נדל"ן בעידן שאחרי

 מוגש מטעם DUN'S 100

"במהלך השנים האחרונות ועוד בטרם פרוץ עידן מגיפת הקורונה, ספג שוק הדיור לא מעט זעזועים, כך שהמשבר העמוק בו הוא שרוי כיום, איננו תוצאה ישירה של הקורונה, נהפוך הוא. דווקא בעיתות משבר כמו היום, דומה שמקבלי ההחלטות התחילו סוף סוף להפנים את גודל השעה, והחלו לייצר תכניות ורעיונות שבעבר לא היו. לדוגמא, תכנית ששת הסעיפים שר הבינוי והשיכון, הרב יעקב ליצמן, שפורסמה לאחרונה, מהווה ללא ספק "שיפור מקצים" לא מבוטל לעומת תכניות קודמות, הן בהחלטה להפסיק לאלתר את תכנית מחיר למשתכן, הן בסבסוד דירות יד שניה בפריפריה, הן במשכנתאות גמישות יותר והן בהורדה חלקית של מס הרכישה.

יחד עם זאת, תכנית זו בהחלט אינה מספקת על מנת להוציא את ענף הבנייה מן הבוץ העמוק שאליו נקלע. והיא איננה מטפלת די בעיקר התחלואים שמהם סובל השוק:

ראשית, היצע הדירות הלך והתדלדל במהלך השנים האחרונות, זאת שעה שהביקושים הכבושים הלכו וגברו. בפועל, מספר התחלות הבנייה לא חצה לעולם את רף ה-50,000, זאת שעה שהשוק נזקק לכ-65-70 אלף התחלות לפחות. חשוב לזכור שבעיה זו של היצע דל מול ביקוש הולך וגדל רק תלך ותחריף במהלך השנים הקרובות, במיוחד שקצב הגידול הטבעי פלוס העלייה הגוברת תגרום לכך שמידי כחמש שנים בלבד יתווספו למדינת ישראל עוד כמיליון תושבים, כלומר צורך בעוד כ-300 אלף דירות נוספות.

שנית, תכנית מחיר למשתכן, מעבר לעובדה שעלתה לקופת האוצר, במישרין ובעקיפין, יותר מ-20 מיליארד שקלים (!) יצרה עיוות חמור ביותר בשוק הדיור, הגדילה מאד את המחסור בהתחלות בנייה לציבור הרחב של משפרי הדיור, ובמקום להוריד את המחירים בשוק, תדלקה אותם כלפי מעלה. עובדה זו לכשעצמה מצריכה בדחיפות חלופות נאותות למחיר למשתכן, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ.

שלישית, העובדה ששר האוצר הקודם משה כחלון הכפיל את מס הרכישה ו"דאג" להבריח את המשקיעים, הכניסה את השוק כולו למצב של קיפאון עמוק.

רביעית, הבעיות המבניות הבסיסיות של שוק הנדל"ן לא השתנו בפועל: טכנולוגיות מיושנות ובירוקרטיה אינסופית שהביאו לתהליכים סיזיפיים של מתן היתרים, שנמשכים על פני שנים רבות ולמשך בניית פרויקט שהינו פי 3-4 זמן לפחות מהמקובל בארצות המערב המפותחות או במזרח הרחוק.

על כן, וכאמור ב"הפוך על הפוך" אני רואה דווקא את משבר הקורונה כזמן לחשבון נפש מעמיק של מקבלי ההחלטות ולאיתחול מחדש של הענף.

ראשית, יש לבטל לאלתר את התקנה המיותרת, לפיה, כל רוכש דירה, כולל משקיע עתיר ממון, מחויב להביא לפחות 50 אחוזים מהמימון מהבית ויכול לקבל רק עד 50 אחוזים משכנתא. לדוגמה, משקיע שרוכש דירה בפריים לוקשיין בתל-אביב ב-8 מיליון שקלים, חייב להביא מימון עצמי של לפחות 4 מיליון. תקנה זו מונעה בעבר ומונעת גם היום עסקאות רבות שבסופו של דבר המדינה היא הראשונה להפסיד מכך ובעצם מונעת שוק חופשי כמקובל בעולם המערבי.

שנית, להוריד באופן מיידי מיסוי מיותר דוגמת מס הרכישה, ובאופן גורף, הן לרוכשי דירה ראשונה והן למשקיעים. המלצתי שרוכשי דירה ראשונה יהיו פטורים לחלוטין ורוכשי דירה שניה ותושבי חוץ ישלמו 2.5 אחוזים בלבד.

שלישית, במקום הפיאסקו של מחיר למשתכן שרק ייצר באופן מלאכותי דירות גדולות ומיותרות בפריפריה, יש להגדיל מיידית ב-30 אחוזים את אחוזי הבנייה לקבלנים באזור הביקוש של מרכז הארץ (תוספת שבס-כחלון) – חובה ברשויות ובתמורה יעניקו הקבלנים מחירים מופחתים ל-30 אחוזים מהרוכשים. באופן שכזה כולם ייהנו: הן הקבלנים מאחוזי בנייה מוגדלים, הן הזכאים שיוכלו לרכוש דירות במחירים מופחתים בקרבת מקום העבודה במרכז וכמובן המדינה שתגדיל מאד את מספר התחלות הבנייה.

רביעית, במקום המצב האבסורדי שלפיו רק חברות ענק בודדות משתלטות על מכרזי רמ"י, יש לפצל את המכרזים בין מאות ואולי אף אלפי קבלנים בינוניים וקטנים ובאופן כזה גם להתניע את השוק וגם לייצר מקומות עבודה למאות אלפי מועסקים בענף הנדל"ן.

חמישית, לפתור אחת ולתמיד את בעיית העובדים הזרים בענף הבנייה. כיום, בעידן הקורונה ישנם בקושי 20,000 עובדים פעילים, זאת שעה שהשוק נזקק לכ-60,000 עובדים זרים לפחות. ברור שמצב שכזה לא יוכל להמשך לנצח מה שמביא אותנו לשלם לסינים גם שכר גבוה יותר מראש הממשלה!

רוני מזרחי

שישית, במקום לעצור התחדשות עירונית, כפי שקורה כיום, כשהחליטו להפסיק את התמ"א 38 עד אוקטובר 2022, יש להרחיב אותה באמצעות יותר זכויות לתמ"א 38/2, דוגמת איחוד מגרשים והגדלת זכויות הבניה על ידי כך ובאמצעות מסלול ירוק ידידותי ומקוצר לפינוי בינוי. ממדובר, יש לזכור, בפוטנציאל עצום של לחפות עוד מיליון דירות חדשות, ובמיוחד בערים הגדולות ובאיזור הביקוש.

שביעית, ובעקבות הקורונה, להתחיל לחשוב מחוץ לקופסא על מוצרים אלטרנטיביים דוגמת להתחיל ולפתח נדל"ן העוסק בתיירות מרפא. לישראל, מדינה קטנה אמנם בשטחה, ישנם לא מעט נכסים כאלה ומזג האוויר המושלם והנגישות המצוינת, יכולים להוות יתרון גדול לפיתוח מוצרים כאלה לתיירות פנים והן לתיירות מכל רחבי העולם ובעת מגיפה יהפכו לבתי חולים לטיפול במגיפות.

שמינית, ובעיית הבעיות , הבירוקרטיה ותהליך מתן היתרים, הגורמת לכך שכל פרויקט מתארך שנים רבות החל מתהליך האישור וההיתרים וכלה בביצוע. יש לקצר אותו לאלתר לשישה חודשים, כפי שמקובל בכל ארצות המערב המתוקנות וזה יביא ללא ספק לגידול משמעותי בכמות הדירות "על המדף".

תשיעית, חשוב במיוחד שמקבלי ההחלטות בממשלה, ובמיוחד שרי האוצר והשיכון, ישלבו אותנו, היזמים והקבלנים, במערכת קבלת ההחלטות.

לסיכום, מדובר ללא ספק בשעת חירום לא רק לענף הנדל"ן אלא גם למשק הישראלי כולו ועל כן אנחנו, היזמים והקבלנים, איננו יכולים לשבת מהצד. שומה על כולנו להיות מאוחדים, לטובת דור העתיד של מדינת ישראל שכולנו כה אוהבים!

כותב המאמר רוני מזרחי הינו נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"