פרוייקט המטרו התת-קרקעי בגוש דן: שדרוג תחבורתי ולצדו - איום קנייני

מוגש מטעם DUN'S 100

בחודשים האחרונים נחשפו לציבור הרחב המסלולים המתוכננים של שלושת קווי המטרו התת-קרקעיים של גוש דן: 1M, 2M ו- 3M, שלפי ההצהרות אמורים לקום עד לשנת 2040.

הגם שכבר כעת נשמעת ביקורת לגבי מסלולי הקווים שנבחרו (ובפרט לגבי הקישוריות המעטה יחסית שהם מספקים לתל אביב, המחייבת שימוש בכלי תחבורה נוסף), ובנוגע למועד הרחוק שנקבע להקמתם, אין ספק שמדובר במענה קריטי והכרחי לכשלים הקיימים במערכת התחבורה הציבורית בישראל. תשתיות התחבורה הקיימות קורסות מעומסי תנועה, כשתחזיות גידול האוכלוסייה במדינת ישראל מצביעות על הצורך במציאת פתרון תחבורה ציבורי שיניע מסות של אנשים ללא שימוש ברכב פרטי.

הגם שמדובר באיחור ניכר, בהחלט הגיע הזמן שגם למדינת ישראל, כמו בשאר מדינות העולם המערביות, תהיה רכבת תת-קרקעית משלה (ולא רק "רכבת קלה" - מכשיר שיעילותו והרלוונטיות שלו למאה ה-21, מוטלות בספק).

אישורם של קווי המטרו מבחינה סטטוטורית, הינו בסמכותה של הוועדה לתשתיות לאומית – הות"ל - מוסד התכנון ברמה הגבוהה ביותר שהוקם במטרה לקדם תשתיות בעלות חשיבות לאומית בלוח זמנים קצר.

שלושת מסלולי המטרו המתוכננים יאושרו בארבע תכניות נפרדות (המכונות תת"לים):

1. תת"ל 101א ו-101ב - קו 1M צפון-דרום, שיקשר בין הרצליה לרחובות דרך תל אביב, יאושר בשני מקטעים: מקטע דרומי M1S (בתת"ל 101א) ומקטע צפוני M1N (בתת"ל 101ב);

2. תת"ל 102 - קו 2M מזרח-מערב, המחבר בין צפון חולון לפתח תקווה דרך תל אביב, רמת גן וגבעתיים;

3. תת"ל 103 - קו 3M טבעת, קו היקפי המקשר בין כל קווי הרשת, שיעבור בין היתר בין הרצליה, רמת השרון, תל-אביב, פתח תקווה, ק.אונו, רמת גן, אור יהודה, חולון ובת-ים.

טרם אישור תכניות המטרו הנ"ל, הן יועברו להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. כל המעוניין בכך יהיה רשאי להעביר את הערותיו/השגותיו לתכנית בתוך 60 ימים מהמועד שבו תפורסם הודעה בנדון בעיתונות.

עו"ד מאיר פורגס ועו"ד נעה יגלה

נכון למועד זה, תכניות המטרו נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים יחסית, כאשר לגבי חלק מהן, לאחרונה בוצע הפרסום הרלוונטי, כך שהחלו להיספר שישים הימים להגשת השגות.

במקביל לתכניות המטרו הנ"ל, מקודמת במועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית נוספת, המכונה תמ"א 70. מטרת תכנית זו הינה יצירת מרחב עירוני המגלם את יתרונות מערכת המטרו, והיא עוסקת, בין היתר, בהעצמת זכויות הבניה בסמוך לתחנות מתוכננות.

שעה שקווי המטרו יספקו בשורה משמעותית לתושבי גוש דן (הגם שבעתיד הרחוק), הם גם "ידרסו" שטחים נרחבים - חלקם בבעלות פרטית - ברדיוס כולל של כ-140 קילומטרים החולפים על פני 23 רשויות מקומיות שונות, לטובת הקמת מסלולי המטרו, תחנות, מתחמי דיפו, מתקנים הנדסיים ועוד. בתכנית המטרו נכללות הוראות המאפשרות להפקיע שטחים שלגביהם הן חלות, כולל במפלס הקרקע, גם אם תשתיות המטרו יהיו תת-קרקעיות. הוראות אחרות עוסקות בהריסת מבנים לאורך קווי המטרו, בהטלת מגבלות בתת ומעל הקרקע ועוד.

למרבה הצער, בהתאם לחוק, למעט במקרים ספציפיים שאינם רלוונטיים לענייננו, אין חובת שליחת הודעות פרטניות לבעלי הזכויות בקרקעות הנכללות בתכניות בנין עיר המופקדות לגביהם, כולל תכניות המטרו, אודות האפשרות להגיש השגות ביחס אליהן, אלא רק חובת פירסום בעיתונות וברשומות. דבר זה מקשה על בעלי קרקע להתוודע לקיומן של תכניות רלוונטיות לגבי שטחים שבבעלותם, כאשר הדרך היחידה של בעלי זכויות כאלו היא באמצעות בדיקות אקטיביות בכל העיתונים או באתר של מנהל התכנון. במדינת ישראל, בעלי קרקע נדרשים לעירנות יתר בכל הנוגע לתכנון חיצוני של מקרקעיהם ועליהם לעמוד על המשמר בנדון.

הימנעות מהגשת השגה במועד שנקבע לכך, עלולה להוביל לפגיעה עצומה בזכויות בעלי קרקע, כאשר לרוב, הפיצויים המשולמים בגין פגיעה במקרקעין, אם בכלל, הם על הצד הנמוך. לכן, כדאי לבעלי קרקע שהתת"ל עוברת בתחומם, לקחת חלק אקטיבי בהליכי התכנון ובמידת הצורך, לנצל את זכותם החוקית להגשת השגה. במקרים מסוימים אף מומלץ לפנות לגורמים הרלוונטיים עוד טרם הליך ההשגות, במטרה להגיע לפתרון שייתר הליכים משפטיים ותשלום פיצויים בהמשך.

ההשגות והפניות שיוגשו ביחס לתכניות המטרו יבחנו בהתאם לפסיקה שלפיה, הפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית צריכה להיות במידה שאינה עולה על הנדרש, כשעל הרשות המתכננת לבחון אם קיימות חלופות אפשריות אחרות שפגיעתן בצדדים פחותה.

לאחרונה, פנו למשרדנו מספר לא מבוטל של בעלי קרקע וגורמים נוספים לצורך בחינת מסמכי תכניות המטרו והצורך בנקיטת פעולות, לרבות באמצעות הגשת השגה, לשם מניעת או צמצום הפגיעה במקרקעיהם.

הפגיעה של תכניות המטרו בכל נכס היא שונה, ובהחלט אפשרי שישנם מקרים, שבהם תכנית פוגעת בקרקע שלא במכוון ובשל טעות או אי מודעות למצב בשטח (מבחינה סטטוטורית או פיזית), סוגיה שאותה ייתכן שניתן לתקן באמצעות פנייה מתאימה. פנייה כזה לרוב מומלץ לבצע בעזרת בעלי המקצוע המתאימים בנסיבות המקרה, כגון: יועץ תנועה, מודד, שמאי, עורך דין ועוד. זאת, מאחר וטענות המועלות בנושאים מקצועיים, כמו למשל בענייני תנועה מורכבים, מבלי שהן מגובות בחוות דעת של בעל מקצוע, עלולות להידחות על הסף בשל היעדר תימוכין מתאימים. הגם שהליך כזה כרוך בעלות כספית מסוימת, בטווח הארוך, הוא בהחלט יכול לחסוך פגיעה משמעותית יותר בנכס ולייתר הליכים נוספים והגשת תביעות פיצויים שידונו במשך שנים רבות.

האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי בסוגיות נשוא מאמר זה. לשם קבלת ייעוץ משפטי או אחר, מומלץ לפנות לבעל מקצוע מתאים.

הכותבים: עוה"ד מאיר פורגס, שותף בכיר במשרד ש. בירן ושות' ועוה"ד נעה יגלה, עו"ד במשרד ש. בירן ושות' ומומחית בתחום התכנון והבניה.