דוח אפס – מהות ודגשים ליזם

 מוגש מטעם DUN'S 100

הגדרות:

"ליווי בנקאי" – ליווי פיננסי ע"י גורם מממן כגון בנק / קרן / חברת ביטוח וכו'.

"המפקח" – המפקח מטעם הגורם המממן

"המפקח ההנדסי" – המפקח שנשכר ע"י היזם לצורך פיקוח העבודות ההנדסיות והסכמי היועצים השונים.

דוח אפס מהווה כלי לקבלת החלטה עבור הגורם המממן בפרויקט. מטרתו להציג תמונת מצב תכנונית, משפטית וכלכלית של הפרויקט, המהווה אינדיקציה לגורם המממן למידת רצונו ללוות פיננסית את הפרויקט מתחילתו ועוד סופו.

לא מעט יזמים פועלים לקידום הכנת דוח אפס לפרויקט עוד בטרם הקדישו מחשבה למהות הדוח, מידת המורכבות המאפיינת את הפרויקט הספציפי שלהם, והתזמון המדויק בו כדאי להפיק את הדוח על מנת להניב תועלת מקסימאלית לפרויקט.

לעתים נדמה כי יזמים אשר קיבלו או צפויים לקבל בקרוב היתר בניה, רוצים ללא שום דיחוי להפיק דוח אפס, לקבל ליווי בנקאי ולעלות מידית על הקרקע. לכאורה, נשמע ללא ספק המסלול הנכון, אולם המציאות מלמדת שדווקא בשלב הזה, לאחר שנים של קידום הפרויקט מול הרשויות וההליך הבירוקרטי המתיש, ורגע לפני קבלת ההיתר הנכסף, כדאי לעצור, לעצור ולחשוב ..

בהיבט המשפטי, על היזם לוודא שאכן ישנם כל הרישומים המעידים כי הוא בעל הזכות הקניינית הנדרשת לצורך הקמת הפרויקט. על פניו נשמע ברור מאליו, אולם לא תמיד עוה"ד של היזם סגר את כל הפינות הנדרשות וגם אם כן, במקרים רבים המחלקה המשפטית אצל הגורם המממן באה בדרישות נוספות. הגעה לשלב דוח האפס מבלי הכנה מוקדמת בעניין זה, עלולה לגרום לעיכוב משמעותי בקבלת הליווי, שהרי ללא אישור הפרויקט בהיבט המשפטי-קנייני, הפרויקט לא מקודם לבחינה מתקדמת יותר אצל הגורם המממן.

בהיבט התכנוני, ניתן להצביע על שתי נקודות מפתח: מורכבות התכנון ויציבות הפרוגרמה. פרויקט עם תכנון מורכב נוטה לאלץ את היזם להגיש מספר בקשות להיתר שינויים במהלך הבנייה עקב אילוצים העולים מן השטח שאינם נצפו מראש. נכון הדבר גם לגבי יציבות הפרוגרמה. השקעת מחשבה מראש בפרוגרמה ובטיפוסי הדירות אשר יניבו לפרויקט את ההכנסות הגבוהות ביותר, יחסכו שינויים בתמהיל הדירות במהלך הבנייה ואת הצורך בהגשת היתר שינויים. להיתרי שינויים מהותיים השפעה ישירה ועקיפה על עלויות הפרויקט. השפעה ישירה כדוגמת תשלומים חריגים לקבלן ותשלומים נוספים ליועצים בגין הצורך להגיש תכניות בהתאם לתכנון החדש. השפעה עקיפה נובעת מכך שאין תמיד תיאום מושלם בין המצב הסטטוטורי של הפרויקט ועבודות הבניה בפועל, כך בקלות ניתן להיגרר למצב של בניה ללא היתר ואפילו לצו הפסקת עבודה. סיכון זה עלול לגרום לעצירה של שחרור כספים ע"י הגורם המממן או לשחרור כספים חלקי בגין בניה מאושרת בלבד, שני המקרים פוגעים תזרימית בפרויקט, בסעיף המימון ולעתים אף ביציבות הקבלן.

כך לדוגמא במקרה שאירע, יזם החליט להוסיף מספר מטרים לכל מרפסת בבניין במסגרת היתר שינויים, התכניות הועברו לקבלן לביצוע בטרם התקבל ההיתר, בעין אנושית קשה היה לראות בכלל כי המרפסות הנבנות גדולות בפועל מגודלן בתכניות המאושרות, מהנדס של המפקח מטעם הבנק זיהה זאת במהלך סיור שגרתי כאשר מספר רב של קומות כבר היה בנוי ובהתאם כמות גדולה מאוד של מרפסות שכבר נבנו עם שטחים שאינם בהיתר. הבנק המממן ראה את המקרה בחומרה, הקפיא שחרורים ליזם עד להבהרת הנושא ובדיקה מדויקת לסך השטח שנבנה ללא היתר בפרויקט, וגם לאחר הבדיקה החליט לא להכיר ליזם בהשלמה מלאה של המרפסות בלוח התשלומים, החלטה אשר הקטינה את השחרור המגיע ליזם בגין המרפסות, כך שהיזם נותר עם פער שמגיע לקבלן אך לא משוחרר מח-ן הליווי. היזם נאלץ לממן את הפער מחוץ לח-ן הליווי באמצעות הון עצמי. תוספת של מטרים ספורים למרפסת הביאה לעיכוב בפרויקט, לפגיעה בתזרים הקבלן, לגידול בהון העצמי המושקע ע"י היזם ובמוניטין שלו בעיני הבנק. יזם מנוסה המאמץ חשיבה לטווח ארוך, היה דואג מבעוד מועד לכך שהיתר השינויים יתקבל בטרם יגיע שלב בנייתה של המרפסת הראשונה בפרויקט ובכך חוסך עלויות מימון הנובעות מהתארכות הפרויקט, שומר על תזרים יציב לקבלן ובמקביל על שמו הטוב בעיני הבנק.

ישראל יעקב צילום: איגור פינקלשטיין מחברת, עננים

בהיבט הכלכלי, ישנם מספר דגשים לעלות הקרקע, ההוצאות הכלליות ועלויות הבניה הישירות. כל היבט שזור באופן כזה או אחר בהיבט אחר ומשפיע גם עליו.

בקרקע הנרכשת מרמ"י למשל, יש לשים לב כי במכרזים מסוימים עלות הקרקע משולמת עם אופציה להנחה במידה והיזם מסיים את השלמת הפרויקט בהתאם ללו"ז משב"ש ו/או רמ"י. במכרזים אלו רכישת הקרקע מתבצעת באמצעות תשלום בפועל לפי 85% מעלות הקרקע, ו- 15% פיקדון או ערבות בנקאית. יזם אשר בחר מראש קבלן ומפקח הנדסי ראויים ומנוסים, קידם פרוגרמה לא מורכבת מידי ולא התעסק בהגשת היתרי שינויים רבים, צפוי לעמוד בלו"ז ולחסוך עלות מכובדת מאוד ברכישת הקרקע.

בקרקע הנרכשת במסגרת הסכם קומבינציה, מומלץ לשים לב שעלות שרותי הבניה שהיזם מספק לבעלי הקרקע אינה גבוהה משמעותית משווי הזכויות הניתנות ליזם מבעלי הקרקע. במצב כזה הגורם המממן מרגיש חשוף יותר ובדר"כ מבטא זאת בהגדלת ההון העצמי הנדרש מהיזם. בנוסף, בעסקאות קומבינציה מומלץ לא לערב שמאים שונים אלא לעבוד באופן עקבי מול שמאי אחד שהינו גם המלווה את הסכם הקומבינציה מול הדיירים וגם המפקח מטעם הגורם המממן. עבודה עם שמאים שונים בכל אחת מהתקופות הנ"ל מקשה על הגורם המממן בשלב הליווי ההתחלתי ומעוררת סוגיות שונות בהן לא תמיד ברור לגורם המממן ממי מהשמאים עליו לקבל את נתונים מסוימים. אי הבהירות הזאת, מביאה לא פעם לעיכובים משמעותיים מאוד.

במקרה לדוגמא, יזם התקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי קרקע ואת ההסכם ליווה שמאי נפרד מהשמאי המפקח מטעם הבנק. עם הכניסה לליווי, אחת הפעולות שעל הבנק לעשות במסגרות הליווי הינה העמדת ערבויות לבעלי הקרקע, כל בעל קרקע לפי שווי דירתו הצפויה להיבנות במסגרת ההסכם, אך הבנק התחבט רבות בשאלה לפי איזה שווי לקבוע את גובה הערבות, שווי השמאי המלווה את הסכם הקומבינציה או השמאי המפקח מטעם הבנק ? הסכם הקומבינציה לא הכתיב חד משמעית איזו קביעת שווי שמאית תדריך את הבנק בשלב העמדת הערבויות, הסכם הליווי בין היזם לבנק גם לא הכתיב זאת. סוגיה זניחה לכאורה אך גבתה זמן יקר בקבלת הליווי בשילוב עם סוגיות דומות נוספות שעלו עקב חוסר אחידות בבחירת השמאי.

בהוצאות הכלליות חשוב לבחור יועצים טובים, בין אם מדובר ביועץ נגישות, איטום, או אקוסטיקה, חשוב לא להקל ראש במידת המקצועיות, היסודיות והניסיון שיש ליועצי הפרויקט. מומלץ בעיקר לא להקל ראש בבחירת אדריכל הפרויקט והמפקח ההנדסי. לאדריכל משמעות רבה כפי שצוין לעיל בשלב הכנת הפרוגרמה. למפקח ההנדסי תהיינה השלכות רבות על טיב הניהול והתיאום בין כלל יועצי הפרויקט והקבלן, ניהול יעיל יגרור חסכון בעלויות ובנייה שוטפת ללא הפסקות, אשר תביא לסיום מהיר של הפרויקט ועלויות מימון נמוכות.

בהוצאות הבניה הישירה, ההחלטה על הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט היא קריטית ויש לה השלכות ישירות על סיכויי ההצלחה של הפרויקט. ישנם נושאים רבים שיש לוודא בטרם בחירת הקבלן, להלן התייחסות לנושאים הבסיסיים ביותר.

ראשית יש לוודא שהקבלן עומד בסיווג הקבלני הנדרש להיקף העבודות המבוצע. קבלן שאינו עומד בסיווג כנראה לא יאושר ע"י הגורם המממן גם אם דוח האפס מרשים. במידה וכבר הושקעו ימים רבים במו"מ מול הקבלן, הזמן היקר ירד לטמיון עם סירוב הגורם המממן לאשר את הקבלן. במקרים מסוימים הגורם המממן מעמיק בנושא הסיווג רק בשלב מאוחר יותר בו כבר יש ליווי פעיל ודורש מידית להסדיר את הנושא. במקרה הטוב הקבלן יצליח לעלות ברמת הדירוג ויקבל את הסיווג הנדרש בהקדם, במקרה הפחות טוב הקבלן רחוק מלהשיג את הסיווג הנדרש, ובכך הוא חושף את היזם לסיכון ממשי מול הגורם המממן, שיכול להחליט למשל לעצור את הפרויקט ו/או לדרוש החלפת קבלן. המשמעות של החלטה כזו ליזם היא קשה מאוד, קבלן חדש שייכנס בנעלי הקבלן הקודם מבין גם שהיזם במצוקה וגם שישנן עלויות חדשות הנובעות רק מעצם הכניסה בנעליו של הקבלן הקודם ובהתאם הוא יגיש הצעת מחיר מנופחת. לאחר בדיקת הסיווג כדאי להעמיק במידת ניסיון הקבלן בביצוע עבודות בהיקף דומה, משך הביצוע בפרויקטים קודמים וחוסן תזרימי.

לחוזה הקבלן תפקיד מפתח בפתרון מוגדר מראש לסוגיות רבות שעלולות לצוץ במהלך הבנייה. למשל חשוב שתהיה התייחסות חד משמעית לנושא המקדמות, בקשת מקדמה בסכום מהותי נפוצה למשל בשלב הזמנת מעליות, אלומיניום ומכפילי חניה לאתר. אפשר לעגן בחוזה שלא יהיו מקדמות כלל ואפשר להסכים שכן, אך חשוב שתהיה החלטה חד משמעית בחוזה. במידה וסוכם לאפשר מקדמות, על היזם להיות מוכן למצב בו הגורם המממן יסרב לשלם מקדמות והוא ייאלץ לשלם מקדמות לקבלן ישירות מכיסו, כלומר להשקיע לתקופה קצובה הון עצמי נוסף על ההון העצמי הנדרש ע"י הגורם המממן.

במקרה לדוגמא שאירע, נחתם חוזה בין יזם לקבלן ללא חוסן תזרימי והחוזה לא כלל התייחסות למקדמות. במהלך הבנייה הקבלן פנה בבקשה לקבל מהיזם סדרה של מקדמות, רובן לא אושרו ע"י הגורם המממן ולאחר מספר חודשים הקבלן נטש את האתר. היזם נאלץ לחפש קבלן ראשי חדש שייכנס בנעליו וקיבל הצעות מחיר מנופחות שיהפכו את הפרויקט להפסדי. לבסוף החליט לשלם לעשרות קבלני משנה וכך למעשה הפך לקבלן הראשי בפרויקט שנמצא בבעלותו, אך ללא ניסיון וגם ללא סיווג קבלני שהרי הוא יזם בלבד ולא קבלן רשום.

הפרויקט בכל זאת סיים כהפסדי בעיקר עקב חוסר הניסיון של היזם כקבלן ראשי ועקב תשלומי פיצויים בגין איחור מהותי במסירת הדירות לרוכשים. .לעניין הסיווג הנדרש, נאלץ היזם להביא קבלן שנותן סיווג "מטרייה" כלומר קבלן בעל הסיווג הנדרש שמקבל תשלום חודשי רק בגין מסמך המעיד שהוא נותן את סיווגו לפרויקט ובגין ביקור קליל באתר מידי חודש. עול הבנייה וניהול קבלני המשנה נותר במלואו על כתפי היזם.

כמובן שהתפתחות מסוג זה לוותה בהקפאה זמנית של שחרורים בגין ביצוע ע"י הגורם המממן, והקפאה כללית של עבודות הבנייה באתר, בעיקר מרגע נטישת הקבלן ועד לסגירת החוזים עם קבלני המשנה. כשל נוסף היה בהעסקת קבלן ראשי לא מקצועי שהעסיק קבלני משנה לא מקצועיים, דבר שהתגלה רק לאחר נטישתו את האתר. כאשר היזם פנה לקבל הצעת מחיר מקבלן אינסטלציה, קבלן האינסטלציה ביקר בשטח וטען שעבודות תשתית האינסטלציה שבוצעו לקויות וסירב להיכנס בנעליו אלא אם יפרק אותן מהיסוד. בהתאם הוא ביטא זאת בהצעת מחיר גבוהה שהיזם נאלץ לקבל.

נושא לא פחות חשוב מסיווג קבלני ומקדמות הינו לוח התשלומים בחוזה. מהותי מאוד שהיזם והקבלן יבנו את לוח התשלומים בשיתוף השמאי המפקח מטעם הגורם המממן.

במקרים רבים שאירעו טעות זו מייצרת אי הבנות בכל חודש לעניין שווי ההתקדמות ההנדסית שיש לשחרר לקבלן. על אף שלוח התשלומים אושר בתחילת הליווי ע"י השמאי המפקח, נוכחותו בשלב קביעת לוח התשלומים מונעת אי הסכמות בהמשך. במספר רב של פרויקטים טעות זו מביאה לעיכוב קבוע במועד השחרור החודשי לקבלן ולעתים להפרה של תנאי התשלום הקבועים בחוזה הקבלן. הפרה זו מייצרת פגיעה בקבלן הן בהיבט התזרימי והן במידת הביטחון שלו ביכולת היזם לעמוד בתנאי החוזה. קבלן מעורער משמעותו פרויקט מעורער.

פגישה משולשת בין היזם, הקבלן והשמאי המפקח בשלב שבין דוח האפס לקבלת הליווי, יכולה לייצר לוח תשלומים המוסכם על כל הצדדים והמשך ליווי שוטף ויעיל ע"י הגורם המממן. במקרה כזה באופן טבעי הפרויקט גם מנוהל יותר טוב ברמה ההנדסית כאשר ריכוז המאמצים של המפקח ההנדסי הינו בשטח ולא באי הבנות במשרדי השמאי המפקח.

שימת לב לנושאים מהותיים וראייה תמידית לטווח הארוך תביא לכך שדוח האפס יהיה מרשים לא רק על הנייר אלא גם בתחשיבים לאחר תום הפרויקט.

מאת ישראל יעקב, שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים, ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין בע"מ

זכויות יוצרים של חברת ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין בע"מ.