תמ"א 38 בתל אביב – לקראת העשור הבא

מוגש מטעם DUN'S 100

הדיון הסוער בעתידה של תמ"א 38 בקיץ האחרון הוא העדות הטובה ביותר לחשיבות התכנית ולהשפעתה על ענף הנדל"ן בישראל ובתל אביב בפרט. מאז אישורה ב- 2005, התכנית, שמאפשרת את שיפור סביבת המגורים של בעלי הדירות במרכזי הערים, מיגון בפני רעידות אדמה והתקפות טילים ולחדש את הערים בישראל, הפכה למפותחת ומשוכללת ובתל אביב היא מהווה את מוקד הפעילות בזירת המגורים.

עם תחילתה של 2020, ובמלאות 15 שנים לתכנית, הגיע הזמן לסיכום ביניים על התכנית בתל אביב. הדר פלג, סמנכ"ל בונים בעיר מקבוצת בוני התיכון התגייס למשימה:

התל אביבים לא מפחדים

"מהשיחות שלנו עם בעלי הנכסים בתל אביב עולה מסר ברור – תושבי תל אביב לא מפחדים. הם מבינים כי תמ"א 38 מהווה הזדמנות משמעותית להשביח את הנכס שלהם, לייצר לעצמם סביבת מגורים מודרנית, נגישה ומעוצבת ובמקביל לדאוג למיגון בפני אירועי קצה" אומר פלג, ומוסיף: "התל אביבים יודעים שלמרות הקולות בוועדת התכנון המקומית ובעיריית תל אביב, מבינים גם שם כי התרומה של תמ"א 38 חיונית למרכזי הערים הצפופות ולכן השאלה המרכזית על השולחן כעת היא איך להמשיך ולעשות תמ"א 38 במתכונת חדשה ויעילה יותר מזו שאנחנו מכירים".

ואכן, כאשר בוחנים את התמורות בהתייחס בעלי הדירות בתל אביב, נכונותם לקדם פרויקטים בתמ"א 38 נמצאת בשיא של כל הזמנים: "אנו מנהלים מעקב וניתוח של הפניות המגיעות אלינו מבעלי דירות ונציגויות דיירים. מהנתונים עולה כי ישנה נכונות ומוטיבציה גבוהה במיוחד לקדם פרויקטים כאלה ויותר מכך – בעלי הדירות מבינים שהתכנות הפרויקט והתקדמותו תלויה בעיקר בהתנהלות נכונה שלהם מול היזם" אומר פלג.

סוגיית היטלי ההשבחה שהיוותה ניסיון של עיריית תל אביב להרוויח מבעלי הדירות הוותיקים בעיר, גם היא לא מצליחה להרתיע. בימים אלה, מרבית התיקים בתחום היטלי ההשבחה, שמגיעים לדיון בבתי המשפט מוכרעים לטובת הדיירים, אנו עדים לפערים משמעותיים בין דרישותיה של העירייה לבין פסיקת בתי המשפט בנושא.

הריסה ובניה מנצחת

תכנית הרובעים של עיריית תל אביב זכתה לתשבחות וביקורות במידה שווה, אך יותר מכל עשתה סדר והעלתה את רמת הוודאות התכנונית בתחום ההתחדשות העירונית בעיר. נציין כי מסתמנת עדיפות לפרויקטים של הריסה ובנייה, על פני פרויקטים של חיזוק. "עד לפני שנתיים - שלוש, מרבית הפרויקטים בתל אביב היו במסגרת חיזוק. נכון להיום בעלי הדירות שאנו פוגשים מביעים את דרישתם לבניין חדש לחלוטין" אומר פלג.

הדר פלג צילום: יח"צ

הברירה הטבעית

בשנים האחרונות אנו עדים להיחלשותן של חברות קטנות ובינוניות בתחום התמ"א 38 וכניסתן של חברות הנדל"ן הגדולות, בעלות ניסיון בניה עשיר ויכולות ארגוניות, ביצועיות ופיננסיות.

המרוויחים העיקריים מהשתכללות השוק, הם ללא ספק בעלי הדירות, שמעדיפים להתקדם לפרויקט של התחדשות עירונית עם חברות הנדל"ן הגדולות ובכך זוכים לשקט נפשי וביטחון בכל הנוגע להשלמת הפרויקט ולסטנדרט הבנייה.

פלג מוסיף: "כדי להבין את התחזקותן של החברות הגדולות בשוק התמ"א בתל אביב, אפשר להציץ על מה שקורה היום בעולם המסחר המקוון. כולם מחכים לכניסתה של אמזון לישראל בשל העוצמה והיכולות שלה ואף אחד לא שואל את עצמו מה מידת ההיכרות שלה עם הצרכן הישראלי או עם דואר ישראל, כולם מבינים את עוצמתה, ניסיונה ויכולותיה של ענקית המסחר.

אפשר להשליך את אותה אנלוגיה לעולם התמ"א 38 בתל אביב – בעלי הדירות מחפשים חברות מבוססות, מנוסות ובעלות איתנות פיננסית, בכדי להבטיח את השלמת הבנייה בזמן וקבלת שירות לאורך כל הפרויקט ולאחריו גם אם יתגלו קשיים בדרך. או במילים אחרות, ראש שקט לאורך ביצוע הפרויקט.

לגבי עתיד תמ"א 38, אין לי ספק שנמשיך ליזום ולבצע פרויקטים בתל אביב גם לאחר סיום התכנית, בחברת בוני התיכון ובשוק הנדל"ן בכלל מבינים שההתחדשות העירונית בראשיתה ולא לקראת סופה."

ראיון עם הדר פלג - סמנכ"ל בונים בעיר מקבוצת בוני התיכון