ככה לא בונים מדינה

בשנת 2017 הכריזו יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון, ומשה כחלון, שר האוצר, על התוכנית האסטרטגית לבניית 1.5 מיליון יחידות דיור עד לשנת 2040. התוכנית אשר לוותה בהצהרות אופטימיות, הייתה אמורה לפתור את מצוקת הדיור העתידית של מדינת ישראל. במקביל לתוכנית שהייתה אמורה להעניק פתרון לטווח ארוך לאתגר הדיור, קידם השר כחלון את תכנית 'מחיר למשתכן' שאמורה הייתה לפתור את הבעיה המיידית של מצוקת הדיור ולהזרים דירות חדשות לשוק אשר יורידו את מחירי הדיור. אולם, קרוב ל–3 שנים לאחר ההכרזה הדרמטית המחירים לא ממש יורדים, המצוקה לא נפתרת, ויש לא מעט סיבות לדאגה כשמסתכלים על השנים הקרובות - שלא לדבר על שנת 2040 - והן מחייבות תכנון יסודי והיערכות מקיפה.

חוסר הוודאות הפוליטית משפיע על שוק הנדל"ן, אולם בכירי הענף, שצברו כ"א בנפרד עשרות שנות ניסיון בעולם הבניה והנדל"ן, ויודעים להתמודד עם חוסר הוודאות הפוליטית ועם תוכניות המשתנות בין שר אוצר אחד לשר אוצר אחר ובין ממשלה אחת לממשלה שנייה, מודאגים יותר מהעקביות באי ההצלחה הנוגעת לפתרון הבעיות המהותיות של הענף. החל מהבעיה הקשה של מחסור במתן פתרונות תכנוניים לטווח הארוך, כלומר כאלה שיקבלו ליווי מצד יד מבצעת שתתמוך בתוכנית עם ראייה לטווח הרחוק. וכלה בסחבת, הבירוקרטיה, ותוכניות 'פלסתר' המנסות באופן מיידי לתקן מציאות מורכבת, מבלי לחשוב על כלל היבטיה. הרצון להוריד את מחירי הדיור והשכירות, יוצרים לא פעם תוכניות שמבצעות - ללא כוונת זדון – בדיוק את הפעולה ההפוכה, ונראה שאנחנו נמצאים בנקודת הזמן הזאת, בדיוק במקום הזה. הכוונות טובות אך המשבר גדל, ולמעשה כיום אין עדיין פתרון כוללני המתמודד באופן מקיף ורב שלבי מול בעיות הליבה של עולם הבניה והנדל"ן.

לקראת פורום בכירי ענף הבניה והנדל"ן של DUN'S 100 שתקיים דן אנד ברדסטריט ב-28.11 ב'דיוויד אינטרקונטיננטל' בתל אביב, פנינו לכמה מהדמויות המובילות את הענף בארץ, כדי לענות על כמה מהשאלות הנמצאות על סדר היום, וכדי להבין להיכן פונה שוק הנדל"ן בישראל.

חמשת המנהלים שהשיבו על השאלות הינם אורן הוד, מנכ"ל, "אפריקה ישראל מגורים", ארנון פרידמן, מנכ"ל 'אשדר חברה לבניה', יוסי אברהמי, מנכ"ל ובעלים של חברת 'יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחיות', דן פרנס, מנכ"ל 'קרסו נדל"ן', ואבישי בן-חיים, מנכ"ל 'רוטשטיין נדל"ן'.

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בשנת 2019, והיכן להערכתך יהיה כדאי להשקיע בנדל"ן בשנת 2020?

אורן הוד, מנכ"ל, "אפריקה ישראל למגורים": העלייה במחירי הדירות והצורך הגובר באלטרנטיבה ראויה למגורים, הביאו לכך שאזורי הביקוש בישראל התרחבו מהמעגל הראשון ואף השני של תל אביב וגוש דן. המחסור בעתודות קרקע זמינות במרכזי הערים הגדולות במטרופולין תל אביב תרם בין היתר להרחבת תנופת הפיתוח של אזור השרון הצפוני ולהגדלת היצע יח"ד. אזור זה, שהינו בעל אופי כפרי ברובו וגובל ביישובים עירוניים המצויים במגמת צמיחה, טומן בחובו פוטנציאל רב להרחבת הפיתוח העירוני ובכך, מייצר חלופה אטרקטיבית לאוכלוסייה איכותית המחפשת פתרונות דיור ברמות מחירים נמוכות יותר מאשר במטרופולין תל אביב. בין ערי הלוויין צפונה מתל אביב ניתן לציין את נתניה, כפר יונה וחריש.

ואילו בין עיר הלוויין דרומה לתל אביב ניתן לציין את ראשל"צ ומזרחה את מודיעין-רעות

אבישי בן-חיים, מנכ"ל 'רוטשטיין נדל"ן': אתייחס לשנת 2020 ולמעט שנותר משנת 2019 – להערכתי מקומות כמו רמלה, לוד, קרית מלאכי, גדרה והסביבה ובת ים, הן ערים שכדאי להשקיע בהן מאחר ופוטנציאל עליית המחירים במקומות אלו גבוה יותר.

דן פרנס, מנכ"ל 'קרסו נדל"ן': בנדל"ן, המתאפיין במחזור עסקים מאוד ארוך, שנה אחת לא משנה הרבה ולכן אין הבדל בין 2019 ל- 2020. בתחום המגורים, המקומות המעניינים להשקעה הם מקומות שבהם אין ולא צפויה הצפה בהיצעים ואשר יש בהם פוטנציאל גדול להשבחה. אחד המקומות הבולטים שעונה על הקריטריונים הנ"ל הוא דרום ומזרח תל אביב. בנוסף, שווה לבחון מיקומים הסמוכים לתחנות המתוכננות של קווי הרכבת הקלה והמטרו.

בתחום המשרדים, נראה שמיקומים הנהנים ו/או צפויים ליהנות מנגישות תחבורתית משופרת, במיוחד במערכות הסעת המונים, יהפכו למוצלחים יותר כמתחמי תעסוקה ומשרדים.

בתחום המסחר, נראה שהמסחר השכונתי הוא הפחות מאוים ובעל פוטנציאל טוב יותר להניב תשואות יציבות לאורך שנים.

ארנון פרידמן, מנכ"ל 'אשדר חברה לבניה': לאור הפער בין קצב הגידול של האוכלוסייה לבין כמות הקרקעות המאושרות לבניה למגורים, בעיקר באזור הביקוש, אנחנו צופים המשך ביקוש לדירות במדינת ישראל. פער זה צפוי לגרום ללחץ לעליית מחירים, בעיקר של הדירות הזולות יותר באזורי הביקוש וללחץ להמשך עליה של מחירי השכירות.

יוסי אברהמי, מנכ"ל ובעלים של חברת 'יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחיות': בשנה הקרובה אנחנו נראה עליית מחירים מתמדת באזורי הביקוש המוכרים לנו: תל אביב, חיפה, הרצליה, רמת גן, רעננה, ירושלים ואילת. מדובר באזורים אשר הביקושים בהם עולים והיצע הדירות קטן מאוד.

צילום: יח"צ

האם יש תכנית כלשהיא שיכולה לגרום למחירי הנדל"ן לרדת? ואם כן, האם מדובר בירידה מזערית או משמעותית?

אבישי בן-חיים: קיצור ופישוט הליכים ביורוקרטיים בעת הוצאת היתר בניה וקבלת טופס 4, הליך אישור תב"ע בוועדה המחוזית/מקומית והצפת השוק בקרקעות לקהל הרחב - להערכתי אלו האלמנטים אשר יגרמו לבלימת עליית המחירים ואולי לירידה לא משמעותית, מאחר והביקוש עדיין קשיח.

דן פרנס: הפתרונות למשבר יוקר הדיור כרוכים בקיצור משך הזמן לתכנון ורישוי אשר יובילו להגדלת ההיצע באזורי הביקוש ולהקטנת הסיכונים היזמיים, ויביאו בהכרח לגידול בהיצעים במקומות שבהם יש גם ביקושים. השקעה מסיבית בפיתוח תשתיות תחבורה להסעת המונים, תביא לכך שחלק מהביקושים ינועו לאזורים יותר פריפריאליים שם יש יותר היצע של קרקעות זמינות, ואז גם פיזור האוכלוסייה ברחבי המדינה מההיבט הלאומי יהיה יותר מאוזן. פתרונות אלו לוקחים משך זמן הנמדד ב 5-10 שנים. פתרונות הקסם של הממשלה בשנים האחרונות, שהתאפיינו בהתערבות יתר בשוק הפרטי, גרמו להרבה מאוד נזקים שיורגשו במשק בשנים הקרובות (עודף היצע בפריפריה, הפיכת זוגות צעירים למשקיעי נדל"ן – חלקם הגדול בפרויקטים שלא יצליחו בגלל עודף היצע מקומי, פגיעה במגזר שוכרי הדירות עקב הרחקת המשקיעים מהשוק, יצירת חוסר ודאות ליזמים וכתוצאה מכך האטה בקצב הבניה).

יוסי אברהמי: אין פה מעשה קסם שיכול לגרום להורדת מחירים. קיימת כלכלה בסיסית שמוכרת לכולנו – הגדלת היצע הקרקעות בשוק החופשי וייעול הבירוקרטיה. בשנים האחרונות ראינו התערבות ממשלתית משמעותית בשוק הנדל"ן, במדינה שבה השוק אמור להיות חופשי. התערבות זו יצרה בעיקר בלבול וחוסר ודאות, והתוצאה היא צעידה במקום, במקום התקדמות וצמיחה. אני חושב שהגדלת מכרזי רשות מקרקעי ישראל לכלל האוכלוסייה, מהלך שמוגדר כ"שוק חופשי", לא רק במסגרת מחיר למשתכן, יחד עם ייעול הבירוקרטיה בהוצאת היתרי בנייה- תביא למפנה המיוחל. כרגע לוקח זמן רב לקדם בנייה של פרויקטים שהיו יכולים לשחרר קצת את לחץ הביקוש. במקומות מסוימים לוקח 5 שנים לקבל היתר ונתון זה בלבד מייקר מאוד את מחיר הדירות.

האם תכניות מחיר למשתכן ומע"מ אפס נכשלו?

אבישי בן-חיים: הן נכשלו בכמה היבטים: אי שוויוניות קיצונית מבחינת גודל ההטבה לרוכשים במרכז לעומת הפריפריה, חסימת השוק למשפרי דיור והסטת החלק הארי לזכאים בלבד, דבר אשר גרם ללחץ לעליית מחירים בשוק "הרגיל", הכנסה למעגל של רוכשים שלא התכוונו מראש לרכוש דירה.

דן פרנס: שתיהן בסופו של דבר לא הוסיפו ולו יחידת דיור אחת לשוק, מעבר למה שהיה מגיע לשוק בלעדיהן, ובכך כישלונן. נוסף על כך "המחיר למשתכן" יצרה עיוותים בצורת עודף היצע במקומות שלא היה בהם די ביקוש מלכתחילה, ולמרות זאת הדירות נמכרו מתוך תפיסה - להערכתי מוטעית - של הרוכשים כי מדובר בעסקה אטרקטיבית. כתוצאה מעודף ההיצע שעוד יגבר במקומות מסוימים בפריפריה, המחירים שם צפויים לרדת ואז גם הזוגות הצעירים רוכשי הדירות במסגרת התוכנית וגם בעלי הדירות הוותיקים באזור יפסידו. בקרב היזמים התוכניות גרמו לאי וודאות שהביאה להאטה בהתחלות הבנייה, דבר שהרחיק אותנו מהפתרון למשבר יוקר הדיור במדינת ישראל.

אורן הוד: תכנית מחיר למשתכן מעצם הגדרתה פיצלה את תחום הנדל"ן למגורים לשני שווקים מקבילים - שוק הדיור החופשי ושוק הדיור במחיר למשתכן. ההזדמנות שניתנה לזכאי התכנית ופערי המחיר לטובתם תרמו לאחוזי ביצוע ושיווק מרשימים ולגידול גבוה בביקושים. לצד זאת, התכנית סיפקה פתרון מצומצם לחלק מהרוכשים. מה שהוביל בסופו של יום לכך, שלאחר מספר שנים בהן התכנית פועלת, לגידול בביקושים בשוק החופשי ולחזרתם של כלל הרוכשים למשרדי המכירות.

ארנון פרידמן: תכנית מע"מ אפס כלל לא באה לעולם. תכנית מחיר למשתכן הצליחה לסייע למספר מצומצם של חסרי דיור להגיע לדירה במחיר נמוך ממחיר השוק. התוכנית גם הצליחה לגרום לבניית כל הדירות על הקרקעות ששווקו במסגרתה תוך פרק זמן קצר יחסית - לעומת פרק הזמן שהיו נבנות דירות אלה לו שווקה הקרקע בשיווק רגיל. התוכנית לא הצליחה להגדיל את סך הקרקעות הזמינות לבניה, לא הצליחה לאפשר לכל חסר דירה במדינה לרכוש דירה במחיר מופחת ולא הצליחה להוריד את מחירי הדירות באזורי הביקוש.

יוסי אברהמי: תוכניות אלה נועדו לספק מענה לפלח מסוים מאוד באוכלוסייה, ולצערי- לפלח קטן בלבד. תוכנית "מחיר למשתכן" עצרה לחלוטין את מכרזי רשות מקרקעי ישראל ל"שוק החופשי" וניתבה את היזמים להתמודד על רכישת קרקעות פרטיות שהפכו בבת אחת ליקרות מאוד, וההשלכה המיידית לכך היא עליה במחיר הדירה. התוכניות הללו נכשלו מהותית, ולא הצליחו להוריד את מחירי הדירות, בגלל שבפועל זוכי התוכנית שזכאים לרכוש דירה, נכנסו במרבית המקרים לסחבת מול היזמים כיוון שהאחרונים לא הצליחו להתמודד עם הבירוקרטיה בהוצאת היתרי בניה וקידום הפרויקט, ורבים מהם התייאשו בדרך וויתרו על הזכייה. בנוסף, עלויות המימון והתקורות בגלל התארכות הפרויקט גרמו לירידה ברווחיות ולעיתים אף להפסדים.

כיצד עד כה לא נמצא פתרון יעיל לעצירת משבר הדיור?

אבישי בן-חיים: אני תולה את זה בדבר אחד – חוסר תכנון ארוך טווח דבר שגרם לכל קברניט שאחראי על התחום להציע פתרון נקודתי שאינו מושלם. לו היינו משכילים לתכנן לפני כמה עשורים לעשרות שנים קדימה, לא היינו מופתעים בצורה כזו קיצונית.

דן פרנס: מאחר שמקבלי ההחלטות חיפשו פתרונות מהירים, בעוד בענף בעל מחזור עסקים כל כך ארוך, הפתרונות הם ארוכי טווח.

ארנון פרידמן: עד כה לא נמצא פתרון יעיל לעצירת משבר הדיור מאחר ואין תהליכים מהירים שיכולים להביא לפתרון המשבר. רק תכנון ארוך טווח והשקעה של סכומים ניכרים מתקציב המדינה יוכלו לעצור את המשבר.

יוסי אברהמי: כי לא קם שר או קובע מדיניות שנלחם בבעיות האמיתיות שמעכבות את התהליך - בירוקרטיה וסחבת בוועדות המקומיות והמחוזיות. נכון להיום אלפי יח"ד ממתינות שנים רבות להיתרי בניה ואישורי תוכניות. אם יקום שר שיקבע מסגרת זמנים מחייבת לרשויות המקומיות לאישור תוכניות ומתן היתרי בנייה- נראה יותר התחלות בנייה ובהכרח ירידה במחירי הדירות לצד הצפת השוק בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל במוקדי ביקוש.

לאיזה שוק אנחנו מתקרבים: לכזה שלא יאפשר רכישת דירות ואנשים ישכירו דירות במחירים גבוהים, או לשוק שיעבור טרנספורמציה ויהיה קל יותר לרכוש דירה ולשכר דירה מפוקח, או לפחות לא מופרז?

אבישי בן-חיים: להערכתי קידום נושא התשתיות והרחבתו לכל קצווי הארץ יקלו במעט את ענין רכישת הדירה שכן אנשים ירכשו יותר במעגל השלישי והרביעי, זאת ביחד עם שכלול שוק השכירות, אשר יהוו נקודת שיווי משקל חדשה. אם כי להערכתי מחירי הדירות ינועו כלפי מעלה בזחילה מתמדת מאחר ומדובר במוצר שנמצא במחסור.

אורן הוד: שוק הדיור בישראל עובר טרנספורמציה בכך, שבשנים הבאות הוא יתחלק למספר סגמנטים והם: זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה באמצעות תכנית למשתכן; משפרי דיור ומצמצמי דיור באמצעות שוק חופשי; זוגות צעירים ומשפרי דיור באמצעות דיור להשכרה ארוכת טווח. היות, והביקושים לכל הסגמנטים הם קשיחים אנו נראה בעתיד גידול בהיקפי הבנייה של כל הסגמנטים.

דן פרנס: לצערי, נראה לי שבטווח הקרוב המחירים - מכירה ושכירות - יעלו. אני מקווה שלצד פעילות ממשלתית נכונה וארוכת טווח, ייעשו גם פעולות בכיוון של תיעוש הבניה וייעול התכנון של הדירות, באופן שיוזיל את עלויות ההקמה שלהן, ובאופן שניתן יהיה לגלגל את הפחתת העלות ללקוח.

ארנון פרידמן: פיקוח על שכר דירה והטלת מגבלות על משקיעים בתחום זה יגרמו לבעלי דירות למכור את הדירות. התוצאה תהיה צמצום כמות הדירות להשכרה. כמות הדירות החדשות המתווספות לשוק מוגבלת והרגולציה יכולה לגרום לתנועה בין כמות הדירות שתיועד למכירה לכמות הדירות שתיועד להשכרה. ציבור חסרי הדירות יאלץ להמשיך להתפשר על איכות המגורים: להתרחק מהמרכז, לרכוש דירות קטנות יותר וישנות יותר. חסרי הדירות יאלצו למצוא פתרונות במגורים הזולים ביותר והם "ידחפו" את בעלי הדירות לשדרוג הדירות שלהם.

יוסי אברהמי: המצב הקיים היום, כשזוג שמעוניין לרכוש דירה משלם כ-45% מהכנסתם החודשית עבור משכנתא, וזה כמובן רק לאחר שהצליחו להעמיד את ההון הראשוני לרכישת הדירה -הוא לא הגיוני. אני מאמין שבעתיד, להיות בעל דירה, תהפוך לזכות השמורה לבעלי ממון רב בלבד ומחירי שכר הדירה יעלו עד לרמה שזוגות צעירים לא יצליחו לשכור דירות במרכזי ערים. לגבי שכ"ד מפוקח- המדינה חייבת לפתח את המנגנון הזה ולהקים גוף שיפקח על מחירי שכ"ד וינטרל לפחות חלק מהכוח הנמצא בידי בעלי הדירות, כנהוג במדינות רבות.

ובהמשך לשאלה הקודמת, האם אנחנו בפתח של זינוק מחירים בדיור להשכרה ורכישה?

אבישי בן-חיים: לא חושב שיהיה זינוק אבל מגמת עליית המחירים תימשך.

דן פרנס: להערכתי כן.

ארנון פרידמן: כוח הקניה של הציבור לא עולה בהתאמה לעליית מחירי הדיור והפער שנוצר בין כוח הקנייה למחירי הדירות מרסן את המשך הזינוק במחירים. אני מעריך שתהיה בשנה הקרובה זחילה כלפי מעלה של מחירי הדירות ושל מחירי השכירות.

יוסי אברהמי: חד משמעית – כן!