אי ביצוע חוזה בשל מגפת הקורונה

 מוגש מטעם מערכת DUN'S 100

עו"ד עמי אסנת	צילום: יח"צ

 מהם המקרים שבית משפט יכיר בטענת סיכול?

ראשית יש להדגיש, שצדדים לחוזה יכולים להתנות על הוראות ס' 18 לחוק, ואף לבטלו או להחליפו בהוראות "כוח עליון" משלהם. בתי המשפט נתנו, בדרך כלל, פירוש מגביל ביותר לזכותו של נתבע לטעון סיכול. סעיף 18 לחוק החוזים מכיר בקיומו של סיכול רק כאשר נתקיימו במצטבר 3 תנאים: הראשון –המפר לא ידע ולא ראה בעת כריתת החוזה את הנסיבות המסכלות (מבחן סובייקטיבי) ולא צריך היה לדעת או לראות שיתרחשו בעתיד (מבחן אובייקטיבי); השני - המפר לא היה יכול למנוע התרחשות אותן נסיבות; והשלישי – ביצוע החוזה היה בלתי אפשרי מחמת אותן נסיבות מסכלות, או שהן הפכו את החוזה לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

דומה, שהפרשנות הדווקנית נבעה בעיקר מהתנאי הראשון, הדורש אי צפיות של אירוע הסיכול אצל הצד הטוען זאת.

הגישה המחמירה והמצמצמת הוחלה על הרבה אירועים בלתי צפויים בעיני הצדדים לחוזה, אך שניתן היה לצפותם על פי אירועים מהעבר (כגון סגר בשטחים או אינתיפאדה, בצורת וכו').

עם זאת, קיימים פסקי דין מהעבר היותר קרוב, שצידדו בריכוך התפיסה המחמירה. גישה זו אמרה כי למעשה יש לבחון לא את צפיות האירוע, אלא את ההשלכות המעשיות של האירוע על מערכת היחסים בחוזה הספציפי ואת יכולתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, לצפותם, אפילו האירוע עצמו ניתן היה לצפייה.

האם הקורונה תיחשב כסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים לחוק?

כפי שנובע מהאמור לעיל, התשובה תלויה קודם כל בשאלה האם המגפה תוכר על ידי בתי המשפט כאירוע שהצד הטוען לסיכול לא ראה ושאדם סביר לא יכול היה לחזות אותו. המאה העשרים היתה מקוללת במספר מגיפות אשר גבו מיליוני מתים (השפעת הספרדית והסארס). לכן, לפי הגישה השמרנית, היינו אמורים לצפות אפשרות של מגיפה. מאידך, על פי הגישה המקילה ודוקטרינת ההתאמה, יש מקום להניח שבנסיבות מתאימות, ביהמ"ש יכיר בהשפעת התוצאות שנבעו מהמגיפה – להבדיל מהמגיפה עצמה - ככאלו אשר סיכלו את יכולתו של הצד לחוזה לקיימו. כך למשל, מפעיל מסעדה כשוכר שחייב לשלם מידי חודש סכום מינימלי עבור השכירות אך נאלץ, עקב הצווים שהוצאו בגלל הקורונה, לסגור את המסעדה.

חובה עלינו לסייג את האמור, מפאת האפשרות שייקבע בחקיקה או בתקנות חירום, שמגפת הקורונה אינה מהווה סיכול כהגדרתו בחוק. בינתיים הסתפק משרד האוצר בהצהרה (שאינה מחייבת משפטית) שבחוזי בניה או תשתית של המדינה, לא תכיר המדינה בקורונה כ"כוח עליון".

מה דינו של שוכר דירת מגורים, שעסקו נסגר עקב הקורונה, ואין הוא מסוגל להמשיך בתשלום שכר הדירה?

תנאי ראשון לפטור השוכר מתשלום הוא "...שנמנע ממנו השימוש..". במקרה של הסכם שכירות למגורים לא נמנע השימוש בדירה.

למעשה, מדובר לא על מניעת השימוש, אלא על חוסר יכולת תשלום. יתרה מזו, סעיף 15 לחוק השכירות מוסיף ומגדיר מתי ייחשב השוכר כמי שנמנע ממנו השימוש, בקבעו שהפטור מתשלום יחול בגין הזמן שנמנע השימוש "..מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו..".

מה דינו של שוכר למטרות עסק, שעסקו למעשה שותק עקב הקורונה, שלא כתוצאה ישירה של חקיקת החירום, אלא בגלל עצם קיומה של מגיפה עולמית

לכאורה, כאשר המניעה להמשיך את הפעלת העסק לא נבעה מהתערבות הממשלה, או כתוצאת התערבות כזו (כגון שינויים יסודיים ביכולת לקיים את הפעילות), יהא בכך להקשות על שוכר לשכנע כי הוא זכאי להנות מפטור מתשלום שכר דירה, שכן לא נמנע ממנו השימוש במושכר. ספק גם אם במקרה כזה ניתן יהיה כמובן מאליו לטעון לסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים וקושי זה יגדל ככל שהריחוק בין הסיבה לקשייו של השוכר עקב הקורונה, לבין מטרת החוזה, גדל. בכל מקרה, מקום שהשוכר ממשיך להחזיק במושכר אולם "הנאתו" ממנו, או יכולתו למצות את מטרת השכירות (במובן הרחב של המילה), נפגמה או הוגבלה, שלא באופן מוחלט או יסודי, ראוי יהיה לשקול ליישם את דוקטרינת ההתאמה ולחלק את הנזק בין השוכר למשכיר, בהתאם לנסיבות של מקרה ומקרה.

מה יהיה הדין של שוכרים עסקיים במקרה שחקיקת חירום הגבילה במישרין את פעילותם ? כגון אולמות אירועים, בתי קפה, מסעדות, חנויות בקניונים ועוד

אף כי אי תשלום שכ"ד מהווה הפרה, שהרי המשכיר ממשיך להעמיד את המושכר לרשות השוכר -למעשה סגר השוכר את העסק לפרק הזמן שצווי החרום קבעו, שלא באשמתו. בכך, נמנע ממנו למעשה השימוש בנכס. דומה שלשון סעיף 15(א) לחוק השכירות חלה גם על מקרה שכזה, ואף חזתה אפשרות שכזאת. לפי סעיף זה, די שעצם מניעת השימוש "קשורה במושכר או בדרכי הגישה אליו"- כדי להפעיל את הפטור של השוכר, גם אם הוא לא ביטל את החוזה. לשם איזון, רשאי המשכיר "..כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה".

מה דינם של שוכרים, שנאלצו לצמצם את פעילותם, על פי חקיקת החירום, האוסרת העסקת עובדים מעבר למכסה המותרת על פי תקנות החירום

התשובה לשאלה זו לכאורה ברורה: מדובר במניעה זמנית וחלקית של שימוש במושכר כתוצאה מהוראת חוק. אלא שמבחינה משפטית וכלכלית העניין כלל לא פשוט. סעיף 18 לחוק החוזים לחוק אינו מכיר במניעה חלקית של ביצוע ואף לא במניעה זמנית. גם סעיף 15 לחוק השכירות אינו עוסק במניעה חלקית.

לדעתי, יש להפעיל במקרה שכזה את דוקטרינת ההתאמה, הנסמכת על עקרון תום הלב כדי להתאים את תנאי החוזה וגובה דמי השכירות למציאות הזמנית שנכפתה על הצדדים מכוח החוק. ההתאמה צריכה להיות ספציפית לכל מקרה, תוך התחשבות בהיקף האיסור על העסקת עובדים וגורמים כלכליים נוספים, כגון שווי ההנאה השיורית של השוכר מעבר למכסת העובדים שהותרה לו.

סיכום

כפי שעולה מהאמור, מגפת הקורונה, מציבה סוגיות משפטיות מורכבות, אשר בגלל עוצמת המגיפה, השלכותיה החברתיות והמשבר הכלכלי הקשה שנוצר, אשר אנו רק בתחילת ההתמודדות איתו – עולם המשפט לא נדרש להתמודד עמן עד כה.

לטעמי, הכלים שבידי השופטים להכריע בשאלות הקשות האלה, קיימים. לכן, איני נמנה על אלה המצדדים בתיקונים נחפזים בחקיקה. עם זאת, יש מקום לדיון רציני ויסודי בשאלות העקרוניות. למשל, תיקון סעיף 18 לחוק החוזים , כך שיכיר בסיכול גם כשהאירוע המסכל היה יכול להיות צפוי, אלא שהשלכותיו על החוזה, לא היו ניתנים לצפייה.

מאת עו"ד עמי אסנת, שותף במשרד מ.פירון ושות' עורכי דין .

האמור במאמר משקף את דעתו האישית של המחבר ואינו מהווה ייעוץ משפטי לשום אדם.