שכר טירחה מפנק לשרגא בירן, הריסת גשר ופינוי בסטיונרים

במסגרת דיוני המס בין רשות המסים לבין חברת השוק (שהחזיקה בזכויות החכירה והבנייה של השוק הסיטונאי בתל אביב), שמיוצגת על ידי משרד עורכי הדין אודי ברזילי, הציגה החברה רשימת הוצאות ארוכה שמסתכמת ב־438 מיליון שקל. זאת במטרה שרשות המסים תכיר בהן כהוצאות על עסקאות המקרקעין ותפחית אותן מהסכום הכולל שקיבלה החברה בעסקה כך שתשלומי המס שלה יצומצמו.

בניין משרד הביטחון בקריה, הריסת גשר מעריב ועו"ד אודי ברזילי. ההוצאות תפחו צילומים: אוראל כהן, שאול גולן

שרגא בירן צילום: אוראל כהן

קיזוז הוצאות עסקה להקטנת חבות מס היא פרקטיקה שמוכרת ומקובלת בפקודת מס הכנסה. עם זאת, לא פעם – וגם במקרה של עסקאות השוק הסיטונאי – מתעוררת מחלוקת באילו הוצאות מכירים ובאילו לא ובעיקר באיזה סכום.

בעסקת השוק הסיטונאי טוענת החברה שרשות המסים לא הכירה לה בהוצאות של 61 מיליון שקל על עבודות פיתוח שונות שביצעה. אם ההוצאות לא יוכרו, המס יהיה גבוה יותר. זאת, כאמור, אחת המחלוקת בין הצדדים.

רשימת ההוצאות כוללת תשלומים גבוהים לעיריית תל אביב על דמי חכירה של הקרקע במהלך השנים, על היטל ההשבחה ששולם במסגרת העסקאות וכן על השתתפות חברת השוק בפיתוח האזור ובניית מבני ציבור. כל אלה מסתכמים ל־306 מיליון שקל.

כמו כן, הרשימה כוללת כמה הוצאות מעניינות וגבוהות במיוחד. כך למשל משרד עוה"ד שרגא בירן, שליווה את העסקה על כל היבטיה הנדל"ניים, זכאי לשכר טירחה של לא פחות מ־35 מיליון שקל. אמנם מדובר בשכר טירחה עבור שנים רבות של טיפול אך עם זאת 35 מיליון שקל משקפים 1.67% מכל התמורה בעסקה שעומדת על סכום של 2.095 מיליון שקל. לדברי עורכי דין בתחום ששוחחו עם "כלכליסט" מדובר באחוז גובה יחסית מהעסקה כשכר טירחה, שכן בעסקת נדל"ן מקובל לגבות שחר טרחה בשיעור של 0.5%–1%.

משרד שרגא בירן הוא לא המשרד היחיד שיהנה משכר טירחה. משרד נוסף שיושב על חשבון ההוצאות של פרויקט השוק הסיטונאי הוא משרד אודי ברזילי, שמטפל בצד המסויי של העסקה ויקבל תשלום של 4.6 מיליון שקל.

הוצאה נוספת נוגעת לגשר מעריב ההיסטורי שנהרס. מהדיונים עם רשות המסים עולה כי לטענת יו"ר חברת השוק מאז שנת 2009 יהודה יפרח (המשמש כיום כמנהל חטיבת הנדל"ן בתנובה), לחברה הייתה הוצאה של כ־18 מיליון שקל עבור "שיקוע גשר מעריב" שבה הרשות צריכה להכיר. מדובר בסכום ששולם לטענת חברת השוק לעיריית תל אביב בתמורה להריסת הגשר שהיה בשטח הפרויקט, תוך התחייבות לשאת בתשלום בין אם ייבנה גשר חדש במקומו ובין אם לא.

סוגיית "המטלות הציבורית", כאמור, עומדת בלב מחלקת המס בין הצדדים. כך למשל נטען כי בהסכם שנחתם ב־2010 עם העירייה, נכללה חובה לכלול מבני ציבור (קאנטרי, בית ספר וגני ילדים) בשטח של 11,492 מ"ר, אולם בפועל הוקמו מבני ציבור בהיקף של 15,411 מ"ר. ההפרש, לטענת החברה, נבע בין השאר מהגדלת שטח מבני הציבור ובכללם בית הספר, מאילוצים תכנוניים ומשינוי בתקנים של משרד החינוך ומשרד העבודה והרווחה. אלה לטענתה אירועים שנוצרו אחרי חתימת ההסכם עם העירייה, שהובילו להגדלת עליות הפיתוח.

הוצאה נוספת שבה ביקשה החברה להכיר היא הוצאות פינוי של "בסטיונרים" כדברי החברה שפלשו לשטח השוק. על פי חשבון ההוצאות, מדובר בסכום של 13.1 מיליון שקל.

עוד 5.5 מיליון שקל שילמה חברת השוק לסיטי בנק כדמי תיווך. סיטי בנק נשכר לקראת סוף העשור הקודם כדי לאתר קונים מחוץ לישראל עבור הקרקעות. לאור המשבר הכלכלי העולמי שפרץ ב־2008 לא נמצאו קונים כאלה.

הוצאה נוספת היא תשלום של 3.2 מיליון שקל למשרד הביטחון עבור "הסטת קרינה מהמגדלים" שנבנו. זאת לאור קרבתו של הפרויקט לבסיס הקריה.