר).

חשוב להדגיש שהנתונים שלעיל הינם טרום משבר הקורונה, שכתוצאה ממנו מגמות אלה צפויות להתגבר אף ביתר שאת.

לעומת זאת, לא חל שינוי משמעותי במספר הדיירים בגיל התעסוקה שיגורו במגדל המגורים בפרויקט. אדרבא, משנות ה-90 חלה עליה של 11 מ"ר בגודל דירה ממוצעת בתל-אביב.

הפער בין מספר הדיירים לבין מספר העובדים במע"ר מתבטא באופן מיידי הן במחירי הדירות והן בכמות היוממים בכבישים.

עכשיו תכפילו את המספרים פי חמישה, שכן על פי נתוני עיריית תל-אביב בשנים הקרובות היצע שטחי המשרדים צפוי לגדול בכ-250,000 מ"ר מדי שנה, רובם ככולם באזורי המע"ר. אשר על כן, ליוממים שבינינו צפויים להצטרף בשנים הללו אלפים רבים של חברים יוממים חדשים, עמיתים לדרך ולפקקים המתארכים.

ככל שרשויות התכנון ישכילו להגדיל את שיעור המגורים במע"ר לכדי 40% לפחות, הדבר יאפשר להוסיף באופן מיידי ומדי שנה, כ-700 דירות נוספות לשוק הדיור העירוני (על 3,000 דירות שנבנות היום), רובן ככולן דירות קטנות, דירות להשכרה ודירות בהישג יד. וכך ניתן יהיה להגשים ביתר שאת את החזון של עירוב השימושים שבו אנשים גרים בסביבת מקום העבודה ומגיעים אליו ברגל או בתחבורה ציבורית עירונית.

לעומת זאת, המשך היצמדות לעקרונות שנקבעו לפני למעלה מ-20 שנה, ללא עדכון והתאמתם למציאות המשתנה, עלול לפגוע בסופו של דבר באיכות החיים והעבודה בעיר תל-אביב של כמו גם ביוקרתה ובמעמדה כבירת העסקים של ישראל.

מאת עו"ד אנדרי פייר, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד עוה"ד ש. בירן ושות'.