תמ"א 38: צריך לשפר, לא לבטל

מוגש מטעם DUN'S 100 

המועצה הארצית לתכנון ובניה קבעה לאחרונה כי תמ"א 38 תוסיף לעמוד בתוקפה עד 2022 כאשר לכל רשות מקומית נתונה הסמכות להאריכה עד 2025 בכפוף לכך שבמקביל להארכה תפעל אותה רשות מקומית ליצירת תכנית התחדשות עירונית עצמאית שתחליף בשטחה את תמ"א 38 ותאפשר בפועל מענה להתחדשות עירונית בשטחה.

בדיון במועצה, עלו טיעונים של ממש שהצביעו על כך שהתמ"א לא עמדה ביעדיה ולא ענתה על הציפיות, בקיצור – לשיטת חברי המועצה הארצית לתכנון ובניה, אכזבה...., חצי הכוס המלאה פחות עשתה כותרות בדיון והנקודות החיוביות בתמ"א נשארו בחשיכה ללא מקום מכובד בדיון.

מוטי דורפברגר, אתי בבני וצוות החברה צילום: יח"צ

לצד הנקודות טעונות השיפור בתמ"א 38 (ויש כאלו) צריך לזכור כי קיימות גם נקודות זכות רבות ומשמעויות - עד היום חוזקו במסגרת התכנית עשרות רבות של אלפי בתי מגורים (יותר מ – 50,000 בתי אב) ! דבר המביא להגנת חיים של מאות אלפי נפשות תוך מיגון בפועל ושיפור חיים, בלא התמ"א הטיפול האמור לא היה בא אל העולם ואי המיגון ואי השדרוג היו מקובעים בהם לעוד עשרות שנים.

צלפים 8. דורפברגר יזום ניהול והשקעות צילום: יח"צ

זה נכון, תמ"א 38 היא לא פתרון קסם והיא חייבת כלים נוספים לצידה כדי להניע באופן יעיל יותר את התחדשות עירונית, יחד עם זה, תמ"א 38 היא הפתרון הכי טוב שהצליחה המדינה ליצור עד היום כמאיץ התחדשות עירונית בהיקף רחב ואין חולק שעדיין אין בנמצא על שולחן הדיונים של המועצה הארצית לתכנון ובניה פתרון טוב יותר כדי לרוץ אתו בפועל, שייתן מענה חלופי לתמ"א – ואני שואל, אם אין פתרון טוב יותר – למה לבטל את הפתרון החלקי והטוב שכבר יש בפועל ?! כפי שלא נזרוק לפח ביום גשום מטריה דולפת חלקית עד שנקנה מטריה חדשה טובה יותר וכפי שלא נזנח את דירת המגורים הישנה והרעועה לפני שנמצא פתרון דיור חלופי טוב יותר – כך אסור לבטל את תמ"א 38 כלל עד אשר יוצג וייבחן בהצלחה פתרון חלופי טוב יותר ועד הגעת הפתרון החדש והטוב יותר מהתמ"א (אשר עד כה, מבושש להגיע) יש להתמקד בהוספת רבדים נוספים ושיפורים לתמ"א 38– כך נכון ולא ההיפך.

הרשויות המקומיות מעדיפות שתמ"א 38 תבוטל קליל כדי שלא תידרשנה להשקיע כסף בחידוש ובשדרוג תשתיות ציבוריות, תשתיות שלשיטתן לא יעמדו בעומס הגדול שייווצר כביכול אם התמ"א תוסיף לעמוד בתוקפה שכן לפי החשש של הרשויות המקומיות אם תישאר התמ"א בתוקף הרי שלכאורה הדבר יביא לתוספת כמעט מיידית של עוד 50,000 יח"ד – בכל הכבוד, נראה לי שחששן של הרשויות המקומיות מהסתערות המונית על תמ"א 38 כבר הוכח כבלתי נכון וכמוגזם שכן המציאות בפועל מראה כי בכל שנות התמ"א יחדיו בכל הארץ חוזקו כ - 50,000 יחידות דיור בלבד עד כה (במשך כמעט 15 שנות תמ"א) – כך על בסיס קצב גידול הבניה היחסי מכוח תמ"א 38 בעבר ניתן גם להסיק שגם בעתיד קצב יישום התמ"א ימשיך בגידול קבוע וסביר שלא יעלה פי 15 בזמן קצר (כפי שחלק ממקטרגי התמ"א סבורים), אלא סביר וצפוי יותר כי קצב גידול יישום תמ"א 38 (לו תישאר בתוקף) יהיה מתון והדרגתי בהרבה באופן שיאפשר להיערך לקראתו ולשלב בו תכניות מעטפת מסייעות שישפרו את תמ"א 38 תוך שימוש בזכות הרשויות לעשות זאת מכוח סעיף 23 לתמ"א או בנפרד מכך.

פנטהאוז כלניות 9. דורפברגר יזום ניהול והשקעות צילום: יח"צ

יזמים ותושבים תומכי תמ"א 38, סוברים כי הרשויות המקומיות נוקטות עמדה בלתי סבירה ובהתאם לה גם רטוריקה שגויה ומוגזמת של הפחדה מקריסת תשתיות אם תישאר תמ"א 38 בתוקף מתוך מטרה לבטל או לצמצם משמעותית את התמ"א ולא יותר מכך, כך בעוד שלעניות דעת התומכים השד כלל אינו נורא כל כך אלא ההיפך - לגישת תומכי המשך תוקף התכנית תמ"א 38 הינה חבל חיים עבורם ועבור עשרות אלפי משפחות חפצות תמ"א בכל עיר, לא ריאלי ולא הוגן כלפיהם לקבע לדיראון עולם ערים ישנות עם מבנים רעועים ובלתי מחוזקים – צריך לזכור שעבור כל אלו, ביטול התמ"א בלא פתרון חלופי טוב וישים לפחות כמו תמ"א 38, הוא לא פחות מלעג לרש – בכל הכבוד בדיוק כפי שלא תעבור בהבנה החלטה לבטל כעת את האוטובוסים והמוניות בתל אביב לכבוד הרכבת הקלה שתיכנס לעבודה בעתיד... אלא על פי ההגיון זה פועל ההיפך (קודם פתרון חלופי יעיל ופעיל ורק אז ביטול הפתרון הישן...) כך חובה על מנת לשמור על רצף חיים הגיוני.

גם אם נתייחס לטענת הרשויות המקומיות לפיה יש לבטל את תמ"א 38 לאור שהיא איננה מיטיבה עם קופת הרשות לאור הפטור שקבע המחוקק מהיטלי השבחה – הרי שיש לשים לב היטב כי גם אם תמ"א 38 מייצרת עלות על הקופה הציבורית עדיין מדובר בנושא מבורך מציל חיים והכרחי שאין לוותר עליו גם אם הוא מסב עלות לרשות המקומית, שהרי לטובת מי קיימת הקופה הציבורית אם לא עבור התושבים ?! ומי זה הממלא (ומילא כבר משחר הימים של מדינתנו) את הקופה הציבורית אם לא התושבים בתשלום מיסים שוטפים ואגרות?! ואיזו מטרה חשובה יותר מפעולות הנדסיות מצילות חיים ומשפרות חיים?!

כלניות 9. דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ צילום: יח"צ

וכן, מעבר לזכות לחיות זו גם זכותם של התושבים לחיות טוב, כמו שראוי שיחיו בשנת 2019 בישראל בני אדם בבניינים חדשים ותקניים ובבניינים מחודשים ומחוזקים – העיר היא יצור מתפתח וחי שאסור לגדוע צמיחתו, כך גם תושביה מתרבים וגדלים, כתף אל כתף עם העיר– אסור לעצור זאת, לעולם.

לעיתים נוצר הרושם כי רשויות מקומיות סבורות כי התמ"א היא מקור כל הרע... זאת בין היתר משום שלפי ראיית העיריות לכאורה רק עקב תמ"א 38 יש לחדש ולשדרג תשתיות עירוניות, לסלול כבישים מחדש ולבצע תחזוקה – בכל הכבוד ובלשון המעטה, זה איננו המצב האמיתי, שכן ראשית תחזוקה ושדרוג תשתיות העיר הנן פעולות קבועות שחייבות להתבצע כל הזמן כדי למנוע יציאה מתפקוד שוטף.

בלי כל קשר לתמ"א 38, מעבר לכך מושכלה ידועה היא כי האוכלוסייה ברובה נשארת נאמנה למרכז הערים ומרכזי השכונות ועל כן הביקוש באזורים אלו תמיד ילך ויעלה ועל כן ברור כי בין אם מכוח תמ"א ובין אם מכוח אישור תכניות אצל הוועדה המחוזית, הגיוני ונכון שהצפיפות תגבר משמעותית במרכזי הערים, מרכזי השכונות ולאחר מכן באופן יחסי גם יתר אזורי העיר – פועל יוצא הכרחי המתבקש מכך הוא טיפול מקיף ושדרוג כל התשתיות העירוניות מראש ובאופן שוטף – כך נכון, כך הגיוני וכך אפשרי לעשות בין אם הבניה החדשה מכוח תמ"א ובין אם מכוח תכנית בניין עיר או תכנית אחרת ויפה שעה אחת קודם – בואו ניערך כבר עכשיו לשנים הבאות.

תמ"א 38 היא איננה הגורם לתחלואה של מצב תחזוקת התשתיות העירוניות, אלא הגורם לכך הוא חוסר תפקוד נכון ויעיל של חלק מן הרשויות המקומיות לאורך שנים רבות וחלוקת משאבים לא נכונה בתחום התשתיות – במצב דברים זה, הדרך הנכונה לפתרון היא לנסות ולמצוא פתרון בשילוב ממשלתי של משרד התשתיות אשר יתבקש לסייע בתכנית שיקום תשתיות, בין אם כמענק, בין אם כהלוואה ובין אם בשיטת BOT, ככה או ככה, קיימות דרכים רבות ויצירתיות – אם רק רוצים.

מוטי דורפברגר

יש לומר את האמת - לטובת הרשות המקומית עומד הכוח בפועל המאפשר לכפות על התושב להמשיך ולחיות בעבר, בתשתיות לא מתוחזקות ובלי אופן מספיק של חידוש ויצירת תכנית סדורה של טיפול וחידוש בתשתיות עירוניות כדי שיהיו חזקות יותר – לדעתי יש לקוות שהרשות המקומית באשר היא תפעל במחשבה קדימה ולא תתפתה לחיסכון המסוכן שבחיסולה של תמ"א 38, אלא יש לקוות כי ישכילו הרשויות המקומיות לבנות תכנית היערכות לשיפור תשתיות תוך גיוס תקציבים חד פעמיים ממשרד התשתיות, לריפוי תחלואי הזמן בתשתיות הישנות – כך, תוכל להתקיים התמ"א גם בהמשך תוך שיפורה, עיבויה והתאמתה לפי הלקחים הנלמדים תוך כדי תנועה.

הכותב הנו מנכ"ל דורפברגר יזום ניהול והשקעות בע"מ הנכללת במדד DUN'S 100 ועוסקת ביזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית לפרטים נוספים ניתן לעיין באתר החברה www.dorfberger.co.il או לפנות במייל md@dorfberger.co.il