מה יהיה ביום שאחרי

 מוגש מטעם DUN'S 100

אחרי ההכרזה הרשמית של ארגון הבריאות העולמית (WHO) על נגיף הקורונה כמגיפה עולמית כעת כבר די ברור כי וירוס הקורונה צפוי לחולל מגפה כלכלית רחבת היקף. תרחיש שבו המשבר לא יסתיים בקרוב ואף ילווה אותנו מספר חודשים עשוי להיות בעל השפעה ניכרת גם על ענף הנדל"ן בישראל.

החודש (מרץ) פרסמה חברת הייעוץ מקינזי ניתוח ראשוני ודינמי על התסריטים האפשריים לנזק הכלכלי העולמי בשל נזקי הקורונה. בקצרה - בתסריט האופטימי ביותר הכלכלה העולמית תתאושש בסוף הרבעון השני ואילו בתסריט הפסימי צפוי לנו מיתון גלובלי בשנת 2020 שהתאוששות ממנו תתחיל רק באמצע 2021. דן אנד ברדסטריט (D&B), חקרה וניתחה גם היא את השווקים והכלכלות וקבעה בין היתר, כי במידה ונגיף הקורונה ימשיך להשתולל מעבר לקיץ הקרוב, צפויה האטה בכלכלה המקומית שתוביל לפגיעה משמעותית בצמיחה העולמית בסדרי גודל של כ- 1% - שזהו שיאו של שפל מאז המשבר הכלכלי.

אם נתכנס לרמת המיקרו ולכלכלה המקומית המצב לא נראה מזהיר – אי וודאות היא הפרמטר המשמעותי ביותר כרגע. אי וודאות גורמת לסטגנציה במשק ולא לצמיחה כלומר, צמצום העסקים, צמצום שעות העבודה, פיטורים וכפועל יוצא הפחתת ההכנסה של הציבור – חונקים כרגע כל פעילות עסקית.

איך ישפיע המצב על שוק הדיור בישראל? 

בשלב זה קיימים 2 תרחישים אפשריים:

מצד אחד, צעדי הבלימה הרדיקאליים שננקטים כדי להאט את קצב ההתפשטות של הנגיף מביאים לעליית מפלס החרדה והלחץ ואיתו לפידיונות גבוהים בשוק ההון – כאשר הערכה היא שלפחות חלק מהכספים יחפשו מחוזות תנודתיים פחות (וסולידיים יותר) דוגמת שוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, רמת הסיכון הגבוהה במשק כבר הובילה להורדת ריבית בארה"ב וההנחה היא שבהמשך יגדילו לעשות כן גם חברי גוש האירו ואיתן מדינות נוספות ביניהן גם ישראל - הפחתה כזו עלולה גם היא לגרום לעליות מחירים בשוק הנדל"ן. תוסיפו את צמצום הבנייה (בשל מצוקת כח האדם בענף), עיכוב והאטת הליכי הביורוקרטיה (בשל צמצום שעות פעילות במגזר הציבורי), ומחסור בחומרי גלם – והרי לכם תמונת מצב שעשויה למשוך את המחירים דווקא כלפי מעלה.

אך מנגד, קיימים אינדיקטורים רבים המצביעים דווקא על האטה וירידות מחירים בשוק – ראשית, אי היציבות הכלכלית ואיתו אי הוודאות הגדולה בנוגע לשוק העבודה תוביל לחשש בציבור שללא אופק כלכלי והבטחת זרם הכנסה ממשכורת קבוע יימנעו מהתחייבויות ארוכות טווח. ואם לא די בכך אז הבהלה, הפאניקה ומצב הרוח הלאומי הירוד וזה לכשעצמו עלול להביא לירידה בביקוש לדירות. בנוסף יאלצו היזמים להתעכב במסירת דירות ולהגדיל את המבצעים וההנחות עבור מלאי הדירות הקיים שכן האטה בקצב המכירות עלול להוביל בין השאר, להפרה חוזית מול הגורם המממן.

נקודה נוספת וחשובה לא פחות מגיעה מסקירת ענף הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי ממשרד האוצר. בעיון בסקירה האחרונה עולה בין השאר, כי שוק דירות יד שנייה ממשיך להתקרר כאשר בחודש דצמבר האחרון הציג את אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי דצמבר בעשור האחרון. עוד צוין כי מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור עלה ל- 20 חודשים – פרק זמן הארוך בחצי שנה מדצמבר אשתקד.

מקור: סקירת ענף הנדל"ן למגורים, אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר, דצמבר 2019

מקור: סקירת ענף הנדל"ן למגורים, אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר, דצמבר 2019

ועם כל אלה לא שכנעו אז ניתן להוסיף את ההשלכות הצפויות למחירי הדירות הישנות עם תום עידן תמ"א 38, הריקושטים הצפויים בשוק מתכנית "מחיר למשתכן" ואי היציבות הפוליטית בישראל - והרי לכם תמונת מצב מדאיגה לגבי כיוון שוק הנדל"ן המקומי.

לקנות? למכור? אם כך - פנינו לאן?

מוקדם להסיק מסקנות אם כי בשלב זה מסתמן כי האטה והמיתון בעולם ובישראל הם איום ממשי ובלתי נמנע. הנזקים הצפויים עשויים בהחלט להביא לירידות מחירים, אך לא כתוצאה מאיזון טבעי בין ביקוש להיצע, אלא כתוצאה ממשבר ומשבר מסוג שונה לגמרי ממה שהכרנו עד כה. דבר נוסף שכבר ברור שמשרד האוצר ובנק ישראל חייבים גם הם לנסות "להשטיח את העקומה" כלומר לדאוג לנקוט בצעדים נוספים שימנעו החרפה של המצב - שכן ללא אופק כלכלי, וודאות והבטחת זרם הכנסה ממשכורת קבועה, לא זו בלבד שכל המשק והפעילות העסקית עשויים להיפגע אלא שהחשש רק יעלה, הביקוש ירד וכל ענף הנדל"ן עשוי להתערער. כך או כך, מוטב לכולנו לקחת נשימה עמוקה ולהדק חגורות כי נכונה לנו תקופה מאתגרת.

מאת מאור אביב, שמאי מקרקעין, סמנכ"ל פיתוח עסקי, ס.ע.ן. זהב