האם מגפת הקורונה מהווה עילת השתחררות מחוזה שכירות של עסק?

מוגש מטעם DUN'S 100

האם מעצב שיער שנאלץ לסגור את המספרה בהתאם לתקנות שעת חירום פטור מתשלום דמי שכירות עבור המספרה?

האם מעסיק שעובדי משרדו עובדים מהבית ואינם יכולים להגיע למשרד בגלל הפסקת התחבורה הציבורית והאיסור על שהיה של יותר מעשרה אנשים, זכאי להודיע על הקפאת דמי השכירות?

האם עסק שהוציא את כל עובדיו לחל"ת ונסגר יכול להפסיק לשלם דמי שכירות?

שוכרים רבים במגזר העסקי מתלבטים בשאלה אם הם זכאים להודיע באופן חד צדדי למשכיר כי הם אינם מתכוונים להמשיך ולשם דמי שכירות עבור עסק שאינם יכולים לעבוד בו, ומשכירים מתלבטים בשאלה מהן זכויותיהם בסיטואציה כזו.

העיקרון המרכזי בכל עולם החוזים הוא שהסכמים יש לכבד. על כך מבוססת כל התנהלות חברתית ועסקית, ויש לתת לעיקרון זה את הבכורה בכדי להימנע ממצב של כאוס מוחלט.

לכן, השתחררות חד צדדית מהתחייבות חוזית, שאינה מעוגנת בתנאי החוזה, נחשבת כהפרה המזכה את הצד הנפגע בפיצויים וסעדים נוספים.

עם זאת, קיימות שתי הוראות חוק חשובות המבקשות לתת מענה לסיטואציות בהן שוכר אינו יכול לעמוד בהתחייבויות עקב נסיבות בלתי צפויות שאינן בשליטתו:

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, העוסק במצבים של סיכול חוזה.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971, עוסק בפטור מתשלום דמי שכירות לנכס מקרקעין.

הוראות סעיפים אלה מאפשרות, בתנאים מסוימים, להשתחרר מתשלום דמי שכירות, אם כתוצאה מנסיבות בלתי צפויות ושלא ניתן למנען, לא ניתן לעשות שימוש במושכר למטרה שלשמה נשכר.

הפסיקה בקשר לסעיפים אלה מאופיינת בהתלבטות קשה בכל מקרה ומקרה, משום שמדובר בסיטואציה בה גם המשכיר וגם השוכר נפגעים, על לא עוול בכפם, ועל בית המשפט לבחור על מי משני ה"קורבנות" להטיל את הפגיעה הכלכלית.

סעיף 18 לחוק החוזים מתייחס לכל חוזה (לאו דווקא שכירות). הוא מאפשר להפר חוזה (לבטלו או להפסיק לשלם דמי שכירות) כתוצאה מנסיבות שלא ניתן היה לחזות מראש או למנוע, ושהופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בחוזה.

בבתי הספר למשפטים נהגו ללמד את המקרה המפורסם הידוע כ"משפטי ההכתרה". טקס ההכתרה של המלך באנגליה בוטל עקב מחלתו. אדם שכר דירה עם מרפסת הצופה על המסלול בו הייתה אמורה לעבור תהלוכת ההכתרה, וזאת כדי לצפות בה. עקב ביטול הטקס סרב לשלם דמי שכירות. המשכיר תבע אותו בטענה כי הוא עמד בהתחייבויותיו והעמיד לרשותו את הדירה.

עו"ד ענת בירן צילום: יהונתן כהן

בית המשפט האנגלי קבע כי אמנם ביטול התהלוכה לא הפך את קיום ההסכם לבלתי אפשרי, וכי המשכיר אכן העמיד לרשות השוכר את הדירה. אולם, מאחר שמטרת השכירות כפי שהוגדרה על ידי הצדדים הייתה הצפייה בתהלוכה, הרי שביטול התהלוכה שלל את התועלת המופקת מן ההסכם. על כן, תביעת המשכיר נדחתה ובית המשפט פטר את השוכר מתשלום דמי השכירות.

בפסק דין של בית המשפט העליון משנת 2015 נקבע כי המטרה העיקרית של חוזה שכירות היא השימוש במושכר. אם אכן השימוש נמנע מהשוכר, יש להעדיף את זכויות השוכר על זכויות המשכיר.

סעיף 15 לחוק השכירות מתייחס רק לחוזי שכירות מקרקעין.

הוא קובע פטור מיוחד מתשלום דמי שכירות, בנסיבות בהן נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

במקרה שלא ניתן לעשות במושכר שימוש בשל מניעה הקשורה במושכר או בדרכי הגישה אליו, רשאי השוכר שלא לשלם דמי שכירות, אך לאחר זמן סביר של אי תשלום רשאי המשכיר לבטל את החוזה עימו.

מהן נסיבות "הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו".

האם נסיבות מגפת הקורונה, בהן המדינה אוסרת על תושביה לצאת מהבית, אוסרת על פתיחת חנויות ועסקים מסוימים, ומצמצמת מאוד את התחבורה הציבורית, נחשבות נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו?

בית המשפט העליון קבע כי הפטור מתשלום דמי שכירות מכוח סעיף 15 חל גם כאשר נסיבות משפטיות מונעות את הגישה למושכר או את השימוש בו, ולא רק כאשר קיימת מניעה מניעה פיזית (כמו חסימת דרכי גישה).

עם זאת, בית המשפט סבר כי הפטור מכוח סעיף 15 מתייחס למניעת שימוש במושכר ספציפי, וכי במקרה של מניעת שימוש בגלל אירוע כללי כמו מלחמה או מגיפה, יחולו כניראה דיני הסיכול הכלליים, לפי סעיף 18 לחוק החוזים.

לכן, בכל מקרה לגופו יש לבדוק את הוראות החוזה, את תנאי ההתקשרות, את מידת המניעות מהפקת טובת ההנאה מהמושכר, את השקעות המשכיר עצמו במסגרת הסכם השכירות, ועוד.

יש להניח כי בתי המשפט יידרשו לנושא לא מעט בשנים הקרובות, מאחר ומדובר בשאלה מורכבת, ובסיטואציה חסרת תקדים, בה הנזקים הכלכליים העלולים להיגרם לכל הצדדים עלולים להיות עצומים.

על מנת שלא להסתבך ולעשות צעדים שגויים משפטית אני ממליצה להתייעץ בכל מקרה לגופו עם עורך דין, על מנת שיבדוק את נסיבות העניין מבחינה משפטית ועובדתית.

על כן, אין לראות במאמר זה בשום אופן כחוות דעת, כייעוץ, או כהמלצה לשוכרים להפסיק על דעת עצמם תשלומי שכירות בגין עסק או משרד בתקופת הקורונה, ולבחון כל מקרה לנסיבותיו בעזרת איש מקצוע.

מאת עו"ד ענת בירן, בעלים, ABענת בירן משרד עורכי דין